Cuarenta y seis años de parches en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas
¿Por qué es importante cambiar la premisa del sistema de arrendamiento?
La preocupación sobre la desaparición del arrendamiento a largo plazo
Del círculo vicioso al círculo virtuoso: 1.058 billones de won en depósitos de garantía
![Fotografía del abogado Kim Gwang-joong de la firma de abogados Class Han-gyeol [Fotografía=Firma de abogados Class Han-gyeol]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/22/20260922082548796438.jpg)
Cuarenta y seis años de parches en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas
La Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, promulgada en 1981, ha sido modificada veintinueve veces. Comenzando con el derecho de oposición, se añadieron sucesivamente el derecho de preferencia en el reembolso de depósitos de garantía reducidos, el derecho de preferencia por fecha de registro, la orden de registro de derechos de arrendamiento y el derecho a solicitar la renovación del contrato. La dirección ha sido siempre la misma: reforzar el crédito del arrendatario a la vivienda o ampliar la información que el arrendatario podía verificar de antemano. Sin embargo, ninguna reforma tocó la premisa fundamental de que "el depósito de garantía es recibido y custodiado por el propietario". El "fideicomiso de seguridad en alquiler" (안심신탁) de la Corporación de Garantía de Vivienda Urbana (HUG), que da sus primeros pasos con un llamamiento público para propietarios e inquilinos el 22 de este mes, es la primera medida en 46 años que toca directamente esa premisa.
La estructura funciona así: dentro de HUG se establece una agencia de estabilización del alquiler, y el inquilino deposita el depósito de garantía no al propietario sino en esta agencia. El propietario recibe el rendimiento de su funcionamiento como ingresos mensuales de alrededor del 4% anual. Cuando finaliza el contrato, la agencia devuelve directamente el depósito de garantía al inquilino. El depósito de garantía se invierte en proyectos de financiación de proyectos (PF) de construcción de viviendas garantizados por HUG. El plan es recibir depósitos de 15 billones de won anuales, respaldar el suministro de aproximadamente 93.000 unidades, y a largo plazo, aumentar la tasa de inventario de vivienda pública del 8,9% actual al 20% con un fondo de 100 billones de won. El calendario prevé un llamamiento público el 22 de este mes, seguido de verificación de precios de arrendamiento a largo plazo en noviembre y conclusión de acuerdos, depósito de saldos finales en diciembre e ingreso a las viviendas.
¿Por qué es importante cambiar la premisa del sistema de arrendamiento?
En el sistema actual, el único activo que respalda el depósito de garantía es la casa misma. No hay múltiples garantías ni avalistas. Sin embargo, el inquilino no puede controlar ese único activo. Incluso si el propietario constituye hipotecas adicionales, impagos de impuestos o transfiere la casa, no puede impedirlo. El derecho de oposición solo surge al día siguiente. Una institución financiera examinaría al prestatario, regularía el índice de valor de garantía y exigiría garantía adicional si el valor de la garantía cae. El inquilino, sin hacer nada de esto, presta decenas de millones de won sin intereses a una persona. Esta es la razón por la cual se pierden depósitos de garantía incluso sin fraude. El fraude en arrendamientos a largo plazo es una consecuencia de esta estructura, no su causa.
Para nosotros es sentido común confiar el depósito de garantía al propietario y permitir que lo use libremente, pero en comparación, es extraordinariamente inusual. Alemania limita el depósito de garantía a tres meses de alquiler y requiere que el propietario lo deposite separado de su propiedad personal, con los intereses pertenecientes al inquilino. Los términos desfavorables para el inquilino son nulos. Reino Unido suele requerir cinco semanas en un esquema de protección autorizado por el gobierno; Australia y Nueva Zelanda lo confían a agencias estatales, y Nueva York confía en un fideicomiso pero no permite mezclarlo con bienes propios. La práctica internacional es restringir los depósitos de garantía o evitar que lleguen a manos del propietario, uno u otro. Nosotros no hacemos ninguno de los dos. Los depósitos de garantía que alcanzan el 60-70% del precio de compra no tienen límites ni restricciones. Esto es también inusual dentro de nuestro marco legal. Los fondos de depósitos de inversionistas se deben depositar o fideicomisar separados de la propiedad personal, las pensiones de jubilación se deben acumular fuera del sitio, y las cuotas anticipadas de servicios funerarios deben asegurar la mitad. El código civil prohíbe que los acreedores prendarios y los titulares de derechos de retención usen los bienes que mantienen como garantía sin el consentimiento del deudor. Los tribunales consideran que el depósito de garantía de arrendamiento asegura todas las obligaciones del inquilino, pero al propietario se le permite usar todo libremente.
