[Desaparición regional③] "El movimiento de los jóvenes determina el tiempo que le queda a cada territorio"
Viviendas abandonadas, escuelas cerradas y éxodo juvenil generan un ciclo vicioso; la crisis de despoblamiento se agudiza
Mientras los precios inmobiliarios en Seúl alcanzan máximos históricos, las regiones acumulan viviendas sin vender; se agrava la polarización del mercado
La disminución de estudiantes acelera el cierre de escuelas; la base educativa regional se tambalea
Los jóvenes buscan empleo y se dirigen hacia el área metropolitana; el poder económico de las empresas se concentra en la capital
"Superaremos el sistema de concentración en una única región metropolitana, que constituye un obstáculo fundamental para la estabilización de precios inmobiliarios en el área de Seúl, e impulsaremos sin vacilar el desarrollo equilibrado del territorio con múltiples polos de crecimiento como base estratégica."
El presidente Lee Jae-myung identificó en una conferencia de prensa del 18 de septiembre la concentración en el área metropolitana como causa estructural del problema inmobiliario. Señaló que sin cambiar la estructura que concentra población, empleo e infraestructuras de educación y servicios en la región metropolitana, es imposible resolver de fondo la cuestión de los precios de la vivienda. La estrategia del gobierno de impulsar el sistema de "5 megapolos y 3 gobiernos autónomos especiales" forma parte de su plan de desarrollo equilibrado territorial.
Sin embargo, la disminución de población en regiones y el debilitamiento de bases económicas locales ya se confirman en múltiples indicadores. Mientras el precio medio de apartamentos en Seúl supera los 1.600 millones de wones, en regiones fuera del área metropolitana los apartamentos recién construidos no se venden y las viviendas existentes permanecen vacías. Las empresas constructoras locales enfrentan dificultades financieras, escuelas con menos estudiantes cierran sus puertas, y mientras tanto, los jóvenes se desplazan hacia la región metropolitana en busca de empleo. Se configura así un círculo vicioso donde la disminución demográfica reduce la demanda de vivienda y educación, y el colapso de la economía local y del mercado laboral generan presión adicional para la emigración.
◆Apartamento en Seúl a 1.624 millones de wones... el 84,4% de las viviendas sin vender se concentran fuera del área metropolitana
El mercado inmobiliario evidencia claramente la concentración metropolitana y el despoblamiento regional. Según la Tendencia de Precios Inmobiliarios de Septiembre de KB Real Estate, el precio promedio de compraventa de apartamentos en Seúl se registró en 1.624 millones de wones. Después de superar los 1.600 millones de wones por primera vez en agosto, alcanzó un nuevo máximo histórico apenas un mes después.
Mientras tanto, en regiones se acumulan viviendas sin vender. Conforme a las Estadísticas de Vivienda de agosto de 2026 publicadas por el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte el 30 de septiembre, el total nacional de viviendas sin vender alcanzó 69.134 unidades, un aumento de 917 viviendas (1,3%) respecto al mes anterior. El área metropolitana registra 19.136 unidades, mientras que fuera de ella hay 49.998 unidades. El 72,3% del total de viviendas sin vender se concentra en regiones no metropolitanas.
La concentración geográfica de las denominadas "viviendas sin vender graves" —aquellas completadas pero no comercializadas— es aún más pronunciada. En agosto, el total nacional de viviendas sin vender tras la finalización de obras fue de 28.080 unidades, una disminución de 1.072 unidades (3,7%) respecto al mes anterior, pero 23.711 de ellas se ubicaban en regiones no metropolitanas. Esto representa el 84,4% del total.
No solo quedan vacías las nuevas viviendas. Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte, en 2025 el número total de viviendas abandonadas en todo el país alcanzó 140.971 unidades, un aumento de 6.962 viviendas (5,2%) respecto a las 134.009 unidades de 2024. Se concentran en regiones no metropolitanas: Jeolla del Sur y Gwangju con 23.537 unidades, Jeolla del Norte con 19.495, Gyeongbuk con 18.145 y Gyeongnam con 15.834. Las viviendas abandonadas en zonas rurales y costeras representan 83.169 unidades, equivalentes al 59,0% del total nacional de viviendas abandonadas. De estas, 59.098 unidades se concentran en solo cuatro regiones —Jeolla del Sur, Gyeongbuk, Jeolla del Norte y Gyeongnam—, representando el 71,1% del total de viviendas abandonadas rurales.
