Estudios de regulación a largo plazo muestran reducción del efecto de contención; se observa también reacción de aumento de precios después del levantamiento
Efecto globo en zonas no reguladas y contracción de transacciones; se requiere reexaminación de criterios para decisión de prórroga
![Vista de un complejo residencial de apartamentos en Seúl. [Fotografía=reportero Yoo Dae-gil]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/16/20261016172008335325.jpg)
El gobierno ha insinuado la posibilidad de extender las zonas de autorización de transacciones de tierras, cuyo período designado vence a finales de este año, lo que ha reabierto el debate sobre la eficacia de esta regulación. Ante los efectos secundarios señalados —como la contracción de transacciones, la migración de demanda hacia zonas no reguladas e inestabilidad en el mercado de arrendamientos— expertos solicitan una reevaluación de la efectividad de la regulación.
El 18 de este mes, Ajou Economics analizó trabajos académicos sobre casos anteriores de designación, prórroga y levantamiento del sistema de autorización de transacciones de tierras (sistema TAT). Los resultados revelan que cuando la regulación se prolonga, el efecto de contención de precios de vivienda se debilita. También se observan reacciones de aumento de precios tras el levantamiento, situación que crea presiones tanto para la prórroga como para la supresión de la regulación.
Introducido en 1979, el sistema TAT requiere que los compradores obtengan autorización de la administración local correspondiente y ocupen directamente la propiedad, limitando así las inversiones de brecha entre arrendatarios y compradores. El 7 de este mes, Hong Ji-seon, ministra de Tierras, Infraestructura y Transporte, declaró en una audiencia de control presupuestario que "percibe cierta demanda respecto al sistema TAT".
El gobierno anunció en octubre del año pasado un plan para expandir el sistema TAT a todo Seúl y 12 regiones de la provincia de Gyeonggi. La regulación entró en vigor el 20 del mismo mes, y su período de designación vence el 31 de diciembre de este año.
Los distritos de Samsung, Cheongdam, Daechi y Jamsil fueron designados como zonas de autorización de transacciones de tierras en junio de 2020, y su período de designación se ha extendido anualmente. Según el análisis realizado por Yang Ji-young, especialista de Shinhan Premier Pathfinder, hasta enero de 2025, se estima que los precios de apartamentos en zonas reguladas se formaron en promedio 9,6% por debajo del nivel que habrían alcanzado sin regulación. El efecto de contención de precios fue mayor en promedio durante 2022-2023 (11,1%), pero se redujo a 7,9% entre enero de 2024 y enero de 2025. El volumen de transacciones promedio antes y después de la designación disminuyó 62,6% en zonas reguladas y 50,6% en zonas de comparación.
También emergieron resultados que sugieren el llamado "efecto globo", mediante el cual la demanda se desplaza hacia otras zonas evitando la regulación. En la investigación de la especialista Yang se estimaron aumentos de precios adicionales respecto al nivel contrafáctico en zonas no reguladas de comparación como Seongsu 1-ga (26,86%), Banpo-dong (8,92%), Sinsa-dong (5,92%) y Jamwon-dong (5,12%). El estudio interpretó que la demanda se concentró no simplemente en zonas cercanas a las reguladas, sino en regiones con mayor potencial de ubicación y expectativas de desarrollo.
El 13 de febrero del año pasado, el gobierno de Seúl levantó la regulación de apartamentos en estos distritos, excluyendo algunos complejos de proyectos de renovación urbana. Sin embargo, tras aumentar las preocupaciones por sobrecalentamiento de precios, amplió nuevamente el alcance regulatorio el 24 de marzo para incluir apartamentos en los tres distritos de Gangnam y el distrito de Yongsan, reinstaurando así la regulación.
Aunque el sistema TAT mostró un efecto de contracción de transacciones de compraventa, su impacto en la estabilidad del mercado de arrendamientos no fue evidente. Según un trabajo académico, durante los procesos de levantamiento y redesignación del sistema TAT, los precios de compraventa y el volumen de transacciones cambiaron, pero no se confirmó una respuesta de precios consistente en el mercado de alquileres y depósitos en garantía.
Los expertos también señalan que existe un límite en usar solo regulaciones de transacciones para estabilizar los precios de vivienda y el mercado de arrendamientos. Yoo Sun-jong, profesor del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, explica: "cuando se aplicaba a regiones específicas como los tres distritos de Gangnam, había efecto de contención del mercado, pero al expandirse a todo Seúl, desapareció el significado de regulación de precisión quirúrgica". Agregó que "también se produce el efecto globo con desplazamiento de demanda hacia zonas excluidas de la regulación", y pronosticó que "el gobierno, preocupado por el impacto en el mercado si levanta la regulación, probablemente extienda el sistema TAT también a finales de este año".
Yang, la especialista, señala que "aparecen efectos secundarios como reducción de oferta de arrendamientos debido a obligaciones de ocupación principal derivadas de la expansión regulatoria, aumentos en depósitos en garantía y migración de demanda de compra hacia zonas periféricas", y enfatiza que "el reciente aumento de precios en zonas exteriores de Seúl y algunas regiones de Gyeonggi se debe más al impacto de demanda real por escasez de oferta de arrendamiento que a demanda especulativa".
Go Jun-seok, profesor de la Escuela de Negocios Sangnam de la Universidad Yonsei, subraya la gravedad de la escasez de inmuebles en arrendamiento y afirma que "es difícil estabilizar precios de vivienda y el mercado de arrendamientos mediante la prórroga del sistema TAT". Agregó que "deben considerarse conjuntamente reducciones regulatorias que impacten el mercado habitacional, como impuestos sobre propietarios de una vivienda no ocupada y el sistema de operadores de arrendamientos registrados".
* Este artículo ha sido traducido por IA.