En el fideicomiso de seguridad de HUG, incluso si el propietario quiebra, todo lo que los acreedores pueden ejecutar es el derecho a los ingresos del propietario. Si el propietario incumple impuestos, si la vivienda se transfiere por compraventa, ejecución o subasta pública, o no importa cuál sea la hipoteca de primer rango, el inquilino no se ve afectado. Esto es porque no se aseguran los depósitos de garantía con esa casa. No es un método para compensar después de que ocurra un accidente, sino que impide que el accidente ocurra en primer lugar.
En un foro celebrado por HUG el 16 de este mes, el presidente presentó personalmente el tema. Presentaron ingresos mensuales comparados con alquiler puro, ingresos garantizados incluso con desocupación hasta dos meses, exención de obligación de cobertura de garantía, e impulso de exención de impuestos sobre ingresos de alquiler—elementos en los que los propietarios harían cálculos—organizados por tipo, y también crearon una lista de respuestas a dudas como preocupaciones sobre contratos ocultos. Como panelista en ese evento, el autor destacó el significado de intentar, por primera vez en 46 años, cambiar la premisa del sistema de arrendamiento de viviendas de confiar depósitos de garantía a propietarios.
Veamos qué cambia inmediatamente. Los inquilinos ya no necesitan consultar el registro, comparar garantías de primer rango y su prioridad, preocuparse por impagos no registrados, ni predecir precios de remate. No hay razón para sincronizar las fechas de registro y cambio de residencia al día, ni para vigilar si el propietario cambió mientras vivían allí. Como el depósito de garantía no va al propietario, la inversión de brecha está estructuralmente bloqueada.
La preocupación sobre la desaparición del arrendamiento a largo plazo
La preocupación de que el arrendamiento a largo plazo desaparezca si los propietarios no pueden usar los depósitos de garantía es infundada. De hecho, el volumen de suministro de arrendamiento a largo plazo podría aumentar. Considere una vivienda multifamiliar en Seúl con precio de compra de 300 millones de won y arrendamiento a largo plazo de 200 millones de won. Si se alquila como alquiler mensual con depósito de garantía de 10 millones de won, el ingreso mensual del propietario es de 740.000 won; si participa en el fideicomiso de seguridad, es de 730.000 won. La diferencia es 10.000 won, pero el riesgo de impago de alquiler desaparece y HUG garantiza los ingresos incluso si hay desocupación hasta dos meses. Una casa de 300 millones de won con una hipoteca de primer rango de 200 millones de won actualmente no puede ofrecerse como arrendamiento a largo plazo. Los inquilinos tampoco lo quieren. Si el precio de remate es 240 millones de won, el inquilino solo recibe 40 millones de won. Con el fideicomiso de seguridad, es posible un arrendamiento a largo plazo de 200 millones de won en la misma casa. Ya que no hay razón para otorgar el derecho de preferencia en el reembolso, el propietario puede usar completamente el valor de la garantía. Propiedades que solo se ofrecían como alquiler mensual debido a hipotecas de primer rango podrían convertirse en volumen de arrendamiento a largo plazo. Ahora que el alquiler mensual ha alcanzado el 68,4% del mercado, la brecha entre la tasa de conversión de alquiler a largo plazo de 6,7% y la tasa de préstamo de arrendamiento a largo plazo de 3,97% significa que el costo de vivienda también baja.
También hay preocupaciones del lado de los inquilinos: ¿no tengo que ceder mi derecho de preferencia en el reembolso y confiar en la agencia?, ¿qué pasa si invierten ese dinero en PF y ocurre negligencia? Primero, necesitamos aclarar correctamente la comparación. Incluso ahora, los depósitos de garantía no se custodian de forma segura. El total se transfiere a una persona privada sin ningún escrutinio ni supervisión. El punto de comparación no es un estado sin riesgo, sino el estado actual. El objetivo de inversión es el préstamo PF garantizado por HUG, y la tasa de rendimiento pagada al propietario está diseñada para ser constante independientemente del desempeño de la inversión.
También hay observaciones de que si los propietarios participarán, ¿no será como el depósito de garantía de arrendamiento a largo plazo de los bancos en 2016? El fracaso de 2016 fue porque no había rendimiento operativo que volviera al propietario. Esta vez hay rendimiento, y para propietarios a quienes les resultó difícil encontrar inquilinos debido a hipotecas, tiene un significado más allá de la tasa de rendimiento. También hay observaciones de que comenzará como optativo y eventualmente se volverá obligatorio. En última instancia, debe generalizarse por completo. Sin embargo, eso es algo que debe pasar por un procedimiento legislativo separado, y lo que se necesita en esta etapa es la verificación del mercado.
