Área de Geoyeo Saemaeul, seleccionada hace 5 años, fija meta de inicio de obras para 2028
Cuotas de participación, consultas vecinales y permisos se convierten en cuellos de botella pese a alivios en coeficiente de aprovechamiento y apoyo financiero
El proyecto de redevelopment con participación pública, introducido con la intención de acelerar los proyectos de renovación urbana estancados por insuficiencia de rentabilidad y conflictos vecinales, ha completado más de 5 años de implementación sin que ninguno de los primeros proyectos piloto haya iniciado construcción.
Según datos consolidados del 5 de noviembre provenientes de los distritos autónomos de Seúl y la Corporación de Desarrollo de Tierras y Vivienda de Corea del Sur (LH), las ocho áreas seleccionadas como candidatas de la primera fase del redevelopment público en enero de 2021 —Heukseok 2, Yangpyeong 13 y 14, Yongdu 1-6, Bongcheon 13, Sinsul 1, Gangbuk 5 y Shinmunno 2-12— aún no han iniciado obras. El gobierno estimaba en ese entonces que estas regiones podrían suministrar aproximadamente 4.700 unidades habitacionales.
Solo tres áreas han obtenido aprobación del plan de implementación del proyecto: Sinsul 1, Yangpyeong 13 y Yongdu 1-6.
El área Yongdu 1-6 recibió el anuncio de aprobación del plan de implementación del proyecto por parte de la Distrito de Dongdaemun el 22 del mes anterior. El portal integrado de información de proyectos de renovación de Seúl mostraba fases anteriores hasta recientemente, pero según el estándar del edicto del distrito autónomo, se encuentra en la fase de aprobación del plan de implementación.
El área Sinsul 1 también completó la aprobación del plan de implementación por parte de Dongdaemun el 27 de marzo del año anterior, con la aprobación ocurriendo antes del registro previo en la información disponible.
El área Gangbuk 5 ha avanzado hasta revisión arquitectónica este año tras el establecimiento de la asociación de propietarios, mientras que los demás proyectos se encuentran en diferentes etapas de procedimiento incluyendo cambios en planes de renovación, establecimiento de asociaciones y preparación para implementación del proyecto. Sin embargo, ninguno de los proyectos piloto de la primera fase ha alcanzado las etapas de disposición de gestión o inicio de construcción.
El área Heukseok 2 aprobó la revisión integrada de proyectos de renovación de Seúl en mayo de este año, concretando un plan de desarrollo con máximo 49 pisos y 1.045 unidades habitacionales, aunque aún restan trámites de aprobación del plan de implementación, disposición de gestión, reubicación y demolición.
Al momento de su introducción, existía gran expectativa de que la participación pública podría reducir significativamente el período de realización de proyectos. Cuando se revisó el plan de renovación de Sinsul 1 y Geoyeo Saemaeul en 2022, Oh Ju-heon, entonces director ejecutivo de la División Especial de Renovación Urbana de la Región Metropolitana de LH, evaluó que "ambas áreas demuestran bien la rapidez del proyecto de redevelopment público".
No obstante, el tiempo real hasta el inicio de construcción continúa siendo mayor. El área de Geoyeo Saemaeul, seleccionada como candidata de la segunda fase en marzo de 2021, recibió aprobación del plan de implementación en febrero de este año, y LH establece como metas la reubicación y demolición para 2027 e inicio de construcción para 2028. Incluso siguiendo el cronograma, transcurrirían aproximadamente 7 años desde la selección como candidata hasta el inicio de construcción.
El redevelopment público es un sistema en el que instituciones como LH y SH participan en proyectos y proporcionan alivios en coeficiente de aprovechamiento y apoyo financiero para reactivar proyectos de renovación urbana prolongadamente estancados.
Sin embargo, un considerable número de procedimientos requeridos en la renovación urbana convencional —incluyendo consentimiento de residentes, selección de contratistas, cálculo de cuotas de participación, aprobación del plan de implementación y disposición de gestión— permanecen inalterados. Cuando las cuotas de participación aumentan debido a cambios en planes de proyectos o incrementos en costos de construcción, las consultas vecinales pueden prolongarse considerablemente.
Shin Young-sang, director ejecutivo de la División de Negocios de Renovación Urbana de Hyundai Engineering, señaló que "si el sector público ejecuta directamente el proyecto, pueden reducirse las confusiones en los procesos de autorización y permisos", aunque agregó que "es necesario mejorar factores que desalientan la participación privada en proyectos de redevelopment público, como el alto porcentaje de vivienda en alquiler y las comisiones".
Mientras tanto, los proyectos de renovación urbana privados que iniciaron actividades en el mismo período exhiben mayor velocidad que el redevelopment público.
El área Sindang 10 en el Distrito de Jung de Seúl, seleccionada como zona objetivo de planificación integrada acelerada en agosto de 2021, logró la designación de zona de renovación en junio de 2023 y la aprobación de establecimiento de asociación en diciembre del mismo año. Con la selección del contratista en julio del año anterior, la mayoría de los procedimientos se completaron en aproximadamente 4 años. El Distrito de Jung aplicó planificación integrada acelerada y el método de establecimiento directo de asociación con apoyo público al área Sindang 10. El período transcurrido desde la designación de zona de renovación hasta la aprobación de establecimiento de asociación fue de aproximadamente 6 meses.
El área Cheongpa 2 en el Distrito de Yongsan fue igualmente seleccionada como zona candidata de planificación integrada acelerada en diciembre de 2021. Fue designada como zona de renovación en octubre de 2024 y recibió aprobación de establecimiento de asociación el 23 de junio de este año, utilizando el método de establecimiento directo con apoyo público que evita la fase de comité promotor.
Un profesional del sector de renovación urbana comentó que "aunque la participación pública presenta ventajas en financiamiento y coordinación administrativa, lo que los residentes observan con mayor sensibilidad es finalmente la cuota de participación", añadiendo que "para reducir el período de realización de proyectos, es necesario eliminar conjuntamente los cuellos de botella en cada fase, incluyendo no solo aprobación del plan de implementación sino también disposición de gestión y reubicación-demolición".
* Este artículo ha sido traducido por IA.