Oferta de viviendas en arrendamiento cae 12,8% en un año…el precio medio alcanza máximo histórico
Las renovaciones de contrato representan 58,9%…seis de cada diez inquilinos se ven obligados a quedarse en la misma vivienda
La oferta de viviendas en arrendamiento a precio fijo en Seúl ha caído por debajo de 20.000 inmuebles, lo que dificulta cada vez más que los inquilinos encuentren donde mudarse. El precio medio del arrendamiento a precio fijo ha superado los 710 millones de wones, y las renovaciones de contrato representan casi el 60% de las transacciones de arrendamiento a precio fijo. Con la escasez de nuevas propiedades y el aumento de la garantía de depósito, la situación de los inquilinos se vuelve cada vez más precaria. Aunque el gobierno ha implementado medidas de estabilidad habitacional, incluida la expansión del alquiler público, los expertos señalan que se necesitan soluciones complementarias para aliviar el desequilibrio de oferta y demanda en el mercado privado de arrendamiento a precio fijo, dado que la entrega real de estas medidas requiere tiempo.
Según datos de empresas de análisis inmobiliario como Asil, la oferta de arrendamiento a precio fijo de apartamentos en Seúl en septiembre fue de 19.904 inmuebles, una reducción del 5,9% respecto a los 21.146 de hace un mes. En comparación con el mismo período del año anterior (22.966 unidades), la disminución alcanzó el 13,3%.
Mientras tanto, el precio medio del arrendamiento a precio fijo de apartamentos en Seúl registrado por KB Real Estate en agosto fue de 711 millones 780 mil wones, alcanzando un máximo histórico. Esto representa un aumento de 59 millones 990 mil wones (9,2%) en comparación con agosto del año anterior (651 millones 790 mil wones). Desde el mínimo de 569 millones 810 mil wones en julio de 2023, los precios han subido más de 140 millones de wones en poco más de tres años.
El volumen de transacciones de arrendamiento a precio fijo también ha disminuido. Según el análisis realizado por la Administración de Seúl de las transacciones registradas hasta el 15 de septiembre, el volumen de transacciones de arrendamiento a precio fijo de apartamentos en Seúl en agosto fue de 7.263 unidades, una reducción del 18,0% respecto a las 8.855 del mes anterior y del 32,2% comparado con el mismo mes del año pasado. Aunque el plazo de registro aún está abierto y podría resultar en un aumento adicional del volumen, la Administración de Seúl proyecta que la tendencia descendente se mantendrá incluso considerando este factor.
La proporción de renovaciones de contrato en el volumen de transacciones reducido ha aumentado. En agosto, el 58,9% de los contratos de arrendamiento a precio fijo de apartamentos en Seúl fueron renovaciones de contrato. Esta cifra aumentó 5,9 puntos porcentuales respecto a julio (53,0%) y 15,2 puntos porcentuales comparado con agosto del año anterior (43,7%). Prácticamente seis de cada diez contratos de arrendamiento a precio fijo son renovaciones con la vivienda actual.
Los analistas atribuyen la disminución de la oferta de arrendamiento a precio fijo a una combinación de factores, incluyendo la reducción de nuevas construcciones y las políticas de ocupación real. Cuando se limitan las compras de viviendas ocupadas por inquilinos y los propietarios ocupan directamente las viviendas alquiladas, la oferta de arrendamiento a precio fijo disminuye. Actualmente, en el mercado se observan casos donde los inquilinos contratan propiedades inmediatamente después de que salen al mercado o cierran transacciones sin examinar adecuadamente la vivienda.
Un agente inmobiliario de una oficina en el distrito de Nowon señaló: "Creo que la designación de zonas de autorización de transacciones de tierra es el factor más significativo en la escasez de propiedades a precio fijo". Agregó: "Solo las viviendas actualmente en alquiler pueden salir al mercado como arrendamiento a precio fijo, pero cuando estas viviendas se venden, la cantidad de propiedades disponibles para arrendamiento a precio fijo disminuye".
El gobierno también ha tomado medidas para complementar los marcos normativos con el fin de aliviar la inestabilidad habitacional de los inquilinos. Un ejemplo destacado es la expansión del período de gracia para ocupación real aplicable a la compra de viviendas ocupadas por inquilinos dentro de zonas de autorización de transacciones de tierra. Aunque esto ayuda a mantener las relaciones de arrendamiento existentes, los expertos señalan que es difícil esperar que aumente significativamente la oferta de nuevas propiedades a precio fijo.
El Plan de Estabilidad Habitacional anunciado el 21 de septiembre propone suministrar 1,19 millones de unidades de vivienda pública hasta 2030 e introducir nuevos tipos de arrendamiento privado a largo plazo. Si bien se trata de una medida a mediano y largo plazo para mejorar la estabilidad habitacional de los inquilinos, inevitablemente habrá un desfase temporal en el aumento de la oferta en el mercado privado de arrendamiento a precio fijo de Seúl.
Entre estas brechas de política se encuentran los hogares de inquilinos sin vivienda que no pueden esperar a ingresar a una vivienda pública y tampoco pueden permitirse los elevados precios de las viviendas en Seúl. Cuando buscan nuevas propiedades a precio fijo, enfrentan escasez de oferta y precios de garantía en aumento, lo que los obliga a renovar sus contratos existentes o procurarse fondos adicionales. Si abandonan el arrendamiento a precio fijo, deben asumir el costo mensual del alquiler tradicional.
Ham Young-jin, director del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, explicó: "La conversión a alquiler mensual y el aumento en el uso de opciones de renovación de contrato están reduciendo aún más la oferta de nuevas propiedades a precio fijo". Agregó: "Se necesitan medidas de política complementarias para evitar una contracción en la oferta de alquiler privado".
* Este artículo ha sido traducido por IA.