Cheonggyae Norway Forest registra 11,46 a 1 en competencia tras 13ª oferta sin orden de prelación
Harrington Nowon también con 13,53 a 1 vuelve a ofrecer 13 unidades
"Sin atractivo en el precio de venta, los compradores se desentienden"... el poder adquisitivo real es la clave
Algunos complejos residenciales en Seúl registran tasas de competencia en solicitudes de dos dígitos pero no agotan el inventario residual, por lo que repiten las rondas de ofertas. Las viviendas de menor tamaño alcanzan precios de venta de 700 a 800 millones de wones, y hay desarrollos que exigen el pago del 40% del precio de venta dentro de un mes después de la adjudicación. Mientras que los solicitantes se aglomeran en la fase de solicitud de vivienda, en los contratos reales los compradores reconsideran el precio de venta, las condiciones de financiamiento y la calidad del producto, lo que resulta en que la tasa de competencia y el agotamiento del inventario se mueven por separado.
Según datos del sitio web de solicitudes de vivienda de la Corporación Coreana de Bienes Raíces del 20 de octubre, el complejo "Cheonggyae Norway Forest" ubicado en Hwanghak-dong, Jung-gu, Seúl, realizó el 19 de octubre una 13ª solicitud sin orden de prelación dirigida a 10 unidades con un área útil de 39 metros cuadrados.
Este complejo no fue ajeno a las solicitudes en rondas anteriores. En la 12ª oferta sin orden de prelación anterior, 149 personas presentaron solicitudes para 13 unidades, registrando una tasa promedio de competencia de 11,46 a 1. En la 11ª ronda, 446 personas se presentaron para 13 unidades, elevando la tasa de competencia hasta 34,3 a 1. Sin embargo, con inventario residual persistente, las ofertas continuaron hasta la 13ª ronda.
Cheonggyae Norway Forest podría enfrentar desafíos no solo en el precio de venta, sino también en el calendario de pagos. El precio de venta máximo para el área útil de 39 metros cuadrados en esta ronda es de 761,12 millones de wones. Según el anuncio de la 13ª oferta, los adjudicatarios deben pagar el 10% de anticipo y el 30% de pagos intermedios (rondas 1 a 3) dentro de 30 días desde la firma del contrato. Se trata de una estructura que requiere asegurar el 40% del precio de venta en el plazo de un mes.
Calculado sobre la base del precio de venta máximo, asciende a aproximadamente 304,45 millones de wones. Si los préstamos para pagos intermedios no se ejecutan dentro del plazo establecido o si el límite de préstamo es inferior al esperado, los compradores deben financiar directamente la diferencia.
El complejo "Harrington Place Nowon Central" en Nowon-gu, Seúl, muestra una tendencia similar. En la segunda oferta discrecional anterior, 203 solicitudes fueron recibidas para 15 unidades, registrando una tasa promedio de competencia de 13,53 a 1, pero en la tercera oferta discrecional se presentan nuevamente 13 unidades. El precio de venta máximo para el área útil de 59 metros cuadrados es de aproximadamente 865 millones de wones.
"The Richmond Mia" en Gangbuk-gu, Seúl, también lanzó 16 unidades en la segunda oferta discrecional de este mes. El precio de venta máximo para el área útil de 49 metros cuadrados es de 802 millones de wones. Los tres complejos tienen áreas relativamente pequeñas, pero con precios de venta máximos en el rango de 700 a 800 millones de wones, la carga financiera para los compradores reales es considerable.
Young-jin Ham, director del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, analizó: "A medida que la carga del precio de venta total aumenta, se espera que la tendencia de polarización continúe en el corto plazo, con compradores reales de uso propio renunciando a solicitudes de vivienda de tamaño medio (área útil de aproximadamente 84 metros cuadrados) en favor de viviendas más pequeñas, mientras que los inversores con capital optan por unidades más grandes con mayor escasez".
Sin embargo, el inventario residual está disminuyendo con las rondas repetidas de ofertas. Harrington Place Nowon Central tenía en un momento 58 unidades de nuevo inventario, que posteriormente se redujeron a 17 y 15 unidades, y ahora baja a 13 unidades. The Richmond Mia también redujo su inventario de 98 unidades en la oferta sin orden de prelación de junio a 31 unidades en septiembre y 16 unidades este mes.
El hecho de que el inventario residual está disminuyendo no significa que los contratos se hayan detenido. Sin embargo, las ofertas repetidas tras registrar tasas de competencia de dos dígitos hacen que sea difícil estimar el agotamiento del inventario basándose únicamente en la tasa de competencia. El inventario para reoferta puede incluir no solo renuncias de contrato, sino también adjudicaciones no elegibles o rescisiones posteriores a la firma del contrato.
La calidad del producto también se considera un factor variable. Tras rondas repetidas de ofertas, es posible que hayan quedado unidades con menor preferencia relativa o que la competitividad de precios respecto a complejos residenciales existentes en los alrededores sea insuficiente, lo que puede llevar a los compradores a dudar antes de firmar contrato tras la adjudicación.
Un agente inmobiliario cerca de Harrington Place Nowon Central comentó: "Si bien es atractivo por ser una nueva construcción en ubicación de máxima accesibilidad a transporte, considerando la calidad del producto, el enfoque debe ser para uso residencial propio". Agregó: "No es viable buscar ganancias futuras o apreciación de valor con propósitos de inversión".
* Este artículo ha sido traducido por IA.