Apartamentos de pequeño tamaño en Gangnam alcanzan precios récord mientras Seúl entra en la era del alquiler mensual

Precios récord en viviendas pequeñas de Gangnam pese a caída de precios; transacciones de ultracondensado suben 36%

Alquiler mensual supera 51% por primera vez; mejora perspectiva empresarial de vivienda en región metropolitana pero construcción y nuevos contratos disminuyen

• Precios récord en viviendas pequeñas de Gangnam pese a caída de precios; transacciones de ultracondensado suben 36%

• Alquiler mensual supera 51% por primera vez; mejora perspectiva empresarial de vivienda en región metropolitana pero construcción y nuevos contratos disminuyen

Vista panorámica del centro urbano desde Bukaksan en Jongro-gu, Seúl. [Foto=Reportero Yu Dae-gil [e-mail]]

Mientras los precios de los apartamentos en los tres distritos de Gangnam en Seúl (Gangnam, Seocho y Songpa) muestran una tendencia descendente, algunas viviendas de pequeño tamaño continúan registrando transacciones a precios récord. En el mercado de alquiler de apartamentos en Seúl, la proporción de transacciones de alquiler mensual ha superado por primera vez la mitad del total, y las perspectivas empresariales de vivienda en la región metropolitana también han mejorado. Sin embargo, el rendimiento real de la construcción residencial y los nuevos contratos disminuyen, lo que refleja una diferencia de temperatura entre las expectativas de recuperación del mercado y la realidad en los proyectos de construcción.

Según el Sistema de Divulgación de Precios Reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, publicado el 22 de octubre, el apartamento de 51 metros cuadrados de superficie útil "Samsung Dae-Cheong Apartment" en Gaepo-dong, distrito de Gangnam en Seúl, fue transado el 6 de octubre a 2.100 millones de wones, estableciendo un nuevo precio récord. Esto supera por 500 millones de wones el precio máximo de transacción registrado en 2022 para la misma superficie útil, que fue de 1.600 millones de wones. El apartamento de 51 metros cuadrados de superficie útil "Gangnam Jagok Hillstate" en Jagok-dong, Gangnam, también registró un nuevo máximo el 15 de octubre con una transacción de 1.385 millones de wones.
 
Resulta notorio que en la situación de caída de precios en los apartamentos de la zona de Gangnam, algunas viviendas de pequeño tamaño continúen completando transacciones a precios elevados. Analistas señalan que la preocupación por los impuestos sobre viviendas de alto valor y las restricciones crediticias están impulsando una demanda que busca disfrutar de la infraestructura residencial de la zona de Gangnam reduciendo el tamaño de las viviendas.
 
El precio promedio de transacción de apartamentos pequeños y ultracondensados también ha aumentado. Según los datos de precios reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, el precio promedio de transacción de apartamentos ultracondensados de menos de 40 metros cuadrados de superficie útil en los tres distritos de Gangnam aumentó de 661 millones de wones en agosto a 899.5 millones de wones en septiembre, un incremento del 36.1%.
 

Alquiler mensual en apartamentos de Seúl supera 50% por primera vez; alquiler promedio de 1.66 millones de wones

En el mercado de alquiler de apartamentos en Seúl, la tendencia del alquiler mensual de superar el alquiler a largo plazo se vuelve cada vez más evidente.
 
Según los datos de volumen de transacciones de apartamentos de Seoul Real Estate Information Square publicados el 20 de octubre, el volumen de transacciones de alquiler mensual de apartamentos en Seúl de enero a septiembre de este año fue de 87.740 transacciones, representando el 51.0% del volumen total de transacciones de alquiler mensual y a largo plazo (172.027 transacciones). Durante el mismo período, el volumen de transacciones de alquiler a largo plazo fue de 84.287 transacciones, 3.453 menos que el alquiler mensual.
 
En el mismo período del año anterior, el volumen de transacciones de alquiler mensual fue de 90.310 transacciones y el de alquiler a largo plazo de 116.272 transacciones, con una proporción de alquiler mensual del 43.7%. En un año, la proporción de alquiler mensual aumentó 7.3 puntos porcentuales. El volumen de transacciones de alquiler a largo plazo disminuyó significativamente más que el de alquiler mensual, expandiendo la proporción de alquiler mensual en el total de transacciones de alquiler.
 
