Interés creciente en apartamentos, pero enfriamiento en viviendas de alto valor e inmuebles
Tasas de préstamo del 12-16% generan aplazamiento de lanzamientos y reducción de proyectos
![Landmark 81 y apartamentos Landmark ubicados en el distrito de Bình Tân, Ciudad Ho Chi Minh [Foto = corresponsal Kim Hye-in]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/06/20260906190130377190.jpg)
El mercado inmobiliario de Vietnam ha entrado en una fase de desequilibrio caracterizada por la expansión de la oferta y la contracción simultánea de las transacciones. Los permisos de vivienda comercial nuevos en el segundo trimestre de este año aumentaron respecto al trimestre anterior, señalando una expansión en la oferta, pero los volúmenes de transacciones exitosas no superan los del trimestre previo. El inventario ha aumentado en todos los segmentos: apartamentos, viviendas unifamiliares y terrenos. Mientras que los precios elevados y las altas tasas de interés de los préstamos desalientan la demanda de compra, las constructoras se ven forzadas a defender sus flujos de efectivo mediante la emisión de bonos corporativos, venta de activos y ajustes en los cronogramas de lanzamiento.
Según datos compilados de medios locales como VnExpress al 6 de septiembre (hora local), las transacciones inmobiliarias de Vietnam en el segundo trimestre de 2026 alcanzaron 105.000 operaciones, representando el 71,5% del primer trimestre y el 63,7% del mismo período del año anterior. Las transacciones de apartamentos y viviendas unifamiliares totalizaron 26.567 operaciones, manteniendo el 86,1% del nivel trimestral anterior, mientras que las transacciones de terrenos cayeron a 73.438, disminuyendo 32,6% respecto al trimestre previo.
La oferta creció en dirección opuesta a la contracción de transacciones. Los permisos de proyectos de vivienda comercial nuevos en el segundo trimestre ascendieron a 113 proyectos con aproximadamente 103.205 unidades, un aumento del 194,8% respecto al trimestre anterior y más del triple respecto al mismo período del año pasado.
El aumento de inventario, en particular, revela el debilitamiento de la capacidad de absorción del mercado de vivienda vietnamita. En el segundo trimestre, el inventario de proyectos en 25 de 34 regiones registradas alcanzó aproximadamente 39.284 unidades y lotes. El inventario de apartamentos creció a 12.823 unidades, aumentando 22,2% respecto al trimestre anterior, las viviendas unifamiliares a 15.313 unidades (aumento de 46,4%), y los terrenos a 11.148 lotes (incremento de 25,4%).
Además, la carga de precios y los altos costos financieros también están sofocando la demanda compradora. Según datos del Ministerio de Construcción de Vietnam, los precios promedio de apartamentos en el mercado secundario (mercado de reventa) son aproximadamente 123 millones de dong por metro cuadrado (alrededor de 6,36 millones de pesos) en Hanói, aproximadamente 108 millones de dong (alrededor de 5,58 millones de pesos) en Ciudad Ho Chi Minh, y aproximadamente 69 millones de dong (alrededor de 3,57 millones de pesos) en Hưng Yên. Los precios de transacciones de terrenos cayeron aproximadamente 2-3% respecto al trimestre anterior, pero no lo suficiente para mejorar significativamente la accesibilidad, mientras que las tasas de interés de préstamos inmobiliarios típicamente oscilan entre 12-14% anual, con algunos préstamos de tasa variable llegando hasta 15-16% anual.
La presión derivada de los cambios en el entorno financiero también está transformando los métodos de financiamiento de las empresas. Según datos de la Bolsa de Valores de Hanói, las empresas inmobiliarias emitieron 4 bonos corporativos en agosto, recaudando aproximadamente 4 billones de dong, con una tasa de emisión promedio de 12,2% anual. Una empresa inmobiliaria de gran envergadura emitió bonos por un total de 3 billones de dong en dos ocasiones, con tasas de 11% y 12,5% anual respectivamente. La empresa desarrolladora Kinbase recaudó 700.000 millones de dong a 3 años con una tasa inicial del 12% anual.
