Plan de agosto 13: Objetivo de suministro de 1,47 millones de viviendas en la región metropolitana de Seúl + adicionales... logro 'en rojo' considerando los resultados recientes de inicio de obras
Según el instituto de investigación, sin incentivos financieros y fiscales extraordinarios será difícil cumplir los objetivos de suministro
El Instituto de Investigación de la Industria de Construcción de Corea presentó el 30 de agosto un informe titulado "Contenidos principales y evaluación del Plan 8·13", en el que señala que aunque la dirección de expansión del suministro en el Plan 8·13 es positiva, es necesario mejorar la coherencia entre los instrumentos de política tales como financiamiento y medidas tributarias.
El gobierno ha establecido el objetivo de suministrar un total de 1,47 millones de viviendas +α durante su mandato, añadiendo 120.000 unidades +α hasta 2030 al plan anterior del Plan 9·7 de 1,35 millones de viviendas en la región metropolitana. Cuando se convierte a un promedio anual, se debe suministrar aproximadamente 294.000 viviendas en la región metropolitana. El volumen de suministro adicional se compone de 570.000 viviendas +α en terrenos públicos, expansión del suministro urbano de 50.000 viviendas +α, y apoyo financiero y tributario del sector privado, así como flexibilización normativa de 590.000 viviendas +α.
Sin embargo, basándose en los resultados recientes de suministro, el logro del objetivo no parece sencillo. Los inicios de obras de vivienda en la región metropolitana en la primera mitad de este año alcanzaron 65.000 unidades, lo que representa apenas el 24,2% del objetivo anual de 269.000 viviendas presentado en el Plan 9·7. En el caso de Seúl, el porcentaje de logro es del 19,3%.
Incluso en comparación con los resultados recientes, 294.000 viviendas anuales es una meta ambiciosa. Según el Instituto de Investigación de la Industria de Construcción, en los últimos 16 años entre 2010 y 2025, solo cuatro años —2015 a 2017 y 2019— registraron inicios de obras de 294.000 o más viviendas anuales en la región metropolitana. El volumen de inicios de obras de vivienda en la región metropolitana el año pasado fue de apenas 167.000 unidades, alcanzando el 56,8% de la meta proyectada.
El Instituto de Investigación de la Industria de Construcción analiza que para lograr los objetivos de suministro, se debe mantener durante los próximos cinco años un suministro que supere 1,5 veces el promedio de inicios de obras de los últimos cinco años, que es de 181.000 unidades anuales. En particular, puesto que el sector privado ha asumido el 83,4% del volumen de inicios de obras de vivienda en la región metropolitana durante los últimos cinco años, el cumplimiento del objetivo de suministro del gobierno está directamente vinculado a la recuperación de los proyectos de vivienda privada.
También se señaló como un problema la insuficiencia de medidas de apoyo desde el lado de la demanda. Dado que la mayoría del suministro de viviendas en Corea del Sur utiliza una estructura de preventa que requiere los fondos de los demandantes, sin medidas efectivas de estímulo de la demanda, la capacidad de financiamiento de desarrollo de los promotores puede ser limitada.
El Instituto de Investigación de la Industria de Construcción también presentó casos de Alemania e Inglaterra. Tanto Alemania como Inglaterra, que establecieron metas de suministro de 400.000 y 300.000 viviendas anuales respectivamente, también implementaron medidas para estimular la demanda, pero sus tasas de logro de objetivos de suministro se situaron entre el 50% y el 70%. Esto significa que solo las políticas de expansión del suministro no son suficientes para alcanzar los objetivos.
También se consideró que el suministro de terrenos públicos no es suficiente solo con reducir los trámites administrativos. El gobierno tiene previsto introducir un "modelo de inicio de obras de plazo mínimo" que reduzca el período de creación de terrenos públicos a la mitad, con el objetivo de iniciar obras en nuevas áreas como la zona de Gangseong de Seúl, el centro urbano de Namyangju y la zona de estación de Gwangju en Gyeonggi dentro de 3 a 4 años.
Sin embargo, basándose en ejemplos de ciudades satélite de tercera generación, desde el anuncio de candidatos hasta el inicio de las obras de construcción inicial del sitio, Incheon Gyeyang tardó aproximadamente 40 meses, mientras que Namyangju Wangsuk y Hanam Gyosan requirieron respectivamente 54 a 57 meses. Dado que hay grandes diferencias en el período del proyecto según las condiciones del terreno, tales como compensación, reubicación y demolición, el Instituto de Investigación de la Industria de Construcción enfatiza que se requiere gestión centrada en el terreno para identificar y resolver factores de retraso según los distritos y bloques.
Los proyectos de revitalización urbana también tienen tareas pendientes. El gobierno ha decidido flexibilizar la tasa de consentimiento para la formación de asociaciones en redevelopment del 75% existente al 70%, y expandir proyectos complejos de vivienda pública urbana. El Instituto de Investigación de la Industria de Construcción señala que aunque estas medidas son positivas, se omitieron cuestiones clave que afectan la viabilidad del proyecto, como el sistema de recuperación de ganancias extraordinarias en reconstrucción y las limitaciones en la transferencia del estatus de miembro de la asociación.
En particular, dado que la excepción de densidad de construcción legal de 1,3 veces se aplica solo a proyectos de revitalización pública, también se planteó la cuestión de equidad entre el sector público y privado. Se recomendó cambiar hacia un sistema de otorgamiento de incentivos basado en el carácter público y el desempeño del proyecto, en lugar de depender de si la entidad ejecutora del proyecto es pública o privada.
Yun Hye-kyung, investigador del Instituto de Investigación de la Industria de Construcción, declaró: "El Plan 8·13 presenta una dirección positiva en la medida en que establece una clara orientación hacia la expansión del suministro de 1,47 millones de viviendas +α en la región metropolitana durante el mandato", y añadió: "Sin embargo, dado que la estructura de preventa requiere medidas efectivas de estímulo de la demanda, la viabilidad de la hoja de ruta de suministro puede verse limitada si no se respaldan tales medidas".
Asimismo, señaló: "Los terrenos públicos requieren no solo la reducción de trámites administrativos, sino también la resolución de cuellos de botella operativos tales como compensación y reubicación; los proyectos de revitalización urbana requieren la resolución de cuestiones clave de viabilidad", y concluyó: "El éxito del Plan 8·13 depende de ajustar políticas en conflicto e intereses bajo principios coherentes, así como de la velocidad rápida de ejecución que permita que los proyectos individuales se traduzcan en inicios de obras reales".
* Este artículo ha sido traducido por IA.