El Gobierno se espera que presente esta semana un plan de vivienda centrado en el suministro de más de 50.000 unidades adicionales en la región metropolitana de Seúl, mientras la atención del mercado se centra en "cuán rápido" se puede suministrar vivienda en lugar de "cuánta" cantidad. Expertos advierten que aunque se identifiquen nuevos terrenos e inmuebles urbanos ociosos, si los proyectos existentes paralizados por cuestiones financieras, compensaciones y autorizaciones no se convierten en obras efectivas, el impacto del suministro será limitado.
Según fuentes del sector político y de bienes raíces del 9 de agosto, el Gobierno ha celebrado dos reuniones de revisión de política de vivienda los días 3 y 7 para definir la versión final de su plan de suministro adicional de viviendas. Se menciona el 13 de agosto como la fecha probable de presentación.
El volumen de suministro adicional bajo consideración es de más de 50.000 unidades en la región metropolitana de Seúl. Se mencionan como candidatos para suministro los inmuebles ociosos como organismos públicos y escuelas en el centro de Seúl, terrenos de bases militares reubicadas, desarrollos de alta densidad en áreas de estaciones de tránsito y barrios residenciales antiguos de baja altura. Para las ciudades nuevas de tercera generación ya identificadas y los terrenos públicos adquiridos, el énfasis se coloca en acortar los procedimientos del proyecto para adelantar el inicio de las obras, en lugar de añadir nuevas cantidades.
El Gobierno enfatiza la "velocidad" en el suministro basándose en la evaluación de que los resultados de inicio de obras durante los próximos 2 o 3 años serán insuficientes para determinar los volúmenes de ocupación en la región metropolitana. El Gobierno se ha fijado una meta de iniciar una media anual de 270.000 unidades en la región metropolitana hasta 2030, para un total de 1.35 millones de unidades.
Sin embargo, los expertos coinciden en que la prioridad debe ser restaurar la cadena de suministro que conecte las viviendas ya planificadas con el inicio efectivo de obras, en lugar de aumentar el número de nuevos sitios de suministro.
En la primera mitad de este año, el inicio de obras de vivienda en la región metropolitana fue de 65.204 unidades, lo que representa el 24,3% de la meta anual de 268.000 unidades. Comparado con el mismo período del año anterior, incluso disminuyó un 0,7%.
La profesora Jin Mi-yun de la Escuela de Posgrado de Bienes Raíces de la Universidad Myongji señaló: "La cadena de suministro que va desde autorización hasta inicio de obras y finalización está experimentando un cuello de botella en la etapa de inicio de obras. Debemos ver el suministro de vivienda como un problema que requiere el movimiento conjunto de finanzas, política fiscal y mercado".
En la práctica de suministro, hay numerosos casos en los que, incluso después de asegurar terreno y elaborar planes de proyecto, los desarrolladores no pueden iniciar las obras debido a diversos procedimientos y problemas de financiamiento. En los terrenos públicos, la compensación de terrenos, evaluaciones de impacto ambiental y de tránsito, investigaciones de patrimonio cultural y autorizaciones avanzan secuencialmente, lo que prolonga el período del proyecto. En proyectos de redevelopment y reconstrucción, problemas de financiamiento de costos de construcción, cuotas de participación, costos de reubicación y gastos de proyecto retrasan el inicio de obras.
La Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH), agencia ejecutora de suministro del Gobierno, también ha decidido revisar los métodos de proyecto existentes para eliminar este cuello de botella. La clave es la "paralelización" de los procedimientos del proyecto. Mientras que anteriormente era necesario completar un procedimiento antes de pasar al siguiente, ahora se busca adelantar al máximo los trabajos que puedan realizarse simultáneamente.
Lee Seong-hun, presidente de LH, declaró: "Debido a que ha habido poco inicio de obras durante los últimos años, el volumen que saldrá adelante también será muy reducido. Es importante elevar el inicio de obras incluso en terrenos públicos para que los ciudadanos puedan sentir el cambio".
El progreso de sitios de suministro anunciados en el pasado también servirá como medida para juzgar la ejecutabilidad de este plan. Un ejemplo destacado es Camp Humphreys en Yongsan, Seúl. Aunque fue anunciado como sitio de suministro de 3.100 unidades en el plan de agosto de 2020, aún no ha iniciado obras debido a la remediación de contaminación del suelo, procedimientos de planificación urbana y coordinación entre agencias relacionadas. El Gobierno está reimpulsando el proyecto ajustando el volumen de suministro a un máximo de 2.500 unidades este año, pero la meta de inicio de obras es 2029.
Un funcionario de la industria de bienes raíces señaló: "En este plan de suministro, se debe prestar atención a cómo se distingue el volumen total de suministro entre las cantidades recién anunciadas y las previamente anunciadas, y cuánto realmente se puede adelantar el momento de inicio de obras de los proyectos existentes".
* Este artículo ha sido traducido por IA.