"Los planes de oferta carecen de transparencia ni en el inicio de obras… ¿Genera pánico en el mercado al mencionar 'caída de precios inmobiliarios'?"
La tasa de adjudicación en subastas de apartamentos de Seúl supera el 100% durante cuatro meses consecutivos… "El aumento de subastas señala escasez de oferta"
Oh Se-hoon, alcalde de Seúl, ha criticado directamente al presidente Lee Jae-myung por sus declaraciones sobre la "posibilidad de una caída drástica de precios inmobiliarios", argumentando que "el enfoque hacia el problema inmobiliario es fundamentalmente incorrecto".
La crítica surge en un contexto donde el gobierno aún no ha presentado un cronograma específico ni un plan de ejecución concreto para la oferta de viviendas, mientras que el presidente menciona simultáneamente "oferta masiva temprana" y "caída de precios inmobiliarios", lo que contradice la realidad del mercado, según el alcalde.
Oh publicó un mensaje en su página de Facebook el 31 de agosto titulado "La comprensión del presidente sobre la realidad inmobiliaria resulta desconcertante" en el que señalaba: "Ayer, el presidente comunicó a través de redes sociales que 'está preparándose para una posible caída de precios inmobiliarios debido a la oferta masiva temprana, la supresión de demanda especulativa, y el aumento de subastas por impagos de préstamos en contexto de altas tasas de interés'".
Con anterioridad, el presidente Lee había indicado que el gobierno se prepara para un sistema mediante el cual compraría masivamente viviendas por debajo de ciertos parámetros de precio y las convertiría en vivienda pública en caso de una caída drástica de precios inmobiliarios. El plan busca contener la escalada de precios mediante oferta temprana masiva y supresión de demanda especulativa, mientras que ante una caída brusca de precios, el sector público adquiriría viviendas para amortiguar el impacto en el mercado.
En respuesta, Oh afirmó: "Es desconcertante predecir una caída drástica de precios inmobiliarios, pero los argumentos esgrimidos —'oferta masiva temprana', 'supresión de demanda especulativa' y 'aumento de impagos y subastas'— revelan claramente que el presidente sigue sin comprender adecuadamente la realidad del mercado inmobiliario y de la vida de los ciudadanos".
El alcalde también cuestionó si los objetivos de oferta anunciados por el gobierno se traducirán efectivamente en oferta real.
Señaló: "Si el presidente considera que los anuncios del gobierno sobre oferta —que solo alardean de objetivos sin mostrar cronograma específico ni plan de ejecución concreto— constituyen 'oferta masiva temprana', ello representa un grave error de apreciación. Planes cuyo inicio de obras permanece incierto incluso durante el mandato presidencial no pueden estabilizar precios ni generar confianza en la oferta de viviendas entre los ciudadanos".
Continuó: "Lejos de producir una caída de precios, esto solo genera dudas sobre si el gobierno posee realmente la voluntad y capacidad de suministrar viviendas".
La oferta de vivienda depende más del cronograma real de aprobaciones, inicio de obras, conclusión e inhabilitación que del volumen objetivo anunciado por el gobierno. Seúl, en particular, enfrenta dificultades para asegurar nuevos terrenos a gran escala, por lo que los proyectos de renovación urbana —reconstrucción y redevelopment— constituyen los mecanismos de oferta más significativos.
Oh considera que el gobierno privilegia la supresión de demanda mediante regulaciones fiscales y financieras por encima de la expansión de oferta a través de proyectos de renovación urbana en Seúl. Cuando se aplica supresión de demanda en zonas con oferta insuficiente, el volumen de transacciones puede disminuir, pero resulta difícil lograr estabilidad de precios a mediano y largo plazo.
El alcalde también advirtió contra interpretar la reducción reciente de precios de ciertos inmuebles en la zona de Gangnam como un logro de la política gubernamental.
Cuestionó: "¿Acaso el presidente interpreta como 'supresión de demanda especulativa' la reducción de precios de ciertos inmuebles en Gangnam observada recientemente? Si juzga la caída general de precios del mercado basándose en la reducción temporal de precios de algunos inmuebles ultrapremium ante impuestos punitivos y la reducción de programas de incentivos fiscales, ello constituiría un grave error de análisis".
Añadió: "De hecho, en las zonas periféricas de Seúl los precios continúan subiendo, ocurriéndose un 'igualamiento de precios', situación que si es considerada como logro de política debe entenderse como recepción de información incorrecta o negación deliberada de la realidad".
La reducción de precios de algunos inmuebles de alto valor no representa necesariamente una caída de precios a nivel general. Antes de cambios tributarios, ciertos inmuebles pueden ser puestos a la venta o los precios esperados ajustados, pero también debe considerarse la posibilidad de que las expectativas de aumento de precios formadas en Gangnam y proyectos de renovación urbana se expandan hacia las áreas periféricas.
Oh ofreció también una interpretación diferente de los indicadores del mercado de subastas que mencionó el presidente.
Señaló: "El presidente mencionó que la cantidad de inmuebles en subasta está aumentando por impagos de créditos, presentando esto como si fuera un precursor de caída de precios inmobiliarios. Sin embargo, un aumento en inmuebles en subasta no implica automáticamente una caída de precios inmobiliarios".
Enfatizó: "Para evaluar tendencias de precios, no debe observarse únicamente la tasa de adjudicación, sino también la tasa de precio de adjudicación, que refleja el precio de adjudicación real en relación con la tasación".
