LH desarrollará directamente 53,000 viviendas en lugar de venderlas al sector privado en el área metropolitana
Expansión de vivienda pública en alquiler: cambios en la estructura de financiamiento de LH y nuevo rol de empresas constructoras
La Corporación de Vivienda y Terrenos de Corea (LH) ampliará el desarrollo directo de terrenos residenciales de tercera fase de nuevas ciudades que no fueron vendidos al sector privado. En tanto el gobierno reduce la venta privada de terrenos públicos en el área metropolitana y modifica la estructura de suministro hacia la ejecución directa de LH, la posible conversión de terrenos sin vender a vivienda pública en alquiler y venta podría transformar la composición misma de las viviendas en estas nuevas ciudades.
Según informó el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte y LH el 20 de septiembre, el gobierno planea convertir terrenos residenciales públicos destinados originalmente a venta privada en ejecución directa de LH, con el objetivo de iniciar construcción de 53,000 viviendas antes de 2030. Sumando 7,000 viviendas adicionales obtenidas mediante aumentos en coeficientes de ocupación del suelo, el volumen total de suministro a través de ejecución directa alcanzaría aproximadamente 60,000 viviendas.
Históricamente, el modelo tradicional de suministro de terrenos públicos consistía en que LH desarrollara y acondicionara los terrenos, vendiera los lotes residenciales a empresas constructoras privadas, y estas últimas construyeran y comercializaran las viviendas directamente. En adelante, LH retendrá la propiedad del terreno, ejecutará los proyectos directamente, y las empresas constructoras privadas participarán como contratistas o mediante esquemas de participación privada.
Los terrenos residenciales donde se suspendió la venta privada en la segunda mitad del año pasado comprenden 27 lotes distribuidos en 17 distritos, con una extensión de aproximadamente 650,000 metros cuadrados. Diecinueve de estos lotes se ubican en las provincias de Gyeonggi e Incheon, incluyendo zonas de tercera fase de nuevas ciudades como Wangsuk en Namyangju y Gyosan en Hanam. Estos terrenos serán convertidos secuencialmente en proyectos de ejecución directa tras cambios en planes de zonificación y usos de suelo.
Conforme el gobierno amplía la ejecución directa y otorga mayor énfasis al suministro de vivienda pública en alquiler, es probable que aumenten los cambios en la composición de viviendas en las nuevas ciudades de tercera fase. Si terrenos originalmente destinados a venta privada se convierten a vivienda pública, una parte podría suministrarse no solo como vivienda en venta pública, sino también como vivienda en alquiler público.
La vivienda pública en alquiler de tipo universal que impulsa el gobierno también considera a las nuevas ciudades de tercera fase como candidatos principales para suministro. Actualmente se estudian como candidatos iniciales el bloque S10 de Wangsuk en Namyangju, el bloque AC2-1 de Gyeyang en Incheon, y el terreno de uso mixto público de Gyosan en Hanam. Este modelo amplía los criterios de ingresos y activos en comparación con la vivienda en alquiler pública tradicional, mejora la calidad habitacional, y expande el rango de demandantes para incluir jóvenes adultos y personas sin vivienda de la población general.
La candidata a ministra de Tierras, Infraestructuras y Transporte, Hong Ji-seon, confirmó recientemente esta orientación durante una audiencia de confirmación parlamentaria. Hong explicó que en los terrenos de venta privada de tercera fase de nuevas ciudades que no fueron enajenados al sector privado, LH ejecutará proyectos directamente y expandirá el suministro de vivienda en alquiler público.
La ampliación de la ejecución directa de LH también implicará cambios en los métodos operativos del sector construcción. Se espera que disminuya la estructura en que empresas constructoras privadas adquieren terrenos directamente y obtienen ganancias de la ejecución y venta, mientras que aumentará la proporción de proyectos de vivienda pública con participación privada donde LH actúa como ejecutor y el sector privado se encarga del diseño, construcción y otras funciones.
En particular, para empresas constructoras medianas con altos porcentajes de proyectos de desarrollo propio, las oportunidades de asegurar terrenos públicos en el área metropolitana podrían reducirse. Sin embargo, existe una ventaja en términos de reducción de carga financiera, ya que no necesitarían invertir grandes sumas de capital en adquisición de terrenos y podrían participar únicamente en construcción.
La preocupación principal radica en la carga financiera de LH. Cuando se vende terreno al sector privado, los fondos se recuperan relativamente rápido; sin embargo, al construir viviendas directamente, LH debe invertir capital adicional en costos de construcción. Aunque la vivienda en venta pública permite recuperar inversión mediante ventas, la vivienda en alquiler público requiere retener activos a largo plazo, lo que retrasa el momento de recuperación de inversión.
La deuda total de LH superó los 173 billones de wones el año pasado. Considerando que el gobierno impulsa una reestructuración organizacional de LH dividiendo operaciones en sectores de desarrollo y construcción de viviendas por un lado, y bienestar habitacional y gestión de activos por otro, surge como tema crítico cómo se financiarán prospectivamente los costos de proyectos de ejecución directa y gastos operacionales de vivienda en alquiler público.
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto Coreano de Políticas de Construcción, señaló que «la capacidad requerida de LH varía según el alcance de responsabilidades que se asigne al sector privado en la ejecución directa», y añadió que «es necesario reflexionar sobre si esta estructura de proyectos podrá mantenerse de manera sostenible a largo plazo».
* Este artículo ha sido traducido por IA.