La contracción de la demanda de vivienda se traduce directamente en dificultades financieras para empresas constructoras locales. Conforme al Sistema de Información de Conocimiento de la Industria Constructiva (KISCON) del Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte, entre el 1 de enero y el 4 de septiembre de este año se reportaron 2.946 cierres de empresas de construcción general y especializada, un incremento del 26,0% respecto a los 2.338 registrados en el mismo período del año anterior. Los cierres de empresas de construcción general ya alcanzaron 683 al 14 de octubre, superando el total anual de 675 del año pasado.
◆El 93,4% de 4.037 escuelas cerradas acumuladas se encuentran fuera del área metropolitana
La disminución de población en regiones también afecta la base educativa. Las escuelas son tanto instalaciones educativas como infraestructura de vida que respalda el asentamiento. Cuando la reducción de estudiantes dificulta la operación escolar y debilita el acceso a educación, las familias con hijos se ven obligadas a trasladarse.
De acuerdo con las Estadísticas Educativas Básicas de 2026 del Ministerio de Educación, el número total de estudiantes en jardines de infancia, primarias, secundarias y preparatorias fue de 5.362.281, una disminución de 189.007 estudiantes (3,4%) respecto al año anterior. En particular, los estudiantes de primaria disminuyeron de 2.345.488 a 2.219.370, una reducción de 126.118 estudiantes (5,4%). Las tasas de reducción de estudiantes de primaria por región fueron Jeolla del Norte 7,1%, Gyeongnam 7,0%, Gyeongbuk 6,9% y Jeolla del Sur 6,2%, todas superiores al promedio nacional. En el número total de estudiantes de jardín de infancia, primaria, secundaria y preparatoria, Jeolla del Norte y Gyeongnam registraron reducciones del 4,5% cada una, las más altas del país.
En regiones donde la reducción de estudiantes se ha acumulado durante largos períodos, las escuelas mismas están desapareciendo. Según el Estado de Utilización de Propiedades de Escuelas Cerradas de 2026 del Ministerio de Educación, a partir del 1 de marzo, el total acumulado de escuelas cerradas en todo el país es de 4.037. Jeolla del Sur lidera con 859, seguida de Gyeongbuk con 750, Gyeongnam con 562, Gangwon con 491, Jeolla del Norte con 354, Chungcheong del Sur con 286 y Chungcheong del Norte con 265. Solo las tres regiones de Jeolla del Sur, Gyeongbuk y Gyeongnam acumulan 2.171 escuelas cerradas, representando el 53,8% del total. El área metropolitana —incluyendo Seúl con 7, Gyeonggi con 199 e Incheon con 60— registra 266 escuelas (6,6%), mientras que las regiones no metropolitanas cuentan con 3.771 (93,4%).
◆Seúl recibe 48.000 jóvenes de 20 años en migración neta... el 89,5% del aumento de recaudación de impuestos corporativos se concentra en el área metropolitana
Los jóvenes de regiones se desplazan hacia el área metropolitana. Conforme a las Estadísticas de Migración Interna de 2025 de la Agencia Nacional de Datos, el área metropolitana registró una migración neta de entrada de 38.000 personas, mientras que la región de Yeongnam experimentó una migración neta de salida de 39.000 y la región de Honam de 16.000.
Por grupos de edad, las diferencias son aún más marcadas. El área metropolitana registró una migración neta de entrada de 48.000 jóvenes de 20 años, la mayor entre todos los grupos de edad. En contraste, Yeongnam registró una migración neta de salida de 29.000 jóvenes de 20 años y Honam de 16.000. La migración neta de salida de jóvenes de 20 años en Yeongnam equivale a aproximadamente el 74% de la migración total de salida de la región de 39.000. La migración neta de salida de jóvenes de 20 años en Honam también coincide con la migración total de salida de la región. Esto significa que los jóvenes constituyen la mayoría de la reducción demográfica en regiones.
El empleo es un factor clave que determina la migración poblacional. Según la Agencia Nacional de Datos, entre las razones de migración entre provincias en 2025, "empleo" fue la razón más importante con un 32,5%. Por región, el empleo fue la razón principal de migración de salida en seis provincias: Busan, Daegu, Gwangju, Gangwon, Jeolla del Norte y Gyeongbuk. Las magnitudes de migración neta de salida por razón de empleo fueron: Daegu 11.900, Gyeongnam 10.500, Gwangju 10.100, Busan 9.100, Jeolla del Norte 6.600, Gyeongbuk 6.100, Gangwon 2.700 y Jeolla del Sur 2.000.
