Producto de política financiera para jóvenes sin vivienda: LTV máximo del 80% en villas y oficinas
A diferencia de apartamentos, el límite de crédito varía según el valor de tasación, no el precio de compraventa
Antes del contrato, es obligatorio confirmar el valor de tasación estimado y el límite de crédito: también existe la opción de cláusulas de préstamo
El interés de los jóvenes por el nuevo crédito 'Futuro Hogar Joven' (Cheongnyeon Mirae Bogeumsari Lon), que se lanzará en enero próximo, es considerable. Este producto es un instrumento de financiamiento público dirigido a jóvenes sin vivienda que desean adquirir su primera propiedad inmueble en forma de villas u oficinas, en lugar de apartamentos. El ratio de cobertura hipotecaria (LTV) máximo del 80% lo convierte en una oportunidad valiosa para jóvenes con poco capital inicial para comprar su propia vivienda.
Sin embargo, existen puntos importantes que requieren atención. El precio de la vivienda reconocido por las instituciones financieras no es el valor de mercado real, sino el valor de tasación. Si la tasación es inferior al precio de compraventa real, puede resultar difícil obtener el monto de crédito esperado. ¿Cómo puede maximizarse el uso del crédito 'Futuro Hogar Joven'?
¿Qué es el crédito 'Futuro Hogar Joven'?
El crédito 'Futuro Hogar Joven' es un nuevo producto de política financiera lanzado por el Gobierno a través de su Plan Integral de Financiamiento Inmobiliario del 8 y 13 de agosto. Va dirigido a jóvenes sin vivienda de hasta 39 años de edad, con ingresos anuales no superiores a 70 millones de wones, que adquieren una vivienda por primera vez en su vida. El producto aplica un LTV máximo del 80% para la compra de villas u oficinas de hasta 400 millones de wones y con una superficie útil máxima de 85 metros cuadrados. Además, cuando estos jóvenes cambien posteriormente a un apartamento, mantendrán el beneficio de LTV preferencial de primera vivienda. Representa una buena opción para quienes desean aliviar la carga de gastos de vivienda y adquirir su propio hogar utilizando villas y oficinas.Por supuesto, la condición de "hasta 400 millones de wones" no es insignificante. En zonas con buena accesibilidad al centro de Seúl o con altas expectativas de proyectos de renovación urbana, existen muchas villas cuyo precio supera los 400 millones de wones. Sin embargo, ampliando la búsqueda hacia las afueras de Seúl o la región metropolitana, es posible encontrar viviendas para uso real dentro del rango de precio elegible para este crédito.
El criterio del LTV del 80% se basa en el valor de garantía, no en el precio de compraventa
Si planea utilizar este producto para comprar una villa, no debe basarse solo en el "LTV del 80%" para hacer su planificación financiera. Las villas utilizan un método diferente para evaluar el valor de garantía en comparación con los apartamentos. Los apartamentos tienen transacciones frecuentes en la misma unidad y área, por lo que existen datos de precios relativamente completos que las instituciones financieras pueden utilizar, como los índices de mercado de KB Real Estate. En cambio, las villas en la misma zona y con áreas similares presentan grandes diferencias de precio según el piso, la orientación, el año de construcción y el estado del edificio, y las transacciones son menos frecuentes, lo que hace difícil calcular un precio de mercado uniforme.Por esta razón, las instituciones financieras determinan el valor de garantía de las villas mediante tasaciones individuales cuando no hay suficientes datos de mercado. En el proceso de tasación se consideran integralmente los casos de transacciones de viviendas similares en la zona, la ubicación y el estado del edificio. Esta es la razón por la cual puede haber diferencias entre el precio real de compraventa y el valor de tasación reconocido por la institución financiera. Las oficinas también pueden someterse a una tasación de garantía separada si no existe un mercado establecido para este tipo de propiedad.
Por lo tanto, al calcular los fondos para la compra de una villa, es fácil cometer errores si se aplica simplemente el LTV al precio de compraventa para calcular el monto disponible del préstamo. Por ejemplo, incluso si el precio de compraventa de una villa es de 200 millones de wones, si la institución financiera valúa la garantía por debajo de este monto, incluso con un LTV del 80%, es posible que no pueda obtener el monto de crédito previsto inicialmente. En consecuencia, si calcula el monto de crédito disponible basándose únicamente en el precio de compraventa, podría necesitar capital propio adicional.
También debe considerarse la demanda futura y la posibilidad de venta
Por esta razón, antes de ejecutar el contrato de compraventa, es necesario confirmar el valor de tasación estimado y el monto de crédito disponible. También es útil consultar a través de agencias inmobiliarias los precios de transacción recientes de villas similares en la zona y revisar casos de tasaciones anteriores, además de solicitar asesoramiento a las instituciones financieras sobre el límite de crédito esperado. El precio de referencia público de viviendas colectivas también puede servir como material de referencia para estimar el nivel de precios de las viviendas. Como medida de precaución ante la posibilidad de que el crédito sea inferior al esperado, también existe la opción de incluir cláusulas especiales relativas al préstamo en el contrato de compraventa.Hay otro factor a considerar. El crédito 'Futuro Hogar Joven' mantiene el beneficio de LTV preferencial de primera vivienda cuando posteriormente se cambia a un apartamento. Por lo tanto, al elegir la primera vivienda, también debe evaluarse la posibilidad de venta futura. Es importante examinar cuidadosamente si la ubicación será demandada en el futuro, y si la vivienda permitirá alojamiento durante cierto período incluso si el tamaño de la familia aumenta.
Song Seung-hyeon, representante de Urban and Economy, afirmó que "es importante elegir bien la ubicación considerando la liquidez futura de las villas", y agregó que "dado que no es fácil encontrar villas de hasta 400 millones de wones en zonas de alta preferencia, es necesario considerar tanto la demanda futura como la posibilidad de venta".
* Este artículo ha sido traducido por IA.