![Ministro de Territorios Kim Yun-deok (izquierda), Alcalde de Seúl Oh Se-hoon. [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/17/20260817160539556982.jpg)
El Ministerio de Territorios, Infraestructuras y Transportes y la ciudad de Seúl se reúnen nuevamente el 20 de agosto para discutir medidas de ampliación de la oferta de viviendas. Después de que el gobierno presentara su plan inmobiliario del 13 de agosto, persisten divergencias sobre la flexibilización de regulaciones en proyectos de mejora urbana y el volumen de viviendas en la Zona Internacional de Negocios de Yongsan, aspectos clave para la oferta en el centro de Seúl, lo que ha generado gran interés en los resultados de esta negociación.
Según informó el ministerio y la ciudad de Seúl el 17 de agosto, el Ministro de Territorios Kim Yun-deok y el Alcalde de Seúl Oh Se-hoon celebrarán una reunión de consultas el 20 de agosto sobre medidas relacionadas con la oferta de viviendas para discutir estrategias de ampliación de la oferta en el centro de Seúl. En la reunión se espera que sean temas principales la reactivación de proyectos privados de mejora urbana como reconstrucción y renovación urbana, la flexibilización de restricciones en préstamos para reubicación, incentivos de índice de ocupación del suelo, aprovechamiento de terrenos ociosos urbanos, y el volumen de oferta de viviendas en la Zona Internacional de Negocios de Yongsan.
Esta consulta se realiza en un contexto en el que el gobierno y la ciudad de Seúl coinciden en la necesidad de ampliar la oferta, pero muestran diferencias en la metodología. El gobierno ha propuesto el aprovechamiento de ubicaciones clave de la región metropolitana como Yongsan, Taereung y Gwacheon para la ampliación de la oferta de viviendas urbanas. Sin embargo, Seúl ha argumentado que medidas de oferta centradas únicamente en esquemas liderados por el sector público tienen limitaciones, y ha sostenido que la reactivación de proyectos privados de mejora urbana es la solución más rápida. Respecto al volumen de viviendas en la Zona Internacional de Negocios de Yongsan, Seúl ha manifestado que es posible un nivel máximo de 8.000 unidades, en contraste con el plan de 10.000 viviendas del gobierno.
La flexibilización de regulaciones en proyectos de mejora urbana es también un punto crítico de la disputa. Seúl considera que son necesarias medidas de mejora de viabilidad económica, como el aumento del índice de ocupación del suelo y la flexibilización de restricciones en préstamos para reubicación, para acelerar el ritmo de proyectos de reconstrucción y renovación urbana. Según reportes, funcionarios de Seúl han mencionado recientemente la necesidad de flexibilizar restricciones en préstamos para reubicación y aumentar el índice de ocupación del suelo para proyectos privados de mejora urbana en foros de debate entre el ministerio y la Comisión de Servicios Financieros.
Desde la perspectiva del Ministerio de Territorios, la consulta con Seúl es inevitable. La oferta en el centro de Seúl tiene limitaciones con únicamente la formación de terrenos públicos, y buena parte de aspectos como la elaboración de planes de mejora urbana, autorizaciones y cambios en la planificación urbana están vinculados a las competencias de la ciudad de Seúl. Particularmente, en una situación donde persisten preocupaciones sobre la escasez de oferta en ubicaciones preferidas de Seúl, la cooperación administrativa de Seúl es imprescindible para que las medidas de oferta del gobierno se traduzcan en volúmenes reales.
Sin embargo, hay perspectivas de que ambas partes no llegarán a conclusiones en una sola reunión. En la Zona Internacional de Negocios de Yongsan, el equilibrio entre funciones de negocios internacionales y expansión de la oferta de viviendas es un punto de controversia. La flexibilización de regulaciones en proyectos de mejora urbana conlleva cuestiones simultáneamente de potencial estímulo de precios y recuperación de beneficios del desarrollo. Cuanto más el gobierno enfatice la velocidad de oferta, mayor es la probabilidad de que Seúl demande complementos de viabilidad económica; inversamente, el gobierno podría preocuparse de que una flexibilización regulatoria excesiva pueda exacerbar la incertidumbre del mercado.
Especialmente después del plan del 13 de agosto, el interés del mercado se centra en la "cantidad total" de medidas de oferta, sino en qué tan rápidamente pueden traducirse en inicios de construcción e inauguraciones efectivas en el centro de Seúl. Como los volúmenes de terrenos públicos y nuevas ciudades requieren tiempo para mostrar efectos de oferta, en el corto plazo se señalan como variables decisivas la reducción en plazos para autorizaciones de proyectos de mejora urbana, el aprovechamiento de terrenos ociosos urbanos y la conversión de terrenos no residenciales.
En esta consulta también se espera que se discuta la división de responsabilidades entre el gobierno y Seúl. Se ha planteado un modelo de cooperación en el que el Ministerio de Territorios cree la base de oferta a través de mejoras en financiamiento, fiscalidad, terrenos públicos y marco legal, mientras que Seúl procesa de manera expedita autorizaciones de proyectos de mejora urbana y procedimientos de planificación urbana.
La industria considera que la consulta del 20 de agosto será un hito decisivo para la dirección futura de la política de oferta de viviendas en Seúl. Aunque ambas partes emiten un mismo mensaje en el marco amplio de ampliación de la oferta, si no se encuentran puntos de convergencia en el volumen de Yongsan y el nivel de flexibilización de regulaciones en proyectos privados de mejora urbana, el efecto de la medida del 13 de agosto en la oferta del centro de Seúl podría verse limitado.
Un funcionario del sector inmobiliario señaló: "Para resolver la escasez de oferta en Seúl, el Ministerio de Territorios y la ciudad de Seúl deben evitar trasladarse responsabilidades mutuamente y presentar acuerdos ejecutables por cada punto controvertido como Yongsan, proyectos de mejora urbana y terrenos ociosos". Añadió: "El mercado considerará más importante que la celebración misma de la reunión cuáles regulaciones se flexibilizarán y en qué medida, en qué regiones y en qué cantidad se ofrecerán viviendas, y hasta cuándo".
* Este artículo ha sido traducido por IA.