Disminuye el depósito de garantía a largo plazo y aumenta el alquiler mensual: cambios estructurales en el mercado de arrendamiento
[Fotografía: Reportera Yuna Hyun shooting@ajunews.com]
El mercado de arrendamiento de apartamentos en Seúl muestra una tendencia clara: disminuyen los depósitos de garantía a largo plazo y aumenta el alquiler mensual. En los últimos siete años, las viviendas con depósito de garantía se han reducido en más de 30.000 unidades, mientras que las viviendas en alquiler mensual, incluidas aquellas con depósito parcial, han aumentado en más de 50.000 unidades.
Según el análisis de microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vivienda del Portal de Estadísticas Nacionales (KOSIS) realizado el 17 de agosto, en 2024 el depósito de garantía a largo plazo representaba 371.972 viviendas arrendadas en apartamentos de Seúl, equivalente al 61,9% del total. El alquiler mensual, incluyendo depósito parcial, alcanzaba 229.029 viviendas, representando el 38,1%.
La comparación con 2017, cuando comenzó el sistema de muestreo actual, revela cambios significativos en el mercado de arrendamiento. En ese entonces, el depósito de garantía a largo plazo representaba 406.855 viviendas (69,7% del total) y el alquiler mensual sumaba 177.269 viviendas (30,3%).
En siete años, la proporción de depósito de garantía a largo plazo disminuyó 7,8 puntos porcentuales, mientras que la de alquiler mensual aumentó en la misma magnitud. En términos de número de viviendas, el depósito de garantía a largo plazo se redujo en 34.883 unidades y el alquiler mensual creció en 51.760 viviendas.
El aumento del alquiler mensual es aún más notable considerando que durante el mismo período el total de viviendas arrendadas en apartamentos de Seúl apenas creció de 584.124 a 601.001 unidades, un incremento de aproximadamente 17.000 viviendas. Esto sugiere que no se trata de un aumento en la demanda general de arrendamiento, sino de una expansión rápida del alquiler mensual dentro del mercado de arrendamiento existente.
La proporción de alquiler mensual alcanzó su punto más bajo durante la pandemia de COVID-19 en 2020 con 28,8% (172.876 viviendas), para luego aumentar bruscamente a 38,4% en 2021. Posteriormente bajó a 37,2% en 2022 y a 35,6% en 2023, pero volvió a subir a 38,1% en 2024.
Los analistas advierten que la aceleración del alquiler mensual en el mercado de arrendamiento de Seúl podría intensificarse aún más. Las reformas recientes en política fiscal inmobiliaria enfatizan la residencia principal, lo que plantea la posibilidad de una reducción en la oferta de depósito de garantía a largo plazo.
Si los propietarios de múltiples viviendas y los dueños de una vivienda no residencial enfrentan mayores cargas fiscales, podrían optar por vender sus propiedades o convertir depósitos de garantía a largo plazo en alquiler mensual. De concretarse la disminución en la oferta de depósito de garantía a largo plazo, la carga de alquiler mensual para los inquilinos podría aumentar significativamente.
Por su parte, el Gobierno presentó el 13 de agosto el "Plan de Suministro Acelerado de Vivienda para la Estabilización del Mercado de Alquiler Mensual y Compraventa", que incluye el suministro de más de 230.000 unidades de vivienda en la región de la capital, incluyendo nuevos terrenos. Además, planea introducir un nuevo modelo de vivienda de alquiler privado con apoyo público que operará durante 20 años o más, con el objetivo de garantizar la estabilidad habitacional de jóvenes y parejas recién casadas.
Según el análisis de microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vivienda del Portal de Estadísticas Nacionales (KOSIS) realizado el 17 de agosto, en 2024 el depósito de garantía a largo plazo representaba 371.972 viviendas arrendadas en apartamentos de Seúl, equivalente al 61,9% del total. El alquiler mensual, incluyendo depósito parcial, alcanzaba 229.029 viviendas, representando el 38,1%.
La comparación con 2017, cuando comenzó el sistema de muestreo actual, revela cambios significativos en el mercado de arrendamiento. En ese entonces, el depósito de garantía a largo plazo representaba 406.855 viviendas (69,7% del total) y el alquiler mensual sumaba 177.269 viviendas (30,3%).
En siete años, la proporción de depósito de garantía a largo plazo disminuyó 7,8 puntos porcentuales, mientras que la de alquiler mensual aumentó en la misma magnitud. En términos de número de viviendas, el depósito de garantía a largo plazo se redujo en 34.883 unidades y el alquiler mensual creció en 51.760 viviendas.
El aumento del alquiler mensual es aún más notable considerando que durante el mismo período el total de viviendas arrendadas en apartamentos de Seúl apenas creció de 584.124 a 601.001 unidades, un incremento de aproximadamente 17.000 viviendas. Esto sugiere que no se trata de un aumento en la demanda general de arrendamiento, sino de una expansión rápida del alquiler mensual dentro del mercado de arrendamiento existente.
La proporción de alquiler mensual alcanzó su punto más bajo durante la pandemia de COVID-19 en 2020 con 28,8% (172.876 viviendas), para luego aumentar bruscamente a 38,4% en 2021. Posteriormente bajó a 37,2% en 2022 y a 35,6% en 2023, pero volvió a subir a 38,1% en 2024.
Los analistas advierten que la aceleración del alquiler mensual en el mercado de arrendamiento de Seúl podría intensificarse aún más. Las reformas recientes en política fiscal inmobiliaria enfatizan la residencia principal, lo que plantea la posibilidad de una reducción en la oferta de depósito de garantía a largo plazo.
Si los propietarios de múltiples viviendas y los dueños de una vivienda no residencial enfrentan mayores cargas fiscales, podrían optar por vender sus propiedades o convertir depósitos de garantía a largo plazo en alquiler mensual. De concretarse la disminución en la oferta de depósito de garantía a largo plazo, la carga de alquiler mensual para los inquilinos podría aumentar significativamente.
Por su parte, el Gobierno presentó el 13 de agosto el "Plan de Suministro Acelerado de Vivienda para la Estabilización del Mercado de Alquiler Mensual y Compraventa", que incluye el suministro de más de 230.000 unidades de vivienda en la región de la capital, incluyendo nuevos terrenos. Además, planea introducir un nuevo modelo de vivienda de alquiler privado con apoyo público que operará durante 20 años o más, con el objetivo de garantizar la estabilidad habitacional de jóvenes y parejas recién casadas.
* Este artículo ha sido traducido por IA.