Los cinco principales bancos superan su objetivo anual de préstamos al consumo
La disminución de oferta de alquileres de transición eleva los requisitos para acceder a créditos
El aumento de tasas de interés agrava la carga financiera de los compradores reales
![Foto de apartamentos en Seúl [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/22/20260922141156667119.jpg)
Los inquilinos que no pueden soportar la escasez de ofertas de alquiler de transición y el aumento de precios enfrentan una nueva barrera: el cierre de créditos bancarios. Las entidades financieras han agotado su capacidad anual de préstamos al consumo a mediados de septiembre, mientras que las tasas de interés hipotecarias continúan al alza. Esta situación crea una creciente preocupación de que los compradores reales sin vivienda propia se vean obligados a permanecer en sus domicilios actuales o a migrar hacia el alquiler de corta duración, agravando su carga de vivienda.
Según datos del sector financiero del 22 de septiembre, el saldo de préstamos al consumo de los cinco principales bancos —KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH Nonghyup— excluyendo créditos de política estatal, alcanzó 652,26 billones de wones al 17 de septiembre. Esta cifra representa un incremento de 7,28 billones de wones respecto al cierre del año anterior, cuando se registraban 644,97 billones de wones.
Los cinco bancos principales revisaron al alza su objetivo anual de aumento de préstamos al consumo en aproximadamente 2,78 billones de wones, alcanzando 7,11 billones de wones tras coordinación con las autoridades financieras a finales de agosto. Sin embargo, al 17 de septiembre, el aumento registrado ya superaba el objetivo revisado en 175.600 millones de wones. La capacidad crediticia adicional fue completamente agotada en menos de un mes.
El sector bancario anticipa que el enfoque reforzado de control de préstamos al consumo por parte de las autoridades financieras se mantendrá en el corto plazo. Dado que incluso el objetivo revisado fue superado, existe una alta probabilidad de que los bancos restrinjan aún más la provisión de nuevos créditos al consumo conforme se acerca el cierre del año.
Algunos bancos ya han comenzado a limitar los montos de crédito hipotecario para compra de vivienda, a administrar volúmenes de contratación por canal de distribución —a través de asesores de crédito y canales digitales— y a asignar límites de préstamos por sucursal, realizando una selección cuidadosa de nuevas solicitudes. Con los bancos implementando una gestión de volumen total, aumentan los casos en los que clientes con ingresos y garantías suficientes no logran obtener el monto requerido en el momento deseado.
El problema se agrava porque el mercado de alquiler de transición también muestra signos de inestabilidad. Con la disminución de oferta y el aumento de precios, el número de inquilinos que consideran abandonar el alquiler de transición para optar por la compra podría incrementarse; sin embargo, sin acceso a crédito hipotecario, la transición no es viable. Como resultado, muchos se ven obligados a permanecer en su vivienda actual o a optar por alternativas como alquiler de corta duración o alquiler compartido, opciones que representan una mayor carga financiera.
Según el Ministerio de Tierra, Infraestructuras y Transporte, las transacciones de alquiler de transición a nivel nacional en julio fueron de 68.462 operaciones, un 22,3% menos que en el mismo mes del año anterior. Durante el período enero-julio de este año, el alquiler de corta duración representó el 68,3% de todas las transacciones inmobiliarias de arrendamiento, un aumento de 6,5 puntos porcentuales respecto al mismo período del año anterior. Esto refleja una tendencia continua de inquilinos que abandonan el alquiler de transición para evitar cargas de depósitos de garantía.
Con la contracción del mercado de alquiler de transición, los créditos relacionados también han disminuido. El saldo de préstamos de alquiler de transición de los cinco principales bancos ascendía a 119,57 billones de wones al 18 de septiembre, una disminución de 3,07 billones de wones en comparación con los 122,64 billones de wones del cierre del año anterior. Esto contrasta significativamente con el aumento de más de 3 billones de wones registrado el año pasado. Los analistas atribuyen esta caída tanto a la migración de demanda hacia el alquiler de corta duración como a la reducción en nuevos contratos de alquiler de transición.
El aumento de las tasas de interés también obstaculiza la transición de inquilinos hacia la compra de vivienda. La tasa de interés promedio de créditos hipotecarios de nueva contratación ofrecidos por los cinco principales bancos en julio fue del 4,66% anual, un incremento de 0,6 puntos porcentuales respecto a hace un año. Además de una mayor carga de intereses por el mismo monto, la relación de deuda total respecto al ingreso anual para el servicio de la deuda puede reducir aún más el monto máximo de préstamo disponible, impactando con mayor severidad a compradores sin vivienda propia y a jóvenes con recursos limitados.
Existe el riesgo de que la restricción crediticia prolongada genere un círculo vicioso entre los mercados de alquiler de transición y compraventa. Los inquilinos que no encuentran alquiler de transición y desean migrar al mercado de compra, pero que no logran obtener financiamiento, permanecerán en el mercado de arrendamiento. Esta demanda acumulada presionará al alza tanto los precios de alquiler de transición como los del alquiler de corta duración, aumentando significativamente la carga de vivienda de los inquilinos.
Según Seo Ji-yong, profesor de la Facultad de Administración de Empresas de la Universidad Sangmyung, «cuando se cierran los créditos, los inquilinos tienen mayor probabilidad de migrar hacia el alquiler de corta duración o de seleccionar viviendas en zonas periféricas o de menor tamaño. Cuando la escasez de oferta de alquiler de transición se combina con restricciones financieras, los precios de alquiler de transición y las cargas de alquiler de corta duración aumentarán, y la demanda de compra de vivienda también se contraerá parcialmente».
* Este artículo ha sido traducido por IA.