Se mantiene la carga para propietarios de vivienda única ocupada; se evalúa la restricción de deducciones para propiedades de ultra lujo
Excluyen apoyo a cuotas finales para compradores de vivienda existente; se establece línea clara en flexibilización de LTV
![El presidente Lee Jae-myung hablando en el foro nacional de política de bienes raíces celebrado el 23 de julio en la sede de KBS en Yeouido, Seúl. [Foto=Agencia de Noticias Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/02/20260802140826981871.jpg)
Las medidas complementarias del gobierno en materia de bienes raíces están adoptando un enfoque de precisión quirúrgica, evitando tanto la flexibilización como el endurecimiento general de regulaciones. La estrategia combina aumentos tributarios dirigidos a viviendas de ultra lujo y no ocupadas, mientras mantiene regulaciones totales sobre créditos pero abre una excepción para cuotas finales de determinados proyectos de nueva construcción que están próximos a la ocupación.
Según informaron el 2 de agosto las autoridades competentes, la propuesta de reforma tributaria del Ministerio de Finanzas y Economía, así como las medidas complementarias de financiamiento y oferta de vivienda de la Comisión de Servicios Financieros y el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, serán presentadas con intervalos específicos. Se prevé que las medidas de financiamiento y oferta se hagan públicas en la primera quincena de este mes, tras el anuncio de la reforma tributaria.
El núcleo de la reforma tributaria consiste en refinar los criterios de tributación que hasta ahora se enfocaban en "cuántas propiedades se poseen" para trasladarse a "qué precio de propiedad se posee y con qué propósito". Se contempla mantener o reducir la carga tributaria en el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre ganancias de capital para propietarios de una única vivienda ocupada por debajo de cierto valor, mientras se evalúa aumentar la carga fiscal para propiedades de ultra lujo y viviendas únicas no ocupadas, así como para propietarios de múltiples viviendas.
En el foro nacional de política de bienes raíces celebrado el 27 de julio se propusieron medidas como establecer límites en las deducciones del impuesto sobre bienes inmuebles para propietarios de vivienda única de ultra lujo, y cambiar las deducciones fiscales de propietarios de vivienda única no ocupada para enfocarse en la ocupación real en lugar de la simple posesión. Para propietarios de múltiples viviendas se discutió diferenciar la carga mediante ajustes en la deducción básica, el ratio de valor de mercado justo y las tasas impositivas. Sin embargo, estas propuestas se encuentran en fase de recomendación de expertos y los criterios específicos y tasas impositivas aún no han sido confirmados.
Es probable que la deducción especial por tenencia prolongada en el impuesto sobre ganancias de capital también se reoriente hacia la ocupación real. Bajo el sistema actual, un propietario de una vivienda única que la mantiene durante un período prolongado puede deducir hasta el 40% de la ganancia en la venta, independientemente de si realmente reside en ella, según el período de tenencia. Cuando se suma la deducción por período de ocupación real, la tasa de deducción total puede alcanzar hasta el 80%.
El gobierno está evaluando reducir o eliminar la deducción por simple período de tenencia e incrementar el peso de la deducción por ocupación real. Sin embargo, para evitar aumentos abruptos en la carga tributaria, la opción más probable es reformar el sistema gradualmente, priorizando viviendas de ultra lujo y no ocupadas sobre propiedades de precio medio y bajo.
La política de financiamiento se prevé que mantendrá un enfoque más conservador que la reforma tributaria. Las autoridades de regulación financiera están preparando medidas para apoyar a compradores de cuotas finales de nuevos proyectos de apartamentos residenciales que no pueden acceder a estos créditos debido a la gestión total de créditos al consumo en los bancos, pero aparentemente no incluirán a compradores de vivienda existente en esta asistencia.
Los beneficiarios se concentran principalmente en compradores de unidades pre-construidas que contrataron durante la distribución antes de la intensificación de regulaciones el 27 de junio del año anterior y que actualmente se preparan para ocupación. Las autoridades financieras consideran que es difícil tratar de la misma manera a compradores de unidades pre-construidas que contrataron antes de las regulaciones y han esperado años para ocupar sus propiedades, con compradores de vivienda existente que contrataron sus compras después de tener conocimiento de las regulaciones.
