Bonos financieros de 5 años caen 0,48 puntos porcentuales; tasas fijas bajan mientras suben variables
Hana y NH Nonghyup reanudan préstamos, Shinhan elimina restricción de edad; persisten limitaciones de montos
Con la aproximación del cierre de año, el mercado hipotecario bancario de Corea del Sur muestra cambios significativos. La caída en las tasas de bonos financieros ha llevado a una reducción en las tasas de interés hipotecarias fijas, mientras que algunos bancos han reanudado operaciones de crédito que habían suspendido o han ampliado su base de solicitantes. Esto contrasta con los cierres de operaciones y las reducciones de límites que se sucedieron a finales del año anterior. Sin embargo, las tasas de interés hipotecarias variables han aumentado y persisten restricciones de crédito entre los bancos, lo que genera efectos desiguales según el perfil del deudor.
Según información del sector financiero del 8 de noviembre, la tasa mínima de interés hipotecario fijo de los cinco principales bancos—Banco Nacional KB, Shinhan, Hana, Woori y NH Nonghyup—alcanzó el 4,46 % anual el 6 de noviembre, una caída de 0,44 puntos porcentuales respecto a finales de septiembre (4,90 %).
La tasa de bonos financieros a 5 años (calificación AAA, sin garantía), que se utiliza principalmente para calcular las tasas hipotecarias fijas, cayó de 4,525 % anual a 4,045 % en el mismo período, una disminución de 0,48 puntos porcentuales. A pesar de que existe la posibilidad de un nuevo aumento de la tasa de política monetaria del Banco de Corea, las tasas de mercado han descendido, lo que ha empujado a la baja las tasas hipotecarias fijas. También se destaca que el gobierno redujo el volumen de emisión de bonos del Tesoro para noviembre en 5 billones de wones respecto al plan original, un factor que alivia la presión sobre la oferta de bonos.
Por el contrario, las tasas de interés hipotecarias variables vinculadas al COFIX han experimentado un alza. El COFIX (Índice de Costo de Fondos) basado en nuevas operaciones de septiembre registró 3,43 % anual, un aumento de 0,25 puntos porcentuales respecto al mes anterior, lo que llevó al Banco Nacional y al Banco Woori a incrementar sus tasas hipotecarias variables en 0,25 puntos porcentuales el 16 de octubre. El Banco NH Nonghyup también elevó su tasa hipotecaria variable 0,19 puntos porcentuales el mismo día. Así, aunque las tasas fijas hayan disminuido, los deudores con préstamos variables vinculados al COFIX pueden enfrentar mayores cargas de interés cuando se recalculen sus tasas.
El ambiente en el sector bancario respecto a la operación de créditos también está cambiando. La Comisión de Servicios Financieros elevó en agosto la meta de crecimiento de crédito al consumidor de los bancos del 1,5 % al 3,0 % y decidió administrar créditos grupales para vivienda—como créditos de gastos de mudanza, créditos de desembolso intermedio y créditos de desembolso final—de manera independiente del total de cada banco. Esta medida ha ampliado la capacidad crediticia de algunos bancos.
Banco Hana reanudó desde el 2 de noviembre, después de aproximadamente tres meses de suspensión, las nuevas operaciones del producto hipotecario sin sucursal "Hana One Q Apartloan 2" y créditos para refinanciamiento de hipotecas y viviendas de uso residencial en oficinas. También permitió la contratación de seguros de crédito hipotecario (MCI) y garantías de crédito hipotecario (MCG) para hipotecas de tasa mixta.
Banco Shinhan eliminó, a partir de solicitudes de noviembre, la restricción de edad de hasta 39 años que había impuesto para solicitantes de créditos hipotecarios a través de intermediarios de crédito. Banco NH Nonghyup reanudó la operación de hipotecas variables y créditos hipotecarios presenciales con fines de refinanciamiento, y extendió el plazo máximo de hipotecas fuera del área metropolitana de 30 a 40 años.
Sin embargo, la reanudación de créditos por parte de algunos bancos no puede interpretarse como una flexibilización generalizada de los requisitos del sector. Banco Nacional mantiene un límite máximo de 30 millones de wones para hipotecas con propósito de compra de vivienda, mientras que Banco Woori continúa restringiendo los límites mensuales de operación de créditos hipotecarios por sucursal. Además, aplican regulaciones como la razón de servicio de deuda total (DSR) y la razón de valoración de garantía (LTV), de modo que aunque se reanuden ciertas operaciones, el monto de crédito efectivamente disponible varía según los ingresos, deudas existentes y valor de garantía del deudor.
Un funcionario del sector bancario declaró: "Aunque las tasas hipotecarias fijas están disminuyendo debido a la caída reciente en las tasas de bonos financieros, persiste la posibilidad de un nuevo aumento de la tasa de política monetaria del Banco de Corea, por lo que la preocupación de los deudores sobre el costo del interés continúa siendo significativa".
* Este artículo ha sido traducido por IA.