Si la tendencia actual continúa, la proporción anual de transacciones de alquiler mensual de este año podría superar el 50% por primera vez. Desde 2011, cuando comenzó la compilación de estadísticas de Seoul Real Estate Information Square, hasta el año pasado, la proporción anual de alquiler mensual nunca ha superado la mitad. El año pasado registró un máximo histórico del 44.5%.
 

Perspectiva empresarial de vivienda en región metropolitana cambia al optimismo en tres meses; índice de perspectiva de 100.2

Los precios de alquiler mensual también muestran tendencia alcista. Según la Encuesta de Tendencias de Precios de Vivienda del Banco de Investigación Inmobiliaria de Corea del Sur, el alquiler mensual promedio de apartamentos en Seúl en septiembre fue de 1.661.000 wones, un aumento de 218.000 wones respecto al mismo mes del año anterior (1.443.000 wones). El alquiler mensual mediano también aumentó 200.000 wones, de 1.200.000 wones a 1.400.000 wones en el mismo período.
 
Las perspectivas empresariales de los constructores de vivienda han mejorado. Se interpreta que esto refleja las expectativas de mejora de las condiciones empresariales debido a la continua tendencia de aumento de precios de vivienda centrada en las afueras de Seúl y en las regiones de Gyeonggi.
 
Según una encuesta realizada por el Instituto de Investigación de la Industria de Vivienda a empresas constructoras el 20 de octubre, el índice de perspectiva empresarial de vivienda nacional para octubre fue de 86.4, un aumento de 6.5 puntos respecto al mes anterior (79.9).
 
El índice de perspectiva empresarial de vivienda es un indicador que cuantifica las perspectivas empresariales que perciben los constructores de vivienda. Cuando cae por debajo de la línea de referencia de 100, significa que hay más empresarios que esperan que el negocio se deteriore que aquellos que esperan que mejore.
 
En particular, el índice de perspectiva de la región metropolitana registró 100.2, un aumento de 11.0 puntos respecto al mes anterior, superando la línea de referencia por primera vez en tres meses. El índice regional metropolitano registró 101.6 en julio, pero cayó por debajo de la línea de referencia durante dos meses consecutivos, con 86.1 en agosto y 89.2 en septiembre.
 

Las perspectivas mejoran pero la construcción residencial y nuevos contratos disminuyen

Por el contrario, el rendimiento real de la construcción residencial y los nuevos contratos muestran una tendencia a la baja, reflejando un movimiento divergente respecto a la mejora de las perspectivas empresariales.
 
Según el Instituto de Investigación de la Industria de Construcción de Corea del Sur publicado el 19 de octubre, aunque el desempeño general de construcción en agosto aumentó 7.4% respecto al mismo mes del año anterior, el desempeño de construcción residencial disminuyó 2.7%. El desempeño de construcción se refiere al trabajo completado realmente en proyectos de construcción. A pesar del aumento en el desempeño general de proyectos de construcción, el sector residencial continuó registrando disminuciones.
 
Los nuevos contratos, que pueden indicar volúmenes futuros de trabajo, también mostraron debilidad. En agosto, los nuevos contratos de vivienda pública disminuyeron 26.8% respecto al mismo mes del año anterior, y los nuevos contratos de vivienda privada disminuyeron 1.5%. Esto contrasta con el aumento del 5.9% en los nuevos contratos públicos generales.
 
Aunque las expectativas de recuperación económica de los constructores de vivienda son cada vez mayores, tanto los proyectos de construcción de vivienda actualmente en marcha como los nuevos contratos que conducirían a futuros inicios de obras registran disminuciones. Existe preocupación de que la debilidad en la construcción de vivienda pueda convertirse en un obstáculo para la expansión futura del suministro, especialmente considerando que la carga de costos de construcción aumenta y el gobierno ha establecido perspectivas de inicio de construcción en la región metropolitana para este año por debajo de los objetivos iniciales.



* Este artículo ha sido traducido por IA.