El 28 de julio, las autoridades financieras solicitaron cooperación a los cinco principales bancos -Banco Nacional de Corea (KB Kookmin), Banco Shinhan, Banco Hana, Banco Woori y Banco Agrícola de Corea (NH)- para garantizar la ejecución sin interrupciones de cuotas finales para compradores reales de nuevos apartamentos próximos a ocupación. En algunos complejos de nueva construcción, los créditos de cuotas finales colectivos se están ejecutando según la determinación autónoma de los bancos. Un funcionario de las autoridades financieras explicó que "la ocupación de nuevos apartamentos solo es posible cuando las cuotas finales se suministran sin problemas".
Por el contrario, las autoridades han establecido un límite a las propuestas de aumentar de manera generalizada el ratio de valor de tasación a crédito (LTV, por sus siglas en inglés) para jóvenes, parejas recién casadas o compradores de primera vivienda. El razonamiento es que expandir los límites de crédito en una situación de oferta insuficiente puede trasladar los fondos aumentados a los precios de vivienda, estimulando nuevamente la demanda de compra.
La persistencia de expectativas de aumento de precios inmobiliarios también dificulta la flexibilización de regulaciones crediticias. El índice de expectativas de precios de vivienda de julio publicado por el Banco de Corea registró 127 puntos, un aumento de 7 puntos respecto al mes anterior, alcanzando el nivel más alto desde septiembre de 2021. Esto indica un aumento en el número de consumidores que esperan que los precios de vivienda suban durante el próximo año.
La tasa de crecimiento del crédito al consumo que los bancos deben gestionar este año también está limitada al 1,5%. A medida que el volumen de apoyo para cuotas finales de nuevos apartamentos aumenta, los bancos pueden experimentar un efecto compensatorio reduciendo otros créditos hipotecarios o créditos de consumo. Las autoridades financieras actualmente están estimando la demanda de cuotas finales en la segunda mitad del año y el volumen de incremento neto de crédito al consumo resultante.
El gobierno también está considerando expandir el financiamiento del lado de la oferta en lugar de ampliar ampliamente los fondos de compra de vivienda para los demandantes. El enfoque es aumentar la escala de garantías públicas para financiamiento de proyectos en viviendas no residenciales e inmuebles de alquiler, apoyando así el inicio y suministro de proyectos. El razonamiento es que suministrar fondos para que los desarrolladores construyan viviendas, en lugar de prestar más dinero a individuos para comprar casas, puede reducir el estímulo a los precios inmobiliarios.
Un funcionario de la industria inmobiliaria explicó que "las medidas del gobierno diferenciarán el apoyo y los objetivos de regulación basándose en el estado de ocupación y el precio de vivienda en materia tributaria, y en el momento del contrato y el efecto de suministro real en el ámbito financiero". Agregó que la estructura será "proteger a propietarios de vivienda única de precio medio y bajo que realmente la ocupan, mientras se aumenta la carga tributaria en viviendas de ultra lujo y no ocupadas, apoyar la ocupación de nuevas construcciones pero bloquear la flexibilización de créditos que podría estimular la demanda de compra de vivienda existente".
Sin embargo, a medida que los criterios de política se vuelven más granulares, pueden surgir controversias sobre equidad para compradores reales ubicados en los límites. Los puntos de contención incluyen cómo diferenciar a propietarios de vivienda única que temporalmente no pueden ocuparla por razones de empleo o educación de sus hijos, y si es justificable tratar de manera diferente a compradores de vivienda existente sin propiedades previas comparados con compradores de unidades pre-construidas.
El profesor Sung-Hoon Kang, del Departamento de Ciencia Política de la Universidad de Hanyang, señaló que "es importante que el criterio para viviendas de ultra lujo se establezca a través de diversos diálogos y alcance un consenso social".
* Este artículo ha sido traducido por IA.