Transacciones bajan 20-30% en Mapo, Dongjak y Yangcheon…Nowon registra aumento en transacciones a precio récord del 31,7% al 37,2%
Transacciones en Gangbuk suben 4,1% y Dobong cae -0,5%…indicios de desplazamiento de demanda hacia zonas periféricas más baratas
Si propietarios optan por vivir en la vivienda para reducir carga fiscal, disminuye oferta de alquileres y genera incertidumbre en inquilinos
![Vista panorámica del centro urbano de Seúl desde el monte Bukak en la localidad de Jongno. 1 de octubre de 2026. [Foto=reportero Yu Dae-gil dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/02/20261102151507424606.jpg)
Tres meses después de la reforma fiscal de agosto, el mercado de vivienda de Seúl experimenta una contracción en las transacciones mientras la demanda se desplaza hacia zonas con precios relativamente más bajos. Los compradores reales que han abandonado las compras en áreas de alto precio se están trasladando a Nowon, Gangbuk y Dobong, lo que amplía las posibilidades de un efecto globo. Existe también preocupación por un segundo impacto: si los propietarios de viviendas deciden vender sus inmuebles arrendados o trasladarse a vivir en ellos para reducir la carga fiscal, los inquilinos existentes podrían verse expulsados nuevamente al mercado de arrendamientos.
Según un análisis realizado el 2 de noviembre por Ajou Economics de la plataforma de macrodatos inmobiliarios Asil y datos de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, en los últimos tres meses, 24 de los 25 distritos autónomos de Seúl experimentaron un aumento en la oferta de apartamentos. La oferta total de Seúl aumentó de 100.105 unidades a 116.882 unidades, un incremento del 16,8%. Solo el distrito de Seocho registró una disminución del 2,4%.
Sin embargo, aunque la oferta aumentó, las transacciones no acompañaron ese ritmo. La oferta combinada en los distritos de Mapo, Dongjak, Nowon y Yangcheon aumentó un 28,0% en comparación con hace tres meses, pero el volumen de transacciones en septiembre disminuyó un 24,8% respecto a agosto. Dongjak redujo sus transacciones de 124 a 81 unidades, una caída del 34,7%, mientras que Mapo (-25,7%), Nowon (-22,9%) y Yangcheon (-22,4%) también experimentaron descensos.
No obstante, tras la reducción de transacciones, los patrones variaron según la región. En zonas como Mapo, Dongjak y Yangcheon, los vendedores no rebajan sus precios pedidos mientras los compradores esperan ajustes adicionales, congelando efectivamente las transacciones. El profesor Yeon-jong Yu, de la Cátedra de Bienes Raíces de la Universidad de Konkuk, explicó: «Los propietarios de una vivienda la ponen a la venta a menudo para cambiarla por otra», añadiendo que «necesitan vender la vivienda existente al precio deseado para poder comprar la siguiente, por lo que no reducen fácilmente sus precios pedidos».
Por el contrario, en las zonas periféricas relativamente más económicas se detectan señales de desplazamiento de demanda. Aunque Nowon registró una reducción del 22,9% en volumen de transacciones, la proporción de transacciones a precio récord aumentó de 31,7% a 37,2%, un incremento de 5,5 puntos porcentuales. Gangbuk experimentó un aumento del 4,1% en transacciones de septiembre en comparación con el mes anterior, mientras que Dobong solo registró una caída del 0,5%, mostrando un desempeño relativamente mejor que otras áreas.
Kim Hyo-seon, miembro principal de expertos en bienes raíces del Banco Nacional de Corea KB, señaló: «Actualmente existe una estructura donde la cantidad disponible en préstamo disminuye conforme aumenta el precio de la vivienda», agregando que «los compradores reales que han retornado al mercado de compraventa se están desplazando hacia las periferias de Seúl o la provincia de Gyeonggi, donde los precios son relativamente más bajos, lo que también está generando un efecto globo».
Existe también una segunda preocupación en el mercado de arrendamientos. Si en el futuro los propietarios deciden vender sus inmuebles arrendados o trasladarse a vivir en ellos para reducir la carga fiscal, los inquilinos actuales tendrán que buscar nuevas viviendas en alquiler o con opción de compra. En el mercado de arrendamientos, esto significaría que una unidad desaparece de la oferta mientras simultáneamente surge una nueva demanda, lo que podría reducir la disponibilidad de viviendas en alquiler y presionar al alza los precios.
Particularmente preocupante es que si incluso los compradores reales que han renunciado a comprar permanecen en el mercado de arrendamientos, la presión podría intensificarse. Esto significa que mientras la demanda de compra se desplaza hacia zonas periféricas más económicas, la demanda insatisfecha se canaliza hacia el mercado de arrendamientos, pudiendo generar efectos secundarios de la política simultáneamente en ambos segmentos de mercado: compraventa y arrendamiento.
Kim señaló: «El aumento en los precios de alquiler con opción de compra también está impactando el mercado de compraventa», explicando que «los mercados de compraventa y de alquiler con opción de compra tienen una relación de influencia mutua». Por su parte, el profesor Yu agregó: «Dado que la carga de impuestos sobre la propiedad, como el impuesto sobre bienes raíces de tenencia, varía según los precios de vivienda y la situación de propiedad de cada distrito autónomo, la respuesta del mercado también podría diferir por distrito».
* Este artículo ha sido traducido por IA.