Reducción de fideicomisos de construcción garantizada e inyección de capital de fondos inmobiliarios e inversores institucionales; mantiene calificación crediticia AA durante 9 años consecutivos
Integración de inversión, desarrollo, operación y venta en una sola plataforma; modelo de desarrollo con bajo apalancamiento en fase de prueba
![Sede corporativa de Corамco Asset Trust. [Foto=Corамco Asset Trust]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/17/20260817141946482758.jpg)
Mientras la insolvencia en el financiamiento de proyectos inmobiliarios (PF) sacude simultáneamente a desarrolladores y fiduciarias, Corамco Asset Trust ha optado por un camino diferente. En lugar de aumentar su exposición a fideicomisos de terrenos con construcción garantizada de alto riesgo, ha comenzado a asumir un rol protagónico en operaciones de desarrollo basadas en fondos de fondos inmobiliarios (REIT) e inversores institucionales.
Según informó la industria el 17 de agosto, Corамco está presentando un modelo de "desarrollador inmobiliario integrado en fideicomiso" a través del proyecto L ubicado en Seocho-gu, Seúl. A diferencia del método tradicional de operadores inmobiliarios que incrementan el endeudamiento para expandir la escala del proyecto, este modelo integra "inversión-desarrollo-operación-venta" en una única plataforma.
En un terreno de aproximadamente 5.300 metros cuadrados ubicado en el área de Seocho-dong 1323, adyacente a la estación de Gangnam, se desarrollará un edificio de oficinas de clase A con una superficie útil total de aproximadamente 67.000 metros cuadrados, con 6 sótanos y 23 pisos. El presupuesto total del proyecto es de aproximadamente 1 billón de wones, con una meta de finalización en 2031.
A primera vista, la escala del proyecto no difiere de la de grandes desarrolladores inmobiliarios convencionales. La diferencia radica en la forma de asumir riesgos. Corамco impulsa el proyecto mediante una estructura de coinversión y colaboración con SK D&D, empresa que ha suministrado aproximadamente 73.000 metros cuadrados de oficinas en las principales áreas comerciales de Seúl. De esta manera, se evita una estructura donde una única empresa asuma todos los riesgos de desarrollo, combinando la capacidad de inversión y operación propia con la experiencia desarrolladora de un especialista en la materia.
La capacidad de Corамco para participar en proyectos de gran envergadura tiene su origen en la mejora de la estructura financiera realizada tras la crisis de PF. Al cierre de marzo de este año, el patrimonio propio fue de 521.300 millones de wones, con una razón de endeudamiento del 27,9%. Esta razón disminuyó desde el 41,7% registrado a fines de 2024 y el 31,0% a fines de 2025, bajando aún más durante el año en curso.
Esta situación contrasta con la de otras fiduciarias, que enfrentan presión de descalificación crediticia debido a la materialización de pasivos contingentes derivados de fideicomisos de construcción garantizada y la demora en la recuperación de fondos fiduciarios. Corамco ha limitado la contratación de nuevos fideicomisos de terrenos con construcción garantizada y ha procedido simultáneamente a la recuperación de proyectos existentes y a la acumulación de provisiones. En las operaciones de fideicomiso, adoptó una estrategia de selección enfocada en proyectos de renovación urbana, fideicomisos garantizados y fideicomisos de terrenos de gestión.
Como resultado, tanto NICE Credit Evaluation como Korean Credit Evaluation mantuvieron en 2026 la calificación crediticia corporativa de Corамco en A nivel Estable, y sus pagarés recibieron una calificación A2. Según NICE Credit Evaluation, Corамco ha mantenido durante 9 años consecutivos la calificación crediticia más alta del sector de fideicomisos.
![Perspectiva del Proyecto L de Gangnam. [Foto=Corамco Asset Trust]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/17/20260817142045430907.jpg)
◆ Capital de inversores institucionales en lugar de deuda...Una plataforma de 62 billones de wones como base de desarrollo
La estructura de financiamiento también difiere de la de operadores inmobiliarios convencionales. Corамco gestiona y administra aproximadamente 62 billones de wones en activos inmobiliarios a través de REIT, fondos inmobiliarios y fideicomisos. Desde aproximadamente 54 billones de wones en marzo, los activos aumentaron en alrededor de 8 billones de wones en cuestión de meses.
Coramco posee una base particularmente sólida en el mercado de REIT. Según la Asociación Coreana de Fondos Inmobiliarios, a finales de junio Corамco operaba 48 REIT por un valor de 16,3574 billones de wones, alcanzando una cuota de mercado del 12,8%. Se trata de la posición número uno entre las administradoras de REIT domésticas, incluida la Corporación de Vivienda y Urbanismo (LH). Es la primera vez en aproximadamente 10 años que una administradora privada ocupa el primer lugar conforme a los estándares de integración público-privada.
