46 complejos en Seúl y 17.800 propietarios afectados... carga estimada de 2,17 billones de wones
Banpo Hyundai inicia procedimiento de aplicación real; Trinity One refleja carga prevista en precios de transacción
Ramian Trinity One con carga estimada de 514.900 millones de wones... promedio de 310 millones de wones por persona
Un gravamen de recuperación de plusvalías en reconstrucción (gravamen de reconstrucción) de aproximadamente 2,17 billones de wones se está materializando en el mercado de reconstrucción de Seúl. Se estima que el número de complejos afectados alcanza 46 unidades, con aproximadamente 17.800 propietarios de viviendas involucrados. En particular, 25 complejos se concentran en los tres distritos de Gangnam, y en Banpo emergen simultáneamente complejos que han iniciado el procedimiento real de aplicación de cargos y complejos cuyos cargos estimados se reflejan en los precios de transacción, posicionando el gravamen de reconstrucción como una variable clave en las transacciones inmobiliarias más allá de los costos de proyectos de remodelación.
25 de octubre, según informan fuentes del sector de remodelación urbana, el distrito de Seocho en Seúl está llevando a cabo procedimientos para aplicar un gravamen de reconstrucción al complejo "Banpo Centrevill Asterium", resultado de la reconstrucción del apartamento Banpo Hyundai. Este es un caso representativo en el que el gravamen de reconstrucción ha avanzado a la etapa real de aplicación en la región de Gangnam.
La asociación de propietarios de Banpo Hyundai recientemente presentó documentación de costos de desarrollo para el cálculo del gravamen de reconstrucción y, respondiendo al procedimiento de aplicación, ha solicitado mejoras en la metodología de cálculo de la tasa normal de apreciación de precios de vivienda.
Por el contrario, el cercano complejo "Ramian Trinity One" muestra casos donde, entre listados de unidades de 84 metros cuadrados de superficie útil, los precios varían por cientos de millones de wones dependiendo de si el vendedor asume el gravamen de reconstrucción o si el comprador lo asumiría por separado.
Recientemente, se han anunciado listados de 84 metros cuadrados a 5.150 millones de wones y 5.700 millones de wones; las propiedades con precios relativamente más altos corresponden a unidades donde el vendedor asume la carga del gravamen de reconstrucción. Por el contrario, se ha identificado que las propiedades con precios más bajos incluyen condiciones donde el comprador asumirá el gravamen futuro por separado.
El gravamen de reconstrucción estimado total para Ramian Trinity One asciende a 514.948 millones de wones, lo que, en base a 1.620 propietarios de viviendas, se traduce en un promedio simple de aproximadamente 318 millones de wones por persona. Sin embargo, el gravamen final se determinará tras reflejar costos de proyecto, precios de vivienda y la porción de apreciación normal de precios, seguido de la verificación por parte de las autoridades locales competentes y organismos relacionados.
La preocupación fundamental radica en que el gravamen de reconstrucción tiene una alta probabilidad de trasladarse desde ser una aportación adicional de propietarios hacia el mercado de transacciones.
Un oficial de la industria de remodelación urbana explicó: "Si se generaliza la práctica de que los vendedores incluyan el gravamen futuro en el precio de venta o los compradores reduzcan el precio de transacción bajo la condición de asumir el gravamen, entonces el gravamen de reconstrucción funcionará efectivamente como parte del costo de adquisición de vivienda. Incluso en el mismo complejo y con la misma área de piso, el precio de transacción puede variar significativamente según el actor involucrado".
Se estima que en Seúl, 46 complejos enfrentarán la aplicación de gravámenes de reconstrucción este año. El número de propietarios alcanza aproximadamente 17.800, con un gravamen total estimado de alrededor de 2,17 billones de wones. Por regiones, 25 complejos se concentran únicamente en los tres distritos de Gangnam: 9 en Seocho, 8 en Gangnam y 8 en Songpa.
Con Banpo Centrevill Asterium como punto de partida, otros complejos de reconstrucción dentro del distrito de Seocho, como Shinbanpo 18th y Shinbanpo 21st, probablemente ingresarán secuencialmente en procedimientos de cálculo y aplicación de gravámenes.
Las asociaciones de propietarios también se oponen. Argumentan que existe una brecha significativa entre la metodología de cálculo de la tasa normal de apreciación de precios y los precios reales del mercado, y que es excesivo aplicar gravámenes de cientos de millones de wones sobre ganancias de desarrollo que aún no se han realizado. Algunas asociaciones han insinuado la posibilidad de emprender acciones legales, incluyendo litigios administrativos, si se emiten órdenes de aplicación definitivas.
Hay también preocupación de que el gravamen de reconstrucción podría afectar la velocidad y el volumen de proyectos de reconstrucción. A medida que aumenta el monto del gravamen, crece la carga financiera sobre los propietarios para impulsar proyectos, y en complejos con viabilidad económica limitada, las decisiones mismas de proceder con la reconstrucción podrían retrasarse.
Park Hap-su, profesor adjunto en la Escuela de Posgrado de Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, señaló: "Si la aplicación real del gravamen de reconstrucción se materializa repentinamente en proyectos de reconstrucción ya enfrentados con dificultades significativas debido a aumentos recientes en costos de construcción, la confusión del mercado y los consiguientes retrasos en proyectos y contracción en la oferta de vivienda urbana en Seúl y ciudades satélites parecen inevitables. Además, en algunos complejos, efectos secundarios podrían surgir donde el gravamen de reconstrucción se refleja en los precios de participación de propietarios, elevando los precios".
* Este artículo ha sido traducido por IA.