La disposición de activos y la transferencia de proyectos también se utilizan como medios para asegurar liquidez. El grupo inmobiliario Novaland completó la transferencia de 4 activos por un monto total de aproximadamente 11,266 billones de dong. A través de esto, ha ejecutado aproximadamente el 72% de su plan de liquidación de activos de 15,617 billones de dong destinado a la obtención de fondos para el pago de deudas. La empresa aún posee 5 activos destinados a la venta, de los cuales 4 por un valor aproximado de 3,931 billones de dong han celebrado acuerdos preliminares, aunque las transferencias finales aún no se han completado.
Los compradores también se mueven selectivamente. Según datos de la plataforma inmobiliaria vietnamita Batdongsan.com.vn, en el segundo trimestre de este año, la proporción de interés en compraventa de apartamentos fue aproximadamente del 37%, superando a terrenos (23%) y viviendas unifamiliares (22%). En Hanói, la proporción de interés en apartamentos aumentó del 38% en enero al 49% en junio, mientras que las viviendas unifamiliares disminuyeron del 26% al 17%.
![Entrada de un complejo de apartamentos de lujo en el área de An Phú, Distrito 2, Ciudad Ho Chi Minh [Foto = corresponsal Kim Hye-in]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/06/20260906190058131626.jpg)
En el sector, las dificultades de transacción se traducen directamente en presión de costos. Un director comercial de una agencia inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh explicó que el volumen de transacciones de los últimos meses ha disminuido entre 70-80% respecto al mismo período del año anterior, y aunque han aumentado el gasto en publicidad y ampliado los canales de búsqueda de clientes, en algunos meses no han logrado cerrar contratos. Señaló que "si la situación no mejora, la agencia deberá reducir costos y personal para mantener sus operaciones".
Los promotores también están enfatizando la recuperación de inversiones sobre la expansión. Un representante de una empresa inmobiliaria en la región de Bình Tân indicó que está aplazando el lanzamiento de nuevos proyectos y concentrándose en completar operaciones en curso para acelerar entregas y recuperación de efectivo. Declaró que "actualmente priorizamos la recuperación de fondos sobre la expansión de inversión. Considerando las altas tasas de interés y la velocidad de venta más lenta de lo esperado, endeudarse adicionalmente en este momento sería una decisión de riesgo".
También está aumentando la salida del mercado. Según la Oficina General de Estadísticas de Vietnam, 1.463 empresas inmobiliarias completaron procedimientos de disolución en la primera mitad de este año, más del doble que en el mismo período del año anterior. En promedio mensual, aproximadamente 243 empresas cerraron operaciones.
Los expertos diagnostican que el acceso al crédito y la capacidad de pago se han convertido en criterios que diferencian la resistencia empresarial. Bo Hong Thang, vicepresidente de DKRA, diagnosticó que "el debilitamiento del poder de compra está revelando de manera más evidente la presión financiera sobre empresas con bases de capital débiles". Le Hoang Trau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, señaló que "las restricciones de crédito inmobiliario de algunos bancos y el aumento acelerado de tasas de interés están ejerciendo una gran presión sobre el mercado", agregando que "las tasas de préstamo de algunas empresas han ajustado hasta 19-20% anual".
Mientras tanto, los problemas del mercado inmobiliario vietnamita han evolucionado más allá de la simple escasez de oferta, transitando ahora hacia conflictos entre precios, costos financieros, competitividad de productos y capacidad de compra. Las empresas con suficiente efectivo y bajo endeudamiento pueden esperar la recuperación, pero aquellas que dependen de préstamos e ingresos por ventas enfrentan la situación de tener que reducir operaciones, buscar alianzas o transferir activos en medio de un período de recuperación prolongado.
* Este artículo ha sido traducido por IA.