Se fijan rentas entre 310.000 y 620.000 pesos aplicando criterios de compra-alquiler y vivienda de felicidad
El alquiler mensual debe cubrir por sí solo la carga de costos de conversión residencial
Tuberías anticuadas y falta de iluminación natural en edificios desocupados son variables de costo
Se está impulsando un plan para reconvertir oficinas vacías y locales comerciales en viviendas para jóvenes. El objetivo principal es reducir la carga de costos de vivienda que soportan los jóvenes. Sin embargo, para lograr ahorros reales, será necesario resolver el problema de los altos costos de adquisición y reconversión de estos inmuebles.
Según un análisis realizado por Aju Economics el 9 de noviembre basado en el sistema de precios de transacciones reales del Ministerio de Territorio, Transporte e Infraestructura, el valor mediano de 328 transacciones de oficinas de 18 a 33 metros cuadrados adquiridas por instituciones públicas en Seúl durante el último año fue de 267 millones de pesos. En el mismo período, el precio mediano de alquiler mensual de oficinas pequeñas en Seúl, con depósito de garantía entre 5 y 20 millones de pesos, se registró en 780.000 pesos. Para lograr un efecto estabilizador en los costos de vivienda de los jóvenes, parece que sería necesario reducir la renta mensual a casi la mitad.
Previamente, la diputada Lee Eon-joo del Partido Demócrata Coreano presentó el mes pasado como proyecto de ley principal la "Ley especial sobre la promoción de la reconversión residencial y el suministro de vivienda en alquiler de locales y establecimientos comerciales ociosos en áreas urbanas". El contenido incluye la reconversión de locales comerciales, instalaciones administrativas y alojamientos ociosos de larga data en viviendas de alquiler, así como la integración de permisos, la flexibilización de algunos estándares de construcción y aparcamiento, y apoyo financiero.
Aunque no existen directrices claras sobre la renta mensual, si se aplica simplemente como referencia la política similar del Fondo de Vivienda Coreano (LH) de compra-alquiler para jóvenes, que establece entre el 40 y 50 por ciento del precio de mercado, y el estándar de vivienda de felicidad, que fija entre el 60 y 80 por ciento del precio de mercado, el nivel de renta resultaría en aproximadamente entre 310.000 y 620.000 pesos mensuales.
Una variable importante es que las rentas existentes en áreas que ya tienen altas tasas de desocupación tienden a ser relativamente más bajas.
De acuerdo con el Instituto Coreano de Bienes Raíces, el precio mediano de alquiler mensual de oficinas pequeñas en la Distrito de Dongdaemun, que incluye a Jangan-dong con una tasa de desocupación superior al 10 por ciento, fue de 730.000 pesos, mientras que en la Distrito de Gangseo, donde se ubican Balsan y Yeomchang, fue de 750.000 pesos. Estas cifras son inferiores a las registradas en áreas con menos del 10 por ciento de desocupación, como Gangnam y Seocho con 900.000 pesos, y Seongdong-gu con 850.000 pesos.
Por ejemplo, si se suministrara vivienda en Jangan-dong al nivel de compra-alquiler para jóvenes del LH, la renta mensual se establecería en aproximadamente entre 290.000 y 360.000 pesos. Se trata de una estructura donde es necesario adquirir un edificio desocupado, convertirlo en instalación residencial y luego ofrecerlo a un precio significativamente más bajo que la vivienda existente con renta mensual de 730.000 pesos.
El desafío radica en si se puede asegurar viabilidad económica únicamente con la renta mensual. En primer lugar, el costo de remodelación completa de una oficina típica es de aproximadamente entre 10,5 y 15,5 millones de pesos por 33,06 metros cuadrados (10 pyong). En particular, es necesario realizar trabajos de tuberías para adaptar las instalaciones administrativas al uso residencial, y para garantizar iluminación natural, ventilación, instalaciones de protección contra incendios, sistemas de evacuación y estándares de aparcamiento, pueden requerirse costos de reconversión residencial superiores al promedio. Esta carga debe cubrirse íntegramente con la renta mensual.
Existen algunos precedentes similares. En 2023, el Fondo de Vivienda Coreano (LH) cambió el uso del "Eskis Gasan" en Geumcheon-gu, Seúl (antiguo Hotel Haenam Gasan), de instalación de alojamiento turístico a oficina residencial, y suministró 181 unidades. Sin embargo, dado que los hoteles ya están equipados con cuartos de baño en cada habitación, instalaciones de suministro y drenaje, y sistemas de calefacción y refrigeración, la carga de reconversión es relativamente menor en comparación con las oficinas comunes.
Un representante de una oficina de arquitectura declaró: "Hay grandes diferencias según el tamaño del edificio, su estado de deterioro y si se aprovechan las instalaciones existentes", y añadió "Entre las oficinas de tamaño medio y pequeño, aquellas que tienen una planta sencilla y donde se puede garantizar iluminación natural y ventilación en cada unidad residencial son relativamente más ventajosas".
Asimismo, explicó: "Si se aprovecha la estructura y los cimientos existentes, se pueden reducir los costos de construcción y el período de ejecución en comparación con la demolición y nueva construcción. Sin embargo, si el deterioro es severo o se requiere refuerzo estructural y reemplazo completo de instalaciones, los costos podrían ser incluso mayores que los de una construcción nueva".
* Este artículo ha sido traducido por IA.