Seúl, aunque registra migración neta de salida de población total, continúa atrayendo personas por razones de empleo y educación. El año pasado, Seúl recibió 438.000 personas de otras provincias pero vio partir a 465.000, resultando en una migración neta de salida de aproximadamente 27.000. Sin embargo, 45.900 personas se trasladaron a Seúl por razones de empleo y 34.500 por razones educativas. A pesar de los altos costos de vivienda, la ciudad atrae a personas que buscan empleos mejor remunerados y educación de calidad.
La brecha de empleo entre regiones está estrechamente vinculada a la realidad de que el poder económico empresarial se concentra en el área metropolitana. Conforme a información presentada por el diputado Jung Tae-ho del Partido Demócrata de Corea ante la Comisión de Asuntos Financieros y Económicos de la Asamblea Nacional el 27 de octubre, la carga fiscal total de impuestos corporativos de personas jurídicas ubicadas en el área metropolitana en 2025 fue de 56 billones 606 mil millones de wones, representando el 78,4% de la recaudación total de impuestos corporativos nacionales. Esto representa un aumento de 3,8 puntos porcentuales respecto al 74,6% de 2020.
Particularmente, del aumento total de recaudación de impuestos corporativos nacionales de 18 billones 600 mil millones de wones entre 2020 y 2025, 16 billones 647 mil 500 millones (89,5%) provino de personas jurídicas ubicadas en el área metropolitana. En el mismo período, el aumento de carga fiscal de impuestos corporativos de personas jurídicas fuera del área metropolitana fue de solo 1 billón 952 mil 500 millones de wones, representando apenas el 10,5% del aumento total.
Seúl alberga el 29,1% de todas las personas jurídicas del país, pero su carga de impuestos corporativos representa el 52,8% del total. En regiones no metropolitanas, incluso aparecen casos donde la carga fiscal de impuestos corporativos disminuye a pesar del aumento en el número de empresas registradas. Sejong registró un aumento del 46,5% en empresas registradas respecto a 2020, pero su carga de impuestos corporativos disminuyó un 2,5%. Gyeongbuk y Jeju vieron aumentos en empresas registradas del 22,1% y 22,2% respectivamente, pero sus cargas de impuestos corporativos disminuyeron un 3,2% y 3,5%.
La concentración en el área metropolitana también se confirma en la distribución real de personal técnico industrial. Conforme a la Encuesta de Situación de Demanda de Personal Técnico Industrial del Ministerio de Comercio, Industria y Energía, a finales de 2024, la proporción de personal técnico industrial en el área metropolitana fue del 50,34%. El personal técnico industrial comprende a quienes realizan tareas técnicas en industrias principales como manufactura, tecnología de la información y comunicaciones, y servicios profesionales y científico-técnicos. Esto demuestra que más de la mitad del poder económico empresarial y del personal técnico se concentran en el área metropolitana.
El Instituto de Investigación de Población Futura de Corea publicó el 16 de septiembre el "Informe Demográfico de Corea 2026: Población Regional con Plazo Limitado". Este informe, redactado por 14 expertos sobre la base de las Proyecciones Demográficas de Largo Plazo de la Agencia Nacional de Datos, analiza el "tiempo restante" de cada región a partir de proyecciones poblacionales. El instituto no atribuye la causa del despoblamiento regional simplemente a la baja tasa de natalidad, sino a la estructura donde los jóvenes y empleos se desplazan hacia el área metropolitana. El informe afirma categóricamente:
"El movimiento de los jóvenes determina el tiempo que le queda a cada territorio, más que la tasa de natalidad."
Lee In-sil, directora del Instituto de Investigación de Población Futura de Corea, señala: "Para superar el despoblamiento regional, es crucial asegurar empleos para jóvenes. La solución definitiva es crear condiciones de asentamiento. Esto requiere desarrollar infraestructuras de vivienda, ambiente de vida, e instalaciones culturales centradas en el empleo. Es peligroso que gobiernos locales se vean envueltos en un 'juego de suma cero' donde los problemas de baja natalidad se aborden únicamente con políticas de transferencias en efectivo, causando que se roben mutuamente población."
Agregó: "La 'cadena de suministro de población' que caracterizaba a menores nacidos en regiones desplazándose hacia ciudades intermedias y posteriormente hacia la región metropolitana, se está rompiendo desde su origen. Es una crisis integral. La velocidad del despoblamiento regional es abrumadoramente rápida, generando grietas en esa cadena de suministro. Es necesario concentrar a residentes dispersos en centros por cada región, crear zonas de residencia planificadas, y permitir que las infraestructuras de vida crezcan de manera natural."
* Este artículo ha sido traducido por IA.