También están llegando fondos de inversores institucionales. Recientemente, Corамco fue seleccionada como administradora delegada de inversiones inmobiliarias ciegas domésticas tanto del Fondo de Pensiones de Servidores Públicos como de la Administración de Servicios Postales. El volumen de inversión relacionado alcanza aproximadamente 1 billón de wones. Los fondos ciegos, donde no se predetermina el objetivo de inversión sino que se selecciona primero al gestor, requieren como requisito previo la confianza del inversor institucional en la capacidad de descubrimiento de activos, diseño de estructura financiera, así como capacidad de operación y recuperación.
Este capital es la clave del modelo de desarrollo de Corамco. Mientras que un operador inmobiliario convencional compra terreno y luego genera apalancamiento a través de financiamiento puente y PF principal, Corамco combina fondos de REIT, fondos y inversores institucionales para diseñar la estructura de capital desde las etapas iniciales del desarrollo. Después de la finalización, también puede recuperar fondos de inversión mediante la operación o venta directa de activos.
Ya han demostrado un resultado. El edificio "K-Square Gangnam 2" en la estación de Gangnam, que Corамco desarrolló directamente, fue vendido este año por 355.000 millones de wones. La inversión total fue de aproximadamente 220.000 millones de wones, generando ganancias de venta de 135.000 millones de wones. La tasa interna de retorno (TIR) para este activo individual superó el 20%. Corамco realizó directamente desde la adquisición del terreno en 2019, pasando por el desarrollo, finalización en 2022, operación, hasta la venta.
El Proyecto L de Gangnam es un banco de pruebas para expandir este modelo a escala de 1 billón de wones. Corамco planea proceder con la elevación de la clasificación de uso del suelo y contribuciones públicas a través de consultas previas con la ciudad de Seúl, y crear un edificio de oficinas de clase A de gran formato con un área útil por piso de aproximadamente 1.650 metros cuadrados y altura libre de 3 metros.
![Perspectiva general del Hotel U5 de Eulji-ro adquirido por Corамco Asset Management. [Foto=Corамco Asset Trust]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/17/20260817142349274.jpg)
◆ Más allá de oficinas: centros de datos, hoteles...expansión como "operador de desarrollo inmobiliario"
La expansión de Corамco no se limita a edificios de oficinas. En el sector de centros de datos, está internalizando todo el proceso de desarrollo: identificación de sitios, aseguramiento de suministro eléctrico, diseño de estructura financiera, gestión de desarrollo y selección de operadores.
En el Parque Industrial Nacional de Sihwa en Ansan, Gyeonggi, está desarrollando conjuntamente un centro de datos de 40 MW para IA con la subsidiaria de Brookfield, DCI. Corамco invierte capital propio y fondos de operación en la entidad de proyecto de financiamiento (PFV) y, como administradora de activos, se encarga del diseño de estructura financiera y la gestión de diseño y construcción. Además del centro de datos en Gasan, Seúl, está promoviendo un proyecto de 100 MW en Rhythm City, Uijeongbu. El objetivo es invertir aproximadamente 10 billones de wones en el sector de centros de datos hasta 2032.
Hoteles y viviendas de alquiler también son nuevos pilares. Su subsidiaria Corамco Asset Management adquirió el Hotel U5 de Eulji-ro y transformó un hotel de 2 estrellas en el establecimiento de 4 estrellas "Mercure Ambassador Dongdaemun", con planes de expandir los activos operacionales relacionados con hoteles y residencias hasta 5 billones de wones en los próximos cinco años. El enfoque integra desarrollo, remodelación, introducción de marcas, operación y venta.
En la Torre Etibus de Namdaemun, Corамco adquirió un edificio de oficinas existente y realizó una remodelación integral. También securitizó 11 ubicaciones de operaciones nacionales de Hyundai Motor Company a través de un REIT por valor de 580.000 millones de wones. De esta forma, está ampliando el alcance del desarrollo más allá de proyectos nuevos para incluir regeneración de activos obsoletos y securitización de propiedades corporativas.
La cuestión crítica es si Corамco puede mantener su fortaleza, que es la estructura financiera conservadora, mientras continúa esta expansión. El Proyecto L de Gangnam todavía tiene aproximadamente 5 años hasta su finalización, lo que hace inevitable enfrentar cambios en costos de construcción, tasas de interés y mercado de arrendamiento. Conforme la proporción de activos de desarrollo y propiedades operacionales como centros de datos y hoteles aumenta rápidamente, el nivel de gestión de riesgo también debe ser más riguroso que en el negocio anterior enfocado en REIT.
Un portavoz de Corамco declaró: "Estamos abordando los proyectos de desarrollo no simplemente para expandir el tamaño superficial, sino integrando capacidades de inversión y operación para gestionar riesgos", y agregó: "El Proyecto L de Gangnam representa la concentración de capacidades de desarrollo y operación acumuladas, con el objetivo de crear una instalación comercial competitiva".
* Este artículo ha sido traducido por IA.