El precio de arrendamiento de apartamentos medianos en Seúl supera en 25,77 millones de wones al precio de compra de estudios
Aumento en compras de tamaño mediano, pero financiamiento de política se queda corto: solo el 2% cumple con criterios de precio
Un empleado de oficina de 30 años, identificado como A, que se prepara para casarse el próximo año, recientemente ha considerado la compra de estudios como alternativa a los apartamentos tradicionales en arriendo. La posibilidad de adquirir una vivienda propia en zonas cercanas a estaciones de transporte en el distrito de Seongdong, específicamente en Wangsimni, con presupuestos entre 400 y 500 millones de wones lo atrajo significativamente. La ventaja de no preocuparse por la expiración de contratos de arrendamiento ni por la devolución de depósitos de garantía también influyó en su consideración.
Sin embargo, A aún no se ha decidido a realizar la compra. A diferencia de los apartamentos, el financiamiento de política para la compra de estudios es limitado, y los créditos hipotecarios convencionales también presentan condiciones restrictivas que generan dificultades en la obtención de fondos. A comentó: "Los estudios son atractivos para vivir, pero considerando las condiciones de crédito, me siento indeciso sobre proceder con la compra real".
Arrendamiento de apartamentos frente a compra de estudios: diferencia menor a 100 millones de wones en la región metropolitana
Según datos de KB Real Estate del 28 de este mes, la diferencia entre el precio promedio de arrendamiento de apartamentos de entre 60 y 85 metros cuadrados de área de uso exclusivo en la región metropolitana y el precio promedio de compra de estudios de la misma área se redujo a 98,02 millones de wones, descendiendo desde 109,4 millones de wones del mes anterior. Aunque en la región metropolitana los precios de compra de estudios son superiores, en Seúl el precio de arrendamiento de apartamentos alcanza 725,4 millones de wones, superando el precio de compra de estudios de 699,63 millones de wones en 25,77 millones de wones.
La posibilidad de adquirir una vivienda mediante el precio de arrendamiento de un apartamento ha posicionado a los estudios como una alternativa atractiva para parejas recién casadas y otros demandantes de vivienda. La estructura que separa dormitorio y sala, la ubicación cerca de estaciones de transporte y la proximidad entre vivienda y lugar de trabajo se destacan como factores de selección.
Un análisis realizado por Ajokeconomy sobre los datos públicos de transacciones del Centro de Información de Bienes Raíces de Seúl reveló que entre el 1 de enero y el 27 de este mes, se registraron 561 compras individuales de estudios de entre 60 y 85 metros cuadrados de área de uso exclusivo, representando un aumento del 36,8% respecto a los 410 registros del mismo período del año anterior. Los estudios de entre 40 y 60 metros cuadrados también aumentaron de 881 a 1.128 transacciones, un incremento del 28,0%. En contraste, el total de compras individuales solo aumentó de 7.437 a 7.454 transacciones, un crecimiento del 0,2%. Estos datos corresponden a transacciones reportadas al 27 de este mes.
Kim Hyo-seon, asesor principal especialista de KB Real Estate, señaló: "A medida que los precios de los apartamentos aumentan, crece la demanda que se dirige hacia opciones de no-apartamentos relativamente más económicas. En particular, los estudios con estructura de dos ambientes están ganando popularidad entre quienes buscan vivienda con propósito de residencia real, debido a su excelente ubicación cerca de estaciones de transporte y la proximidad entre vivienda y lugar de trabajo".
La posibilidad de adquirir una vivienda mediante el precio de arrendamiento de un apartamento ha posicionado a los estudios como una alternativa atractiva para parejas recién casadas y otros demandantes de vivienda. La estructura que separa dormitorio y sala, la ubicación cerca de estaciones de transporte y la proximidad entre vivienda y lugar de trabajo se destacan como factores de selección.
Un análisis realizado por Ajokeconomy sobre los datos públicos de transacciones del Centro de Información de Bienes Raíces de Seúl reveló que entre el 1 de enero y el 27 de este mes, se registraron 561 compras individuales de estudios de entre 60 y 85 metros cuadrados de área de uso exclusivo, representando un aumento del 36,8% respecto a los 410 registros del mismo período del año anterior. Los estudios de entre 40 y 60 metros cuadrados también aumentaron de 881 a 1.128 transacciones, un incremento del 28,0%. En contraste, el total de compras individuales solo aumentó de 7.437 a 7.454 transacciones, un crecimiento del 0,2%. Estos datos corresponden a transacciones reportadas al 27 de este mes.
