El Gobierno está realizando una revisión final sobre la ampliación de garantías públicas para el financiamiento de proyectos inmobiliarios (PF) y la flexibilización de regulaciones financieras con el objetivo de expandir la oferta de vivienda. Esto ocurre después de que el presidente Lee Jae-myung ordenara impulsar de manera "audaz" la oferta de vivienda, y las autoridades financieras han puesto sobre la mesa medidas para activar el financiamiento del lado de la oferta.
Según las autoridades financieras informadas el 9 de agosto, la Comisión de Servicios Financieros está examinando medidas para activar el financiamiento del lado de la oferta, enfocándose en las solicitudes del sector de la construcción y de los agentes del mercado.
La medida más prominente que se discute es la ampliación de garantías públicas para proyectos inmobiliarios. Dado que los bancos e instituciones financieras mantienen una postura conservadora respecto al financiamiento de proyectos inmobiliarios, la intención es aumentar la capacidad de garantía de organismos públicos como la Sociedad Hipotecaria de Corea del Sur para que los recursos fluyan hacia proyectos en condiciones normales.
La flexibilización de regulaciones de solidez financiera para empresas relacionadas con financiamiento de proyectos inmobiliarios es también un tema de gran demanda por parte de la industria. Las autoridades financieras han estado promoviendo un plan para aumentar la relación de capital propio hasta el 20% durante cuatro años a partir del próximo año, con el objetivo de prevenir el endeudamiento excesivo en proyectos inmobiliarios. El sistema aplica diferenciadamente ponderaciones de riesgo, provisiones y límites de crédito según la relación de capital propio.
Sin embargo, la industria de desarrollos inmobiliarios expresa descontento señalando que las instituciones financieras ya están reflejando estas medidas de manera anticipada, lo que ha causado una contracción del financiamiento del lado de la oferta. Un representante del sector de desarrollo inmobiliario manifestó: "Se debe considerar las viviendas arrendadas privadas como infraestructura de utilidad pública y flexibilizar las regulaciones relacionadas o retrasar el calendario de implementación".
Las regulaciones sobre créditos para arrendadores también podrían ser ajustadas parcialmente. El Gobierno limitó los préstamos hipotecarios para compradores-vendedores de viviendas y arrendadores mediante una medida de septiembre-julio del año pasado, pero excluyó excepciones para préstamos de primera disposición respaldados por viviendas recién construidas. Las autoridades financieras también están analizando opciones para expandir estos márgenes de excepción y así promover la oferta de viviendas arrendadas.
La resolución de dificultades en la financiación de pagos finales de apartamentos nuevos próximos a la ocupación, así como la flexibilización de regulaciones sobre préstamos para mudanza, también están siendo consideradas en línea con la política de impulso de la oferta. En cuanto a los préstamos para mudanza, se está considerando la posibilidad de cambiar la base de garantía de viviendas existentes a viviendas nuevas para aumentar el monto disponible para préstamo.
El presidente Lee Jae-myung ha discutido medidas de ampliación de la oferta de vivienda en dos reuniones recientes de revisión de políticas inmobiliarias. En la reunión del 7 de agosto, ordenó no quedarse en los paradigmas existentes y hacer juicios transformacionales para implementar las medidas de manera audaz.
Por el contrario, existe una atmósfera cautelosa en cuanto a la regulación de préstamos para arrendamiento de vivienda dirigida a demanda especulativa. La Comisión de Servicios Financieros está preparando medidas para limitar préstamos de arrendamiento destinados a propietarios de una única vivienda no residencial con fines especulativos. El presidente Lee Jae-myung ha señalado en múltiples ocasiones que los préstamos excesivos para arrendamiento podrían impulsar aumentos en los precios de vivienda.
Entre las formas de limitar préstamos para arrendamiento se discute la reducción de garantías. Dado que los préstamos para arrendamiento bancarios se sustentan en garantías de organismos como la Corporación de Garantía de Vivienda y Desarrollo Urbano, la Sociedad Hipotecaria de Corea del Sur y SGI Seúl Guarantee, se pueden considerar opciones como reducir el porcentaje de garantía o limitar garantías para algunos grupos de solicitantes.
Lo fundamental radica en cómo distinguir entre demanda genuina y especulativa entre propietarios de una única vivienda no residencial. Un funcionario de alto rango de las autoridades financieras declaró: "En el proceso de establecer criterios para identificar especulación, estamos buscando minimizar las molestias a los usuarios de vivienda genuinos".
Excepciones reconocidas en la reforma tributaria como cambio de empleo o traslado, enfermedades que requieren tratamiento prolongado o cuidados, cambio de escuela debido a acoso escolar y apoyo a padres podrían servir como referencia también en la regulación de préstamos para arrendamiento.
La reciente deterioración del sentimiento del sector inmobiliario entre el público también representa una preocupación. Después del anuncio de la reforma tributaria, han surgido inquietudes incluso dentro del partido gobernante sobre los impactos en el mercado de arrendamiento y alquiler, así como sobre la carga fiscal para propietarios de una única vivienda no residencial. Con la posibilidad de aplicar regulaciones aún más estrictas sobre préstamos para arrendamiento, esto podría llevar a inestabilidad en el mercado de alquiler, por lo que las autoridades financieras también están mostrando cautela en la calibración de estas medidas.
* Este artículo ha sido traducido por IA.