Propietarios de villas antiguas esperan mejora; comerciantes y propietarios de múltiples viviendas temen indemnizaciones y cuotas adicionales
Tasa de consentimiento vecinal del 37,5%; asegurar los dos tercios legales es determinante
La zona norte de la estación Hyochang Park en el distrito de Yongsan, Seúl, seleccionada como candidata para el complejo de vivienda pública urbana, cuenta con comercios, supermercados y restaurantes a lo largo de la avenida principal. [Foto=Jang Seon-ah]
La zona norte de la estación Hyochang Park, en el distrito de Yongsan de Seúl, ha sido seleccionada como candidata para un complejo de vivienda pública urbana, lo que ha generado perspectivas encontradas entre los vecinos. Mientras que los propietarios de villas antiguas esperan una mejora del entorno residencial y el aumento del valor de sus activos, los propietarios de viviendas multifamiliares y comercios temen indemnizaciones insuficientes y cuotas de aportación adicionales. Algunos sectores incluso han mencionado la formación de un comité de crisis, elevando la coordinación de intereses como desafío clave en el proceso de obtención del consentimiento vecinal.
Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte del 5 de octubre, la zona norte de la estación Hyochang Park fue seleccionada recientemente como una de las 11 nuevas candidatas para el proyecto de desarrollo urbano complejo. El proyecto prevé la oferta de aproximadamente 4.040 viviendas en un área de 93.262 metros cuadrados en la zona de Hyochang, con el objetivo de designar el sitio en la primera mitad de 2027 e iniciar la construcción en la segunda mitad de 2030.
El proyecto de desarrollo urbano complejo funciona bajo un modelo en el que el sector público asegura la tierra y ejecuta el proyecto, proporcionando indemnización o compensación en especie a los propietarios de terrenos. Dado que su estructura difiere de los proyectos de renovación urbana tradicionales, los intereses de los propietarios pueden variar según la forma y uso de su propiedad actual.
Un agente inmobiliario de Hyochang señaló: "Los propietarios de villas antiguas tienen grandes expectativas de que el desarrollo mejore el entorno residencial y aumente el valor de los activos", pero agregó que "los propietarios de viviendas multifamiliares, comercios y edificios tienen una perspectiva completamente diferente, ya que sus ingresos por alquiler o medios de vida están en juego".
Un agente inmobiliario de la cercana zona de Yongmun expresó optimismo sobre la selección de la candidata, aunque señaló que "como hay opiniones tanto a favor como en contra, es importante asegurar el consentimiento mientras se minimizan los daños a los vecinos originales".
Las preocupaciones de los propietarios de comercios se centran en si podrán continuar sus negocios actuales. El señor A, quien ha tenido un comercio en esta zona durante 15 años, señaló: "No queremos apartamentos; hemos construido nuestro patrimonio trabajando en negocios durante mucho tiempo en este lugar", y enfatizó que "hay muchas personas que ejecutan negocios individuales en esta área, por lo que el desarrollo es una cuestión vinculada directamente a la subsistencia".
Continuó explicando: "Los propietarios de comercios en la avenida principal tienen principalmente una oposición tan fuerte que la mayoría se opone", y señaló que "hasta ahora han presentado quejas de oposición ante el Ministerio de Tierras, el Gobierno de Seúl y la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano de Corea (LH), y ahora que la selección de la candidata se ha oficializado, hay conversaciones sobre la necesidad de formar un comité de crisis para responder".
Los propietarios de viviendas multifamiliares también están profundamente preocupados. En casos donde los ingresos por alquiler se utilizan como medio de vida, deben considerar no solo el nivel de indemnización y cuotas adicionales, sino también el problema del corte en los ingresos durante el proceso de desarrollo. Algunos vecinos también han expresado insatisfacción por el hecho de que el sitio del proyecto incluya villas relativamente recientes, apartamentos estudio y comercios que operan normalmente.
El proyecto de desarrollo urbano complejo funciona bajo el modelo en el que el sector público asegura la tierra, desarrolla el proyecto y proporciona indemnización o compensación en especie a los propietarios. Para los propietarios, el nivel de indemnización de los activos existentes, las condiciones de compensación en especie y el período de ingresos perdidos durante el desarrollo se convierten en criterios clave para determinar su apoyo.
El profesor Seo Jin-hyung del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad Kwangwoon explicó: "Si se posee un comercio, se genera un flujo de efectivo actual a través de ingresos por alquiler, pero si se desarrolla como apartamento, este ingreso puede desaparecer", agregando que "los propietarios inevitablemente tienen grandes preocupaciones sobre si podrán recibir apartamentos y cuánta indemnización recibirán".
Esta diferencia de intereses también puede afectar la obtención futura del consentimiento vecinal. Aunque la tasa de intención vecinal en el momento de la convocatoria fue aproximadamente del 37,5% y recibió la puntuación máxima, la designación del complejo requiere el consentimiento de al menos dos tercios de los propietarios de terrenos y la aseguración de al menos la mitad del área de tierra mediante la adquisición o consentimiento de uso de propiedad. El procedimiento para traducir la intención inicial de participación en consentimiento legal sigue pendiente.
El Ministerio de Tierras señaló que examinó comprehensivamente no solo los requisitos legales como el grado de deterioro, sino también la viabilidad del proyecto y la intención vecinal. Un funcionario del ministerio comentó: "Como ha habido casos en el pasado donde proyectos fueron cancelados o revocados, esta vez se realizó una encuesta previa sobre la tasa de intención vecinal al seleccionar las candidatas, lo que ha reducido significativamente la posibilidad de no alcanzar la tasa de consentimiento requerida".
* Este artículo ha sido traducido por IA.