Las transacciones superiores a 3.000 millones de wones en Yongsan caen un 61%...Los precios de oferta también bajan en complejos residenciales de alto nivel en la ribera del Hangang
Las afueras de Seúl y el sur de Gyeonggi registran alzas...La inestabilidad del mercado de alquiler y las condiciones crediticias son variables clave
![Vista de complejos residenciales del centro de Seúl desde Seoul Sky en la Torre Lotte World en Songpa-gu, Seúl, el 11 de agosto. [Reportero Yuna Hyun, shooting@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/28/20260928154234456138.jpg)
Vista de complejos residenciales del centro de Seúl desde Seoul Sky en la Torre Lotte World en Songpa-gu, Seúl, el 11 de agosto. 26.08.11[Reportero Yuna Hyun, shooting@ajunews.com]
La contracción de transacciones de apartamentos observada en los tres distritos de Gangnam se está expandiendo hacia zonas principales de la ribera del Hangang como Yongsan y Mapo. Las transacciones en estas dos regiones disminuyeron aproximadamente un 32% combinadas en un mes, y en Yongsan las transacciones superiores a 3.000 millones de wones cayeron más del 60%. En algunos complejos residenciales de alto precio han aparecido listados a precios inferiores a las transacciones máximas registradas anteriormente. En contraste, las afueras de Seúl y el sur de Gyeonggi continúan mostrado tendencias alcistas, lo que sugiere que los flujos del mercado variarán según la región y el rango de precios en el corto plazo.
Según el Sistema de Publicación de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte de Corea del Sur al 28 de septiembre, las transacciones de compraventa de apartamentos en los distritos de Yongsan y Mapo en agosto sumaron 151 operaciones, una caída del 31,7% respecto a las 221 del mes anterior. Yongsan registró una reducción del 46,5%, pasando de 71 a 38 operaciones, mientras que Mapo disminuyó un 24,7%, de 150 a 113 operaciones. No obstante, dado que los contratos de agosto aún tienen plazo para su inscripción, es posible que el número de operaciones registradas aumente.
Los índices de precios en ambas regiones continúan al alza. De acuerdo con la Asociación Coreana de Bienes Raíces, en la semana pasada los precios de compraventa de apartamentos en Yongsan y Mapo subieron un 0,02% y 0,06% respectivamente. Aunque el ritmo de aumento se ha moderado, no han registrado caídas. En la misma semana, Jung-gu subió un 0,07%, Yangcheon-gu un 0,10% y Dongjak-gu un 0,11%. Mientras los índices de precios continúan mostrando tendencia alcista, las transacciones reales se contraen.
"Prácticamente no hay transacciones en el rango de 4.000 a 5.000 millones de wones"...También aparecen ofertas a precios más bajos
En Yongsan, la caída en transacciones fue mayor conforme aumentaba el precio. Las transacciones de hasta 1.500 millones de wones disminuyeron un 35,3%, de 17 a 11 operaciones en agosto; las de más de 1.500 millones hasta 3.000 millones de wones cayeron un 44,4%, de 36 a 20. Las transacciones superiores a 3.000 millones de wones se desplomaron un 61,1%, de 18 a 7 operaciones.
En el mercado también se percibe la contracción de transacciones centrada en viviendas de alto precio. Un agente inmobiliario de Ichon-dong, en Yongsan, declaró: "Las consultas de compra han disminuido significativamente en los últimos uno o dos meses, mientras que los listados aumentan gradualmente. En apartamentos de unos 25 pyeong hay algo de movimiento a precios entre 2.200 y 2.300 millones de wones, y en los de 33 pyeong rondan los 2.800 millones de wones, pero a partir del rango de 4.000 a 5.000 millones de wones prácticamente no se realizan transacciones".
En Mapo, las transacciones de hasta 1.500 millones de wones disminuyeron un 30,1%, de 83 a 58, mientras que las de más de 1.500 millones hasta 3.000 millones cayeron un 16,7%, de 66 a 55. Las transacciones superiores a 3.000 millones de wones pasaron de 1 en julio a cero en agosto. A diferencia de Yongsan, donde la caída de transacciones de muy alto precio es destacada, en Mapo la contracción de compras se extiende también al segmento de hasta 3.000 millones, que representa la mayoría del volumen de operaciones.
En algunos complejos residenciales de alto precio han aparecido listados a precios inferiores a las transacciones máximas registradas anteriormente. Ramiann Cellitus en Yongsan registró una transacción máxima de 5.590 millones de wones en julio, pero actualmente hay listados a precios en el rango de 4.700 millones de wones. El Mapo Ramiann Puregio con 84 metros cuadrados de espacio privado, tras una transacción de 2.650 millones de wones en junio, ahora tiene listados con precio mínimo alrededor de 2.490 millones de wones.
No obstante, las transacciones máximas y las ofertas mínimas pueden variar según condiciones individuales como piso y orientación, por lo que es difícil hacer comparaciones directas. El precio efectivo en el que se concreten las transacciones futuras será un factor clave para evaluar el alcance de los ajustes de precios esperados.
