![Vista de complejos residenciales en el centro de Seúl desde el Seúl Sky de la Torre Lotte World en el distrito de Songpa, Seúl, el 11 de septiembre. [Base de datos de Ajou Economía]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/20/20260920141601981208.jpg)
La política inmobiliaria requiere previsibilidad más que cualquier otra política. El sector inmobiliario representa una porción significativa de los activos nacionales y una única decisión de compraventa o tenencia puede afectar la situación financiera de los hogares durante años, incluso décadas. La razón por la cual el mercado reacciona de manera sensible ante cualquier cambio institucional del gobierno se debe precisamente a esto.
Recientemente, las políticas inmobiliarias del gobierno han sido ajustadas repetidamente pocos meses después de su implementación o anuncio. El 17 de septiembre pasado, el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes extendió el plazo para solicitudes de exención de obligación de residencia actual en viviendas arrendadas dentro de zonas de autorización de transacciones de terrenos, originalmente fijado para finales de este año, hasta finales del próximo año. Además, amplió los criterios para incluir no solo contratos de arrendamiento actuales sino también contratos de renovación. Este ajuste adicional se realizó aproximadamente cuatro meses después de ampliar el sistema de exención de residencia en mayo. Previamente, el gobierno había anunciado en principios de agosto una reforma tributaria que reduciría la deducción básica del impuesto integral sobre bienes inmuebles para propietarios de una vivienda no residencial de 1.200 millones de wones a 900 millones, pero solo 29 días después, el 1 de septiembre, revirtió esta medida al nivel original de 1.200 millones.
No puede considerarse problemático en sí mismo el hecho de modificar una política. Si, tras implementar una disposición, surgen efectos secundarios imprevistos, es responsabilidad del gobierno corregirlos. Es preferible hacer ajustes rápidos a políticas desconectadas de la realidad que mantenerlas por cuestiones de reputación. Si las condiciones del mercado cambian, la política también puede variar en cierta medida.
Sin embargo, el problema radica en la frecuencia y velocidad de estas correcciones. Cuando disposiciones directamente vinculadas a los derechos de propiedad de los ciudadanos, como la tributación inmobiliaria y las regulaciones de transacciones, se modifican nuevamente unos meses después de anunciarse, los participantes del mercado tienen dificultades para confiar y actuar según las políticas que anuncia el gobierno. Al modificar la tributación, debe considerarse primero qué impacto tendrá en las regulaciones de transacciones y el mercado de arrendamientos. Al fortalecer la obligación de residencia actual, deben evaluarse previamente qué problemas surgirán para los inquilinos y propietarios existentes. Resulta difícil considerar refinada una política que amplía excepciones y extiende períodos de exención solo después de que surjan problemas en el terreno tras el anuncio.
La política inmobiliaria no debe decidirse considerando una sola disposición aisladamente. El sistema de autorización de transacciones de terrenos, la obligación de residencia actual, el impuesto sobre ganancias de capital, el impuesto integral sobre bienes inmuebles y la regulación de arrendamientos están interconectados. Si una medida busca aumentar la oferta de propiedades mientras que otra produce regulaciones que dificultan las transacciones, los efectos de las políticas pueden colisionar. Esta es la razón por la cual la calidad es más importante que la velocidad y la verificación debe prevalecer sobre el anuncio.
De hecho, actualmente existe preocupación en el mercado respecto a que la previsibilidad de las políticas inmobiliarias pueda disminuir. Los expertos también señalan la necesidad de revisar suficientemente los efectos y efectos secundarios antes de implementar una política. Lo más importante es evitar que la práctica de «implementar primero y corregir después si surgen problemas» se convierta en una norma establecida. Decisiones como comprar o vender una vivienda, renovar un contrato de arrendamiento o regalar propiedad a los hijos se toman bajo la premisa de las políticas del gobierno. Si se generaliza la percepción de que los criterios fiscales y regulatorios del gobierno «pueden cambiar en unos meses», los ciudadanos tenderán a esperar los próximos cambios de política en lugar de tomar decisiones basadas en las políticas actuales. Esto podría resultar en aplazamientos de transacciones e incremento de la incertidumbre del mercado.
Lo que impulsa el mercado inmobiliario no es solo la intensidad de las regulaciones. La confianza en las políticas del gobierno es también una variable importante. Solo si existe la creencia de que los criterios que el gobierno anuncia hoy se mantendrán durante un período considerable, pueden los hogares y las empresas tomar decisiones a largo plazo. El éxito de la política inmobiliaria no depende de cuántas políticas se implementen, sino de cuán cuidadosamente se diseñen y qué tan consistentemente se ejecuten. Debe haber una suficiente recopilación de opiniones y simulaciones, y los sistemas tributario, crediticio y de regulación de transacciones deben verificarse como un conjunto integrado. Si bien los ajustes acordes con las condiciones del mercado son necesarios, lo que es aún más importante es una revisión previa suficiente. En políticas vinculadas directamente al patrimonio de los ciudadanos, los fundamentos, los principios y la previsibilidad son cruciales.
* Este artículo ha sido traducido por IA.