Según el informe de tendencias de subastas de julio de 2026 de JiJi Auction, empresa especializada en datos de subastas y adjudicaciones, la tasa de precio de adjudicación de apartamentos en Seúl en julio alcanzó el 101,0%. Aunque disminuyó 0,7 puntos porcentuales respecto al mes anterior, se mantuvo por encima del 100% durante cuatro meses consecutivos. La tasa de precio de adjudicación representa la proporción entre la tasación judicial y el precio de adjudicación real. Una tasa superior al 100% significa que, en promedio, los inmuebles se adjudicaron a precios superiores al valor tasado.
Oh explicó: "En julio de este año, la tasa de precio de adjudicación de apartamentos en Seúl fue del 101,0%, manteniéndose por encima del 100% durante cuatro meses consecutivos. Esto significa que aunque aumentó la cantidad de inmuebles en subasta, en Seúl estos se están adjudicando a precios superiores al valor tasado".
Continuó: "Los indicadores de subasta en los que el presidente pidió enfocarse no señalan síntomas de caída de precios inmobiliarios, sino que demuestran la sólida demanda latente de Seúl y la grave escasez de oferta".
Sin embargo, la tasa de precio de adjudicación por sí sola no permite generalizar las tendencias de precios en todo el mercado inmobiliario de Seúl. Las tasaciones se realizan en fechas anteriores a la subasta y pueden diferir del precio de mercado actual, y las disparidades entre zonas populares y poco populares son significativas. De hecho, durante el mismo período, la tasa de precio de adjudicación de apartamentos a nivel nacional fue del 85,4%, registrando una caída y evidenciando una polarización creciente entre mercados urbanos y regionales.
Oh expresó profunda preocupación por la interpretación presidencial que vincula impagos de créditos e incremento de subastas con posibilidades de caída de precios inmobiliarios.
Manifestó: "No todos los propietarios de inmuebles en subasta son especuladores que obtuvieron créditos indebidamente. Entre ellos hay autónomos que no pudieron soportar el débil consumo interno y altas tasas de interés, y ciudadanos comunes que enfrentan el riesgo de perder su único hogar y su medio de vida al haberlo hipotecado para obtener capital para negocios".
Añadió: "El presidente no debe celebrar que inmuebles salgan a subasta como señal de caída de precios, sino debe sentir, como máxima autoridad del Estado, una responsabilidad grave ante el sufrimiento de ciudadanos obligados a recurrir a subastas".
El aumento de inmuebles en subasta constituye un indicador adelantado de precios de mercado y también puede señalar un debilitamiento de la capacidad de las familias y autónomos para cumplir obligaciones de deuda. Por tanto, interpretaciones que no distingan entre endeudamiento especulativo excesivo y deuda de supervivencia o empresarial, asumiendo que todo aumento de subastas indica estabilización de precios, corren el riesgo de confundir el sufrimiento de los ciudadanos con efectividad de política pública.
Oh también cuestionó si las declaraciones presidenciales sobre caída de precios pretenden ejercer presión psicológica en el mercado inmobiliario.
Sostuvo: "No puede evitarse sospechar que detrás de estas declaraciones poco realistas del presidente existe una intención diferente. ¿No es acaso que, ante la ausencia de medidas concretas de oferta para implementar inmediatamente, el presidente menciona directamente 'caída de precios inmobiliarios' para generar pánico en el mercado y presionar a los propietarios a ofrecer inmuebles a toda costa?"
Las declaraciones presidenciales pueden interpretarse como una forma de intervención verbal destinada a reducir expectativas de aumento de precios e impedir compras especulativas. Constituyen una advertencia de que el gobierno aumentará significativamente la oferta y suprimirá demanda especulativa en el futuro, por lo que no deben realizarse compras inmobiliarias apresuradas.
Sin embargo, cuando se enfatiza únicamente la posibilidad de caída de precios sin que medie confianza en oferta real efectiva, pueden surgir efectos adversos como congelamiento del mercado de transacciones e incremento de incertidumbre en el mercado de arrendamientos. Aunque se presione a propietarios para vender, si no se suministran viviendas en los lugares deseados y a precios accesibles para familias sin vivienda, no constituye una solución fundamental.
Oh enfatizó: "Los problemas inmobiliarios no se resuelven mediante intimidación a la ciudadanía. Repetir consignas de 'erradicación de especulación' no hace que el mercado se ajuste a la voluntad del gobierno".
Continuó: "El mercado, donde convergen complejas dinámicas de oferta y demanda, tasas de interés, financiamiento, compraventa y arrendamientos, debe abordarse con datos precisos y comprensión realista. No deben seguir empleándose medidas temporales y tácticas de pánico para evadir crisis".
Concluyó: "Desde ahora, deben reconocerse completamente los errores fundamentales de política inmobiliaria y adoptarse métodos directos mediante los cuales se suministren viviendas en los lugares donde los ciudadanos desean vivir. Durante el último año, tanto los ciudadanos como el presidente han experimentado lo suficiente. Ahora debe haber cambio".
La crítica de Oh revela una colisión frontal entre la política de gobierno de Lee Jae-myung —centrada en regulaciones fiscales y financieras para supresión de demanda— y la política de Seúl —que enfatiza expansión de oferta mediante redevelopment y reconstrucción.
El debate entre ambas posiciones trasciende "cómo contener precios inmobiliarios" y toca "mediante qué medios resolver la escasez de vivienda en Seúl". La capacidad de conectar de manera rápida los volúmenes de oferta anunciados por el gobierno con inicio real de obras, y la extensión permitida para proyectos de renovación urbana en Seúl, determinarán el éxito o fracaso de la política inmobiliaria futura.
* Este artículo ha sido traducido por IA.