El mercado interpreta que el ajuste de precios y la contracción de transacciones observados en los tres distritos de Gangnam tras el anuncio de la reforma tributaria del gobierno en agosto se están extendiendo a otras zonas de alto precio. La opinión de los profesionales es que los compradores han adoptado una postura expectante a la espera de ajustes adicionales de precios, bajo la presión combinada de aumentos de tasas de interés, restricciones crediticias y revalorizaciones rápidas de precios en poco tiempo.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Convergencia de IA en Bienes Raíces de la Universidad de Sejong, señaló: "Tras el anuncio de la reforma tributaria, en Gangnam y Seocho la intención de venta se ha fortalecido, aumentando los listados, mientras que los compradores esperan ajustes adicionales, lo que ha causado una fuerte caída en las transacciones. Este movimiento probablemente continuará centrado en zonas de alto precio hasta que se confirme la reforma tributaria".
A pesar de la debilidad en complejos de alto precio, las afueras muestran alzas...La inestabilidad del alquiler es una variable clave
El ajuste de precios en apartamentos de alto valor también se refleja en estadísticas mensuales. Según la "Tendencia de Precios de Vivienda Nacional de Septiembre" de KB Real Estate, el índice "KB Leading Apartments 50", que refleja cambios de precio en los 50 apartamentos principales por capitalización de mercado, registró una caída del 0,22% respecto al mes anterior, revertiendo a una tendencia debilitada después de cuatro meses. En el mismo estudio, los precios de apartamentos en Gangnam-gu también bajaron un 0,30%, registrando una reversión a la baja.
Las expectativas de aumento de precios también se han moderado. El índice de perspectivas de precios de compraventa de Seúl se situó en 116,4, una caída de 1,4 puntos respecto al mes anterior, registro que marca la tercera caída consecutiva. Los 11 distritos al sur del Hangang registraron 108,9, una caída de 2,4 puntos en un mes, mostrando una mayor caída que los 14 distritos al norte del Hangang (124,8; -0,3 puntos). Sin embargo, ambas regiones permanecen por encima de la línea de referencia de 100, manteniendo una perspectiva predominante de aumento de precios.
En cambio, las afueras de Seúl y el sur de Gyeonggi, donde los precios son relativamente más bajos, continúan registrando alzas. En el estudio de KB, los precios de apartamentos en Nowon-gu en septiembre subieron un 2,32% respecto al mes anterior. Jungnang-gu (2,20%), Dobong-gu (1,95%), Seongbuk-gu (1,93%) y Gangbuk-gu (1,90%) también superaron el aumento promedio de Seúl del 1,13%. En Gyeonggi, destacaron las alzas en Youngtong-gu de Suwon (4,30%), Dongan-gu de Anyang (2,75%), Gwangmyeong (2,73%) y Byeongjeom-gu de Hwaseong (2,71%).
Los expertos interpretan que mientras la compra se contrae en viviendas de alto precio, fuertemente afectadas por reformas tributarias y restricciones crediticias, en las afueras la demanda de quienes no pueden acceder a zonas de mayor nivel y la conversión de contratos de alquiler a compraventa debido al aumento de precios de alquiler sostienen los precios.
La profesora Shin explicó: "Si la reforma tributaria se confirma en su dirección actual, las viviendas de precio muy elevado pueden enfrentar ajustes en el corto plazo debido a un aumento de ventas con optimización fiscal y mayores cargas de impuestos sobre la propiedad. En zonas de precio medio-bajo de Seúl, la demanda que no pudo acceder a zonas superiores se ha desplazado, y el aumento de precios de alquiler está impulsando la conversión a compraventa".
Sin embargo, en zonas de precio medio-bajo también puede haber limitaciones cuando los precios suben, enfrentándose a restricciones en los límites de financiamiento y cargas de capital propio. Existe la posibilidad de que la demanda que tenga dificultades para asumir esto se desplace hacia zonas relativamente más económicas, alterando las regiones con tendencia alcista.
Dada la persistencia de la demanda de acceso a Seúl, la escasez de propiedades en alquiler, la creciente tendencia a alquileres mensuales y la reducción de nuevas entregas de apartamentos, los analistas consideran prematuro interpretar la contracción en transacciones de viviendas de alto precio como una tendencia de caída sostenida en los precios de vivienda de toda Seúl.
Young-jin Ham, jefe del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, señaló: "Si la escasez de oferta en el mercado de alquiler no se resuelve estructuralmente, podría mantener la demanda de compra en las afueras de Seúl y el sureste de Gyeonggi. Aunque la tendencia alcista se mantenga centrada en estas regiones hasta fin de año, las transacciones podrían mostrar un estado de calma".
Añadió: "Aunque la liquidez sigue siendo abundante, considerando las presiones de aumento de tasas, la deuda de los hogares y las restricciones crediticias, es difícil que los precios continúen subiendo significativamente. Si los precios de alquiler se estabilizan y si el mercado percibe realmente una expansión de la oferta serán variables importantes para el mercado futuro".
* Este artículo ha sido traducido por IA.