Límite de apoyo para vivienda en arrendamiento de jóvenes se duplica: LH enfrenta prueba en tasación de precios y recuperación de depósitos

Límite de apoyo en región metropolitana sube de 120 millones a 240 millones de wones... expansión de beneficiarios mediante sorteo

• Límite de apoyo en región metropolitana sube de 120 millones a 240 millones de wones... expansión de beneficiarios mediante sorteo

Sistema de arrendamiento de vivienda universal para jóvenes [Fuente=Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte/Gráfico=reportera Lee Eun-byeol e IA generativa]
 

Con la introducción del sistema universal de arrendamiento de vivienda para jóvenes, el límite de apoyo para arrendamiento en la región metropolitana se duplica de 120 millones a 240 millones de wones por persona. Si bien se amplían las opciones de vivienda para los jóvenes, también surgen señalamientos de que los operadores de vivienda pública como LH podrían enfrentar mayores cargas en la tasación de precios y recuperación de depósitos de garantía, dado que estos organismos contratan directamente con los propietarios de inmuebles.

El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte anunció el 13 del presente mes un nuevo sistema de arrendamiento de vivienda universal para jóvenes a través de su "Plan de provisión rápida de vivienda", como complemento al programa de arrendamiento existente. Los beneficiarios serán jóvenes sin vivienda de entre 19 y 39 años; los criterios se flexibilizarán excluyendo los ingresos y activos del hogar original en los procesos de revisión, y se seleccionará a los inquilinos mediante sorteo en lugar del sistema de puntuación anterior. Se mantendrán el volumen y los requisitos del programa de arrendamiento de vivienda para jóvenes existente.

El cambio más significativo radica en el alcance del apoyo. El límite de apoyo por persona en la región metropolitana aumenta de un máximo de 120 millones de wones a 240 millones de wones. Sin embargo, la proporción de financiamiento dentro del límite de apoyo se reduce del 95% existente al 90%, aumentando así la carga para los inquilinos.

El programa de arrendamiento de vivienda para jóvenes existente cubre viviendas unifamiliares, casas adosadas, bloques residenciales, viviendas en hilera, apartamentos y oficinas residenciales que cumplan ciertos requisitos. Cuando el inquilino encuentra una propiedad, LH verifica el precio y los derechos como gravámenes hipotecarios y arrendatarios con prioridad anterior, contrata directamente con el propietario y luego arrienda la propiedad al inquilino.

Con el aumento del límite de apoyo, el volumen de depósitos de garantía que el sector público debe gestionar por contrato también se incrementa. En particular, en el caso de villas y oficinas residenciales, donde hay menos transacciones y características individuales pronunciadas, puede resultar más difícil determinar el precio de venta justo y el precio de arrendamiento en comparación con los apartamentos.

Según la Academia Coreana de Bienes Raíces, la tasa de arrendamiento para oficinas residenciales en todo el país en el segundo trimestre de este año fue del 86,04%. En la región metropolitana fue del 86,27%, y en Seúl del 84,50%. Cuanto más cercano sea el depósito de garantía al precio de venta, mayor es el riesgo de pérdida del depósito en caso de caída de precios o incumplimiento del arrendador.

De hecho, se han presentado casos de no devolución de depósitos de garantía en los programas de arrendamiento de LH. Según documentos presentados ante el Parlamento, entre 2019 y 2023 hubo 4.942 casos de no devolución de depósitos en arrendamiento de vivienda, por un monto de 245.400 millones de wones. De estos, hasta agosto de 2024, la cantidad no recuperada fue de 1.952 casos por valor de 76.300 millones de wones.

No obstante, existe la opinión de que, dado que el sector público realiza análisis directo de derechos en la etapa de contratación, no es necesario evaluar el riesgo de fraude en arrendamiento al mismo nivel que en los contratos privados. Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Políticas de Construcción de Corea, señaló: "Dado que el sector público revisa documentos relacionados con contratos en el proceso de apoyo de fondos de arrendamiento, el riesgo en sí de fraude en el arrendamiento de vivienda con intervención pública no debería ser significativo".

El gobierno planea revisar las directrices operativas de arrendamiento de vivienda en diciembre para establecer criterios operacionales específicos. Con el límite de apoyo duplicado, las pérdidas que el sector público podría asumir por una mala evaluación del precio justo podrían ser considerables. La capacidad de filtrar minuciosamente el nivel de depósitos de garantía en relación con los precios de mercado y las relaciones de derechos será la cuestión clave para el éxito de este nuevo sistema.



* Este artículo ha sido traducido por IA.