Del círculo vicioso al círculo virtuoso: 1.058 billones de won en depósitos de garantía
A largo plazo, lo que cambia es la dirección del dinero. Los depósitos de garantía que entran en el fideicomiso de seguridad vuelven como suministro de vivienda. Actualmente, este dinero fluye a los propietarios para convertirse en capital inicial para inversión de brecha y adquisición de múltiples viviendas, lo que eleva los precios de las viviendas, y los precios más altos presionan nuevamente los valores de arrendamiento a largo plazo y los depósitos de garantía. Cuando este sistema se establezca completamente y se expanda, el flujo de 1.058 billones de won en depósitos de garantía total de arrendamiento del país cambia. Se puede salir del círculo vicioso donde los depósitos se utilizan para inversión de brecha e inflación de precios de vivienda, y en cambio dirigir los depósitos de garantía como capital industrial para impulsar un círculo virtuoso en la economía nacional.
Para un establecimiento exitoso, también hay puntos a complementar. Primero, la naturaleza legal. El nombre es "fideicomiso", pero el material de presentación y comunicados de prensa usan la expresión "depósito". Si es solo un depósito simple, la naturaleza legal permanecería en el depósito en consumo (artículo 702 del Código Civil). La propiedad del dinero depositado se transfiere a la agencia y el inquilino se convierte en un acreedor general con un derecho de devolución. Si algo le sucede a la agencia, el inquilino debe nuevamente disputar la distribución. Por el contrario, el artículo 22, párrafo 1 de la Ley de Fideicomiso prohíbe toda ejecución forzosa, ejecución de garantía, medidas de preservación y procedimientos de embargo sobre activos fideicomisados. El aislamiento en caso de insolvencia es un efecto conferido por la ley, no por acuerdo. La naturaleza legal de los fondos depositados y si hay aislamiento en caso de insolvencia deben aclararse por ley.
El dinero que reciba el propietario también debe ser predecible. El interés del propietario es uno solo: cuánto y cuándo recibo. La fórmula para calcular la tasa de rendimiento, el nivel mínimo de pago y la fecha de pago deben indicarse claramente en el llamamiento público. También es importante que se revele que es una propiedad de fideicomiso de seguridad en la etapa de búsqueda del inquilino. Si las plataformas y sistemas de intermediación tienen etiquetas, los inquilinos las buscarán primero, y en ese momento surge el incentivo para que los propietarios participen. El intento de inflar los valores de arrendamiento a largo plazo a través de contratos ocultos es el riesgo más realista de este sistema, por lo que la verificación de precios también debe ser rigurosa. Es importante publicar el número de incidentes iniciales. No hay persuasión más poderosa que el hecho de que no ha habido ni un solo caso de no devolución en propiedades de fideicomiso de seguridad.
Una vez que el fideicomiso de seguridad se establezca, lo siguiente es reformar el sistema de arrendamiento en sí. Si una institución financiera asegura la devolución del depósito de garantía, ya no hay necesidad de derechos de preferencia en el reembolso, y dispositivos como fechas de registro fijo, cambio de residencia, órdenes de registro de derechos de arrendamiento e seguros de devolución de garantía, que se acumularon para proteger derechos de preferencia, también se vuelven innecesarios. La propiedad y el derecho de uso de la vivienda finalmente se separan completamente. Aumentar el número de fideicomisos también puede inducir competencia de mercado. Los propietarios pueden especificar al intermediario de fideicomiso, ampliándolo a bancos y casas de bolsa, mientras el estado supervisa su solidez y el alcance de los productos operados. De esa manera, incluso si el volumen de depósitos crece, se puede manejar, y es posible diseñar el flujo de dinero ajustando objetivos de inversión. Aplicar primero a viviendas de riesgo con altas tasas de valor de arrendamiento a largo plazo y luego expandir a todas las viviendas de alquiler, y eventualmente es necesario una reforma completa de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas. El apoyo fiscal para ingresos por funcionamiento de depósitos de garantía debe ser parte del diseño del sistema, no un incentivo temporal. El personal administrativo de gobiernos locales que manejaban fechas de registro también puede ser reasignado a dónde se necesita más ahora, como cuidado.
Alquilar una casa no es un problema de contrato sino un problema de derecho a la vivienda. El derecho a la vivienda es el derecho más fundamental que sustenta la realización de todos los demás derechos fundamentales. Si no hay un lugar seguro para vivir, los demás derechos no se pueden construir sobre eso. Sin embargo, durante 46 años, hemos dejado la realización de ese derecho en manos del conocimiento y la suerte individual. Un sistema difícil y complejo genera desigualdad por sí mismo. Las personas que pueden leer registros, estimar precios de remate y comparar prioridades evitan el riesgo, mientras que las personas sin los recursos para hacerlo cargan con ese riesgo. El deber del estado no es dejar un sistema difícil, complejo y arriesgado tal cual está y pedir a los ciudadanos que tengan cuidado, sino crear un sistema seguro. Debería ser posible encontrar una vivienda tan fácil y segura como elegir helado en una tienda de conveniencia. El fideicomiso de seguridad en alquiler es el comienzo de eso. Fervientemente esperamos que el primer botón cosido correctamente después de 46 años encuentre su lugar adecuado.* Este artículo ha sido traducido por IA.