Precio de venta de 500 millones de wones aproximadamente y crédito de bajo interés de hasta el 70%: reducción de la carga financiera inicial
Ganancias de plusvalía compartidas hasta el 50% con el fondo: la tasa de reembolso varía según el número de hijos y el período del crédito
A, un hombre en sus 20 años a punto de contraer matrimonio, estudia la posibilidad de participar en el sorteo del Pueblo de Esperanza Matrimonial de Gyeyang, en la nueva ciudad de Gyeyang, Incheon. El proyecto resulta atractivo debido a un precio de venta cercano a los 500 millones de wones y la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario de bajo interés del 1,6% anual. Sin embargo, tiene dudas: si resulta favorecido en el sorteo, perderá acceso a otros programas de oferta especial y deberá compartir parte de las ganancias de plusvalía si vende la vivienda. A se pregunta si esta opción resulta más ventajosa que comprar un apartamento convencional o esperar otros programas de solicitud de vivienda. Sus dudas se profundizan cada vez más.
La venta de unidades en la ciudad de Gyeyang, que registra el progreso más rápido entre las ciudades nuevas de tercera fase, acaba de comenzar. El volumen total proyectado para venta es de 18.000 viviendas. El Pueblo de Esperanza Matrimonial en el bloque A17 del Techno Valley de Gyeyang, Incheon, también ha ingresado en el proceso de venta. Según la Corporación Pública de Tierra y Vivienda de Corea (LH) del 29 de octubre, el Pueblo de Esperanza Matrimonial del bloque A17 completó la recepción de solicitudes principales entre los días 26 y 27. Con un área útil de 55 metros cuadrados y distribución única, de las 309 viviendas totales, 176 corresponden a nuevo volumen de solicitud. El precio de venta oscila entre 477 millones y 508 millones de wones, y los ganadores serán anunciados el 5 de noviembre próximo.
El Pueblo de Esperanza Matrimonial es una vivienda de venta pública destinada a parejas de recién casados, parejas que planean casarse y familias monoparentales con hijos menores de 6 años. Los criterios de ingresos requieren que sean iguales o inferiores al 130% del ingreso promedio mensual de trabajadores urbanos (o 200% en caso de parejas con doble ingreso), y el activo total no debe superar 362 millones de wones. Las parejas que planean casarse pueden demostrar su condición matrimonial antes de noviembre de 2029, la fecha prevista de ocupación.
Para los fondos iniciales se requiere aproximadamente entre 150 y 160 millones de wones. La inscripción en una hipoteca especializada es obligatoria en este conjunto habitacional y se debe obtener un crédito mínimo del 30% del precio de venta. Incluso si se obtiene el máximo permitido del 70% de crédito, se deben reunir aproximadamente 140 a 150 millones de wones en fondos propios. La prima de contrato del 10% vence en febrero del próximo año, y los pagos intermedios del 10% cada uno vencen en agosto de 2028 y abril de 2029 respectivamente.
La principal ventaja es el crédito de bajo interés. Al utilizar la hipoteca especializada del Pueblo de Esperanza Matrimonial, se puede obtener un crédito de hasta el 70% del precio de venta, equivalente a 400 millones de wones, con una tasa de interés anual del 1,6%. Con un plazo de amortización de hasta 30 años, la carga de intereses es menor que la de los créditos hipotecarios convencionales.
Tomando como referencia una vivienda con precio de venta de 508 millones de wones en el Pueblo de Esperanza Matrimonial de Gyeyang, se pueden obtener hasta 356 millones de wones. Si se solicita un crédito de 356 millones de wones al 1,6% anual, la cuota mensual de amortización con capital e intereses iguales durante 30 años es de aproximadamente 1.250.000 wones, o aproximadamente 1.730.000 wones en un período de 20 años. Aunque los intereses sean bajos, se deben pagar más de 1 millón de wones mensuales durante un período prolongado. En comparación con un crédito hipotecario convencional al 4% anual, esta hipoteca especializada reduciría la carga anual de intereses en aproximadamente 8.540.000 wones, es decir, alrededor de 710.000 wones mensuales menos.
Otra ventaja es la restricción de reventa de 3 años y la ausencia de obligación legal de residencia. La restricción de reventa se aplica a partir del 5 de noviembre de este año, fecha del anuncio de ganadores; si se ocupa la vivienda como se planea en noviembre de 2029, el período de restricción expirará.
Por el contrario, la incapacidad de retener íntegramente las ganancias de plusvalía constituye la mayor desventaja. Al utilizar la hipoteca especializada, se debe compartir entre el 10% y el 50% de las ganancias de plusvalía con el Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano en el momento de la venta o del reembolso completo del crédito. La tasa de reembolso es mayor cuando el período de crédito es más corto, cuando hay menos hijos y cuando la relación de cobertura de garantía (LTV) es más alta.
Por ejemplo, supongamos que una vivienda comprada por 508 millones de wones se vende 5 años después por 708 millones de wones, generando una ganancia de 200 millones de wones. Si se obtuvo un crédito con LTV del 70%, los hogares sin hijos deben reembolsar al fondo el 50% de la ganancia, es decir, 100 millones de wones. Aquellos con 1 hijo el reembolso disminuye a 80 millones de wones, y con 2 hijos a 60 millones de wones. El impuesto de adquisición, el impuesto sobre ganancias de capital, las comisiones de intermediación y otros gastos no se deducen en el momento del reembolso, por lo que el beneficio real es aún menor.
Sin embargo, se debe considerar el costo de oportunidad de participar en sorteos. Si resulta ganador, se registrará un historial de ganancia en oferta especial que limitará futuras solicitudes a otros programas especiales, y también se aplicará una restricción de reganancia de 10 años. Además, si se utiliza el carnet de solicitud de vivienda para el sorteo, perderá su validez.
También es necesario evaluar las condiciones de ubicación. Aunque las estaciones Bakchon y Imhak de la Línea 1 del Metro de Incheon se encuentran a menos de 2 kilómetros en línea recta, la vivienda no está en zona de influencia directa de estación. El aviso público menciona consideraciones respecto al ruido de aeronaves del aeropuerto de Gimpo e interferencia sonora de autopistas cercanas. Aunque se prevé que guarderías y escuelas primarias abran en septiembre de 2029, la fecha de apertura de escuelas secundarias aún no está confirmada.
En conclusión, el Pueblo de Esperanza Matrimonial de Gyeyang representa una opción relativamente favorable para parejas de recién casados que planean vivir durante períodos prolongados y tener hijos, ya que la tasa de reembolso de ganancias de plusvalía disminuye con mayor tiempo de permanencia y mayor número de hijos. Por el contrario, los hogares que planean vender la vivienda dentro de 5 a 10 años para mudarse a una zona de mayor nivel pueden enfrentar una carga más significativa por el compartir ganancias. Más allá del precio de venta asequible, es necesario considerar cuidadosamente los fondos propios, las cuotas mensuales de pago y los planes residenciales futuros.
* Este artículo ha sido traducido por IA.