Kim Hyo-seon, asesor principal especialista de KB Real Estate, señaló: "A medida que los precios de los apartamentos aumentan, crece la demanda que se dirige hacia opciones de no-apartamentos relativamente más económicas. En particular, los estudios con estructura de dos ambientes están ganando popularidad entre quienes buscan vivienda con propósito de residencia real, debido a su excelente ubicación cerca de estaciones de transporte y la proximidad entre vivienda y lugar de trabajo".
Estudios de 60 metros cuadrados o menos: el precio sigue siendo un obstáculo incluso con apoyo expandido
No obstante, el apoyo financiero de política para la compra de estudios es limitado. Los créditos para compra de estudios del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano se destinan a estudios residenciales completados de 60 metros cuadrados o menos de área de uso exclusivo y con precio de 150 millones de wones o inferior. Los límites de crédito son de 70 millones de wones para hogares regulares y 75 millones de wones para hogares con múltiples hijos. Los estudios de entre 60 y 85 metros cuadrados, donde se ha incrementado la compra, no cumplen con el criterio de área desde el inicio.
Incluso dentro de los requisitos de área, la mayoría de las transacciones exceden los criterios de precio. De las 1.128 compras individuales de estudios de entre 40 y 60 metros cuadrados en Seúl este año, solo 23 transacciones, equivalentes al 2,0%, tuvieron un precio de contrato de 150 millones de wones o inferior. Este resultado corresponde a una comparación de precios de transacción con los criterios del fondo, no a la tasa real de aprobación de crédito.
El Préstamo para Futuro de Jóvenes, programado para lanzarse en enero del próximo año, expande el rango de apoyo a no-apartamentos de 85 metros cuadrados o menos de área de uso exclusivo y precio de 400 millones de wones o inferior. Sin embargo, de las 561 compras individuales de estudios de entre 60 y 85 metros cuadrados en Seúl este año, solo 123 transacciones, equivalentes al 21,9%, estaban por debajo de 400 millones de wones. Aunque se relajan las restricciones de área, en este rango de tamaño el criterio de precio continúa representando un obstáculo significativo.
Incluso para aquellos que quedan fuera de los programas de financiamiento de política, pueden considerar créditos hipotecarios comerciales, pero el límite real y la tasa de interés varían, alterando tanto el capital propio necesario como la carga de pago mensual. El hecho de que los precios de arrendamiento de apartamentos y compra de estudios sean similares no implica que se pueda realizar una compra sin capital adicional.
Koh Jun-seok, profesor del Centro de Administración Samnam de la Universidad Yonsei, indicó: "Dado que los estudios pueden desempeñar un papel como sustituto de los apartamentos, es necesario expandir el apoyo financiero de política para compradores que realizan su primera compra de vivienda".
Incluso dentro de los requisitos de área, la mayoría de las transacciones exceden los criterios de precio. De las 1.128 compras individuales de estudios de entre 40 y 60 metros cuadrados en Seúl este año, solo 23 transacciones, equivalentes al 2,0%, tuvieron un precio de contrato de 150 millones de wones o inferior. Este resultado corresponde a una comparación de precios de transacción con los criterios del fondo, no a la tasa real de aprobación de crédito.
El Préstamo para Futuro de Jóvenes, programado para lanzarse en enero del próximo año, expande el rango de apoyo a no-apartamentos de 85 metros cuadrados o menos de área de uso exclusivo y precio de 400 millones de wones o inferior. Sin embargo, de las 561 compras individuales de estudios de entre 60 y 85 metros cuadrados en Seúl este año, solo 123 transacciones, equivalentes al 21,9%, estaban por debajo de 400 millones de wones. Aunque se relajan las restricciones de área, en este rango de tamaño el criterio de precio continúa representando un obstáculo significativo.
Incluso para aquellos que quedan fuera de los programas de financiamiento de política, pueden considerar créditos hipotecarios comerciales, pero el límite real y la tasa de interés varían, alterando tanto el capital propio necesario como la carga de pago mensual. El hecho de que los precios de arrendamiento de apartamentos y compra de estudios sean similares no implica que se pueda realizar una compra sin capital adicional.
Koh Jun-seok, profesor del Centro de Administración Samnam de la Universidad Yonsei, indicó: "Dado que los estudios pueden desempeñar un papel como sustituto de los apartamentos, es necesario expandir el apoyo financiero de política para compradores que realizan su primera compra de vivienda".
* Este artículo ha sido traducido por IA.