Seocho-gu procede a imposición final tras período de objeciones; primer caso en la zona de Gangnam
58 complejos en todo el país sujetos a imposición; se prevé carga promedio de 103 millones de wones por hogar
![Aspecto del apartamento Hyundai de Banpo en el distrito de Seocho, Seúl, antes del proyecto de reconstrucción. [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/09/20261109163302213102.jpg)
La notificación de una cuota preliminar de recuperación de ganancias extraordinarias en reconstrucción por 17.900 millones de wones al complejo de reconstrucción de Banpo Hyundai en Seocho-gu, Seúl, ha reavivado la controversia en torno a la abolición y reforma del sistema. Los expertos advierten que el aumento de la carga financiera de los miembros de asociaciones de reconstrucción podría provocar retrasos en proyectos de mejora urbana y contracción en la oferta de vivienda.
Según informaron fuentes del sector de mejora urbana el día 9, el distrito de Seocho-gu notificó ese día a la asociación de reconstrucción de Banpo Hyundai una cuota preliminar de recuperación de ganancias extraordinarias por un total de 17.900 millones de wones.
Banpo Hyundai, actualmente reconstruido como "Banpo Centrevil Asterium", representa el primer caso en el cual el procedimiento de imposición de cuota de recuperación de ganancias extraordinarias se ha formalizado en la zona de Gangnam.
Esta notificación constituye un procedimiento administrativo previo a la imposición final de la cuota. Seocho-gu recibirá alegaciones de la asociación durante los próximos 50 días, las cuales serán evaluadas antes de determinar si procede la imposición efectiva y el monto final. La cuota podrá ser ajustada según los resultados de la revisión.
La decisión de Seocho-gu de proceder con la notificación responde a consideraciones sobre el plazo legal de imposición. De conformidad con la Ley de Recuperación de Ganancias en Reconstrucción, el período para imponer cuotas es de 5 años, por lo que se consideró necesario efectuar la imposición sobre Banpo Hyundai, completado en 2021, antes del 30 de diciembre del presente año.
Por su parte, se conoce que el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte ha presentado una interpretación según la cual, aplicando disposiciones transitorias derivadas de una enmienda legal de 2024, la imposición podría realizarse hasta 2029. Existe divergencia en las interpretaciones entre organismos competentes respecto al plazo efectivo de imposición.
El sistema de recuperación de ganancias extraordinarias en reconstrucción busca recuperar mediante cuotas una parte de las ganancias extraordinarias generadas por proyectos de reconstrucción. Aunque fue introducido con el propósito de prevenir la privatización de ganancias de desarrollo y contener la demanda especulativa, ha generado controversias continuas sobre la imposición de cuotas sobre ganancias no realizadas y alegaciones de doble tributación con respecto al impuesto sobre ganancias de capital.
Especialistas señalan que, en el contexto actual de aumento de costos de construcción y endurecimiento de regulaciones financieras que ya han incrementado sustancialmente la carga financiera de los miembros de asociaciones de reconstrucción, la adición del sistema de recuperación de ganancias extraordinarias podría generar obstáculos significativos en la implementación de proyectos.
En el caso del apartamento Eunma en Daechi-dong, Gangnam-gu, Seúl, se estima que los miembros originales de la asociación requieren una aportación adicional mínima de entre 230 y 480 millones de wones para acceder a un nuevo apartamento de área similar. Considerando además la cuota preliminar de recuperación de ganancias extraordinarias recientemente notificada de aproximadamente 460 millones de wones por persona, la carga financiera de los miembros de la asociación podría aumentar significativamente.
Segun datos del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, al cierre de 2024, se prevé que 58 complejos en todo el país serán sujetos a imposición de cuota de recuperación de ganancias extraordinarias. Seúl concentra el mayor número con 29 complejos, seguida por Gyeonggi con 11 y Daegu con 10.
La cuota promedio estimada por persona a nivel nacional es aproximadamente 103 millones de wones, mientras que en Seúl alcanza alrededor de 147 millones de wones.
Las asociaciones de reconstrucción también han manifestado su rechazo. El 5 de noviembre, Seocho-gu presentó al Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte una moción instando la abolición del sistema de recuperación de ganancias extraordinarias, junto con peticiones de residentes. La moción incluyó igualmente solicitudes de reforma del sistema presentadas por la Confederación Nacional de Asociaciones de Reconstrucción y Mejora Urbana, integrada por 82 asociaciones de reconstrucción.
Un funcionario del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte manifestó: "Con respecto a la abolición y reforma del sistema de recuperación de ganancias extraordinarias, evaluaremos activamente las opiniones planteadas durante los procesos de debate en el Congreso Nacional. Estamos revisando el contenido de la moción de Seocho-gu y el plazo de imposición de cuota, e informaremos al distrito una vez que hayamos definido nuestra posición."
Mientras se concretan las imposiciones de cuota, existen proyectos de ley pendientes en el Congreso Nacional para abolir el sistema de recuperación de ganancias extraordinarias.
* Este artículo ha sido traducido por IA.