Después de la reforma tributaria del 3 de agosto, el inventario se incrementa en aproximadamente 20.000 propiedades; los precios bajan en los tres distritos de Gangnam
En 2021 también se repitió el ciclo de aumento y recuperación de inventario; se espera seguimiento del mercado en primavera del próximo año
![Vista del horizonte urbano desde la montaña Bukaksan en el distrito de Jongno, Seúl. [Foto=Base de datos de Ajou Economía]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/08/20261108155526896106.jpg)
Tras el anuncio de la reforma tributaria del 3 de agosto por parte del gobierno, el inventario de apartamentos en venta en Seúl ha aumentado más del 33% en tres meses. Aunque el volumen de transacciones ha disminuido y los precios de los apartamentos en los tres distritos de Gangnam han bajado, el análisis indica que es incierto si el aumento de inventario se traduzca en una estabilización de precios, ya que en los otros 22 distritos de Seúl se mantiene la tendencia alcista.
Según datos de Asil, una empresa especializada en macrodatos inmobiliarios, al 7 de noviembre había 80.528 apartamentos en venta en Seúl. Esto representa un aumento de 20.119 propiedades (33,3%) respecto al 3 de agosto, cuando el gobierno anunció la reforma tributaria y había 60.409 unidades disponibles.
Durante este período, el inventario aumentó en los 25 distritos de Seúl. De las nuevas propiedades disponibles, los tres distritos de Gangnam (Gangnam, Seocho y Songpa) representaron el 38,0%, mientras que los otros 22 distritos representaron el 62,0%.
Al mismo tiempo que aumentó el inventario, el volumen de transacciones disminuyó. Según la Agencia de Bienes Raíces de Corea del Sur, el volumen de transacciones de compraventa de apartamentos en Seúl en septiembre fue de 3.915 operaciones por fecha de notificación, un 42,4% menos que las 6.796 registradas en el mismo mes del año anterior.
La evolución de los precios mostró diferencias según la región. En el estudio de la Agencia de Bienes Raíces correspondiente a la primera semana de noviembre (basado en datos del 2 de noviembre), el precio de los apartamentos en el distrito de Gangnam cayó un 0,39% respecto a la semana anterior, mientras que los distritos de Seocho y Songpa bajaron un 0,37% y un 0,17% respectivamente.
En contraste, el precio total de los apartamentos en Seúl subió un 0,07%. Todos los 22 distritos, excluidos los tres de Gangnam, mantuvieron una tendencia alcista, lo que indica que el ajuste de precios derivado del aumento de inventario no se ha extendido a toda Seúl.
El mercado está prestando atención al hecho de que en períodos anteriores de endurecimiento tributario, el inventario también aumentó temporalmente para luego disminuir, lo que resultó en una ampliación de los aumentos de precios.
Durante la administración Moon Jae-in, el gobierno implementó la medida del 10 de julio de 2020, que elevó la tasa máxima del impuesto sobre bienes raíces de múltiples propiedades del 3,2% al 6,0% e intensificó las sobretasas del impuesto sobre ganancias de capital. El aumento de la tasa del impuesto sobre bienes raíces se aplicaría a partir de 2021, mientras que el fortalecimiento de la sobretasa sobre ganancias de capital comenzaría el 1 de junio del mismo año.
En ese momento, el inventario de apartamentos en Seúl aumentó de 40.653 unidades el 1 de marzo de 2021 a 48.152 el 1 de mayo, un incremento del 18,4%. Sin embargo, el 9 de mayo se redujo a 47.410 unidades y el 25 de agosto cayó hasta 39.084 unidades.
A medida que cambió el flujo de inventario, la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos se amplió nuevamente. La tasa de aumento mensual de precios de apartamentos en Seúl bajó de 0,67% en febrero de 2021 a 0,43% en abril, pero luego aumentó a 0,48% en mayo y 0,98% en junio.
Durante el período en que aumentó el inventario, los precios en sí no cayeron; fue después de la disminución del inventario cuando la tendencia alcista se fortaleció.
Los expertos consideran que también esta vez, alrededor de la primavera del próximo año, el flujo de inventario podría cambiar. Explican que antes de la fecha base de tributación del 1 de junio para el impuesto sobre bienes raíces, algunos propietarios de múltiples propiedades podrían decidirse a vender, pero las propiedades que no se vendan podrían retirarse nuevamente del mercado.
Park Hap-su, profesor adjunto de la Escuela de Posgrado en Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, proyecta que si la reforma tributaria se confirma, podría haber cierto volumen de ventas entre enero y marzo del próximo año.
El profesor Park señaló que "en abril podría haber incluso oportunidades de que los inmuebles se retiren del mercado u otros aumentos de precios", mencionando la posibilidad de que se presente un flujo similar al de 2021.
* Este artículo ha sido traducido por IA.