Los precios de apartamentos en Seúl suben 10,42% tras medidas de restricción crediticia y ampliación de zonas de autorización de compra de tierras; la demanda se desplaza hacia viviendas de menor precio y zonas periféricas
Disminuyen los anuncios de alquileres a largo plazo mientras aumenta la proporción de alquileres mensuales; expertos advierten sobre la necesidad de analizar tanto la escasez de oferta como la psicología de compra
El gobierno designó Seúl como zona regulada y amplió las zonas de autorización de transacciones de tierras, además de elevar los umbrales de endeudamiento hipotecario para contener la demanda de compra de viviendas y estabilizar los precios. Sin embargo, durante el año transcurrido desde la implementación del "Plan de Política Inmobiliaria del 15 de octubre", tanto los precios de apartamentos como los alquileres a largo plazo en Seúl aumentaron aproximadamente 10%. Aunque las transacciones disminuyeron, esto no se tradujo en estabilización de precios, y la demanda de compra se desplazó hacia viviendas de menor precio y zonas periféricas, mientras que la carga de gastos de vivienda también aumentó en el mercado de alquileres.
El Plan del 15 de octubre designó Seúl como zona regulada en su totalidad, amplió las zonas de autorización de transacciones de tierras y diferenció los límites de crédito hipotecario por precio de vivienda para contener la demanda de compra. Sin embargo, un año después, el mercado mostró un comportamiento desacoplado entre volumen de transacciones y variación de precios.
Según la Corporación Coreana de Bienes Raíces, desde la tercera semana de octubre del año pasado hasta la primera semana del mes actual, los precios de apartamentos en Seúl aumentaron 10,42%, superando la tasa de crecimiento del 6,61% registrada durante el año previo a la implementación del plan. En el mismo período, los alquileres a largo plazo subieron 9,96%.
Ajou Economía analizó datos de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, comparando apartamentos en Seúl con transacciones en complejos y áreas idénticas antes y después de las medidas. El precio medio de transacción aumentó 12,7%. En los siete distritos del cinturón del río Han (Seongdong, Mapo, Dongjak, Yangcheon, Yeongdeungpo, Gwangjin y Gangdong), los precios subieron 19,1%; en los tres distritos de Gangnam y la zona de Yongsan, 12,1%; y en otros distritos, 10,5%.
En las zonas de menor precio y periféricas, tanto las transacciones como los precios aumentaron simultáneamente. En distritos como Nowon, Dobong, Junglang y Geumcheon, las transacciones se incrementaron después de las medidas, y los precios de apartamentos en Seongbuk subieron 16,52%, en Seodaemun 14,40%, en Gangseo 14,39%, en Guro 13,69%, y en Nowon 12,52%, superando la tasa promedio de Seúl.
Los analistas atribuyen este fenómeno a que, con los límites de crédito para viviendas de alto precio significativamente reducidos, la capacidad de endeudamiento remanente se concentra en viviendas de menor precio. Se ha suprimido la demanda en zonas clave, pero en lugar de desaparecer, ha migrado hacia precios y localizaciones asequibles, generando un "efecto globo" que redistribuye la presión especulativa.
En el mercado de alquileres también continúa la disminución de anuncios disponibles. Según la plataforma inmobiliaria Acyl, al 14 del presente mes, los anuncios de alquileres a largo plazo de apartamentos en Seúl fueron 20.520, una reducción de 13,8% respecto al año anterior, mientras que los de alquiler mensual bajaron de 19.183 a 17.148 unidades, una disminución de 10,7%. En la provincia de Gyeonggi, los anuncios de alquiler a largo plazo se redujeron 37,8% y los de alquiler mensual 47,2%, registrando caídas más pronunciadas.
La disminución de anuncios obedece a múltiples factores concurrentes, entre ellos la insuficiencia de unidades nuevas, pero también se atribuye al efecto de que demandantes que enfrentan requisitos de residencia principal en zonas de autorización de transacciones y dificultades para acceder al mercado de compraventa, permanezcan en el mercado de alquileres. Con el aumento simultáneo de alquileres a largo y corto plazo, la carga regulatoria se está trasladando al gasto de vivienda de los hogares sin propiedad.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Inteligencia Artificial Inmobiliaria de la Universidad Sejong, señaló: "El mercado de alquileres en viviendas de menor precio y en esos distritos es el más inestable. Si se añade posteriormente la demanda de reubicación por proyectos de renovación urbana en Seúl, la inestabilidad del mercado de alquileres podría intensificarse". Agregó: "Este es el momento oportuno para estabilizar el mercado de alquileres" y propuso mantener incentivos fiscales para empresarios de alquileres registrados que respeten el techo de aumento de 5% en depósitos de garantía hasta al menos 2030.
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Política Constructiva de Corea del Sur, expresó: "Si se limitan uniformemente los límites de crédito independientemente de las condiciones económicas de los demandantes, podría dificultarse la compra de vivienda para compradores reales. La designación de zonas de autorización de transacciones también puede intensificar la ansiedad de que es necesario comprar antes de que suban más los precios, en lugar de meramente desalentar la psicología de compra".
Ko Jun-seok, profesor de la Escuela de Administración Empresarial Sangnam de la Universidad Yonsei, agregó: "Expandir únicamente la regulación de autorización de transacciones no es suficiente para estabilizar los precios de vivienda; es necesario examinar conjuntamente la escasez de anuncios en el mercado de alquileres y las condiciones de oferta del sistema de empresarios de alquileres registrados".
* Este artículo ha sido traducido por IA.