Análisis del KDI: precios 3,95% más bajos pero volumen de transacciones cae 31,82%
Designaciones antiguas y nuevas requieren evaluación diferenciada en lugar de renovación uniforme
Expertos advierten: desmantelar zonas estables y mantener selectivamente áreas de especulación
El gobierno examina actualmente si renovar las zonas de permiso de transacción de tierras (ZPTL) que vencen a finales de año, mientras emerge una estrategia clara de desmantelamiento regulatorio como prioridad. La desregulación podría provocar una avalancha de demanda acumulada que estimule los precios inmobiliarios, pero mantener la restricción prolongaría la contracción de transacciones y limitaría la movilidad residencial de compradores reales. Expertos advierten que repetir ciclos de renovación total o derogación total no es viable, y que se requieren criterios diferenciados según las condiciones de mercado en cada región.
Según informó la industria inmobiliaria el 18 de octubre, las ZPTL designadas en toda Seúl y algunas áreas de la provincia de Gyeonggi vencen el 31 de diciembre de este año. Hong Ji-seon, ministra de Tierra, Infraestructura y Transporte, ya abrió la puerta a una posible renovación durante audiencias de control legislativo reciente, señalando que "observamos cierta demanda con respecto a estas zonas de restricción".
Las ZPTL han producido simultáneamente efectos de contención de precios y contracción de transacciones. Un análisis del investigador principal O Ji-yun del Instituto Coreano de Desarrollo (KDI) sobre el impacto de la designación de 2020 en los distritos de Samseong, Cheongdam, Daechi y Jamsil reveló que los precios de compraventa en zonas reguladas fueron aproximadamente 3,95% inferiores a los de zonas comparables, mientras que el volumen de transacciones disminuyó un estimado de 31,82%.
Los efectos han variado con el tiempo. La reducción de transacciones se concentró en los primeros 3 a 4 meses tras la designación inicial, después se atenuó, y el efecto de contención de precios se debilitó a partir de la segunda mitad de 2022. Otros estudios sobre zonas de designación prolongada también muestran que el efecto de moderación de precios, que fue pronunciado en la designación inicial y el primer período de renovación, disminuyó significativamente en renovaciones posteriores.
También existe el problema de la migración de demanda hacia áreas fuera de zonas reguladas. Se observó que los precios en áreas adyacentes fueron 3,04% superiores a los de zonas comparables, mientras que el volumen de transacciones fue 9,70% inferior. Aunque no puede afirmarse categóricamente que el efecto de desplazamiento ocurra uniformemente en todas las regiones, esto indica que toda renovación regulatoria debe considerar su impacto en mercados vecinos.
Un problema más grave es la falta de claridad sobre cuándo pueden levantarse las restricciones. Durante la revisión de redesignación de Seúl en 2023, los distritos de Samseong y Daechi fueron clasificados como "estables" mediante evaluación cuantitativa basada en precios y volumen de transacciones, pero recibieron un veredicto de "inestabilidad" en evaluación cualitativa debido a preocupaciones de especulación relacionadas con proyectos de desarrollo, por lo que se mantuvieron las restricciones.
Aún no existen criterios claros de terminación. Si los precios y transacciones se estabilizan pero hay proyectos de desarrollo en curso, ¿cuánto tiempo debe mantenerse la regulación? Si los proyectos no han concluido pero el mercado se estabiliza, ¿es posible algún levantamiento parcial? Las respuestas permanecen indefinidas.
También debe considerarse que períodos de regulación varían según la región. Los distritos de Samseong, Cheongdam, Daechi y Jamsil han sufrido múltiples renovaciones y ajustes desde 2020, mientras que áreas designadas recientemente hace un año apenas llevan poco más de doce meses bajo restricción. Expertos advierten que designaciones antiguas y nuevas no deben renovarse bajo criterios uniformes, sino que requieren evaluaciones separadas considerando precios recientes, volúmenes de transacción y proyectos de desarrollo.
Kim Hyo-seon, principal consejero especializado en bienes raíces del equipo de consultoría WM Star de KB Kookmin Bank, advierte que designaciones amplias y prolongadas pueden reducir la capacidad de transacción de compradores reales y la liquidez del mercado. "Es importante operar con flexibilidad, desmantelando restricciones en zonas estabilizadas mientras se mantienen en áreas que continúan sobrecalentadas", señaló.
Ma Kang-rae, profesor de planificación urbana e inmuebles de la Universidad Jungang, también subraya la necesidad de aplicar la ZPTL como instrumento temporal limitado a zonas sobrecalentadas. "Debe establecerse criterios claros para designación y levantamiento, y operarse con flexibilidad", enfatizó.
También surge la opinión de ajustar regulaciones comenzando por segmentos de menor potencial de estimulación de precios, como mercados de viviendas de precio medio-bajo y viviendas para compradores reales. Nam Hyuk-woo, del Instituto de Investigación Inmobiliaria del Woori Bank, explica: "En zonas densamente pobladas por viviendas de 600 millones de wones o menos, es necesario flexibilizar parcialmente las zonas de restricción".
* Este artículo ha sido traducido por IA.