La medida inmobiliaria del 15 de octubre está próxima a cumplir un año. Mientras que los precios de compraventa y arriendo de apartamentos en Seúl han subido alrededor del 10%, han surgido evaluaciones positivas sobre la contención de sobrecalentamiento y demanda especulativa en la zona de Gangnam. El gobierno prometió estabilidad habitacional para los ciudadanos. No es posible calificar el desempeño sin considerar la incertidumbre de los inquilinos.
En ese momento, el gobierno clasificó toda Seúl y 12 regiones de la provincia de Gyeonggi como zonas reguladas y áreas de permisos de transacciones de tierra. Se limitaron las inversiones de diferencia de precio mediante arriendo, con requisito de ocupación real, y se redujeron los límites de hipotecas de vivienda en la región metropolitana y zonas reguladas a 400 millones de wones para propiedades que superaran 1.500 millones, y a 200 millones para las que excedieran 2.500 millones. El diseño consistía en contener las compras apalancadas de propiedades de alto precio y reorganizar el mercado hacia la ocupación real.
Existen indicios de que esta intención ha funcionado parcialmente. Según estadísticas del Instituto Coreano de Bienes Raíces, entre el 20 de octubre del año pasado y el 5 de octubre de este año, la tasa de aumento de precios de compraventa de apartamentos en la Distrito de Gangnam fue del 1,40%, en Seocho fue del 3,35%, ambas por debajo del promedio de Seúl del 10,42%. Recientemente, ambas áreas registraron nueve semanas consecutivas de caídas. No se puede negar el efecto de frenar las compras apalancadas de propiedades de alto precio y las inversiones de diferencia de precio. Sin embargo, cambios tributarios también han intervenido, por lo que no toda la responsabilidad puede atribuirse a la medida del 15 de octubre.
El problema radica en enfocarse únicamente en la demanda suprimida y pasar por alto la demanda desplazada. Los análisis indican que la demanda real se ha concentrado en propiedades de precio medio y bajo, donde existe relativamente mayor margen para utilizar préstamos. En el mismo período, el precio de compraventa en el Distrito de Seongbuk aumentó un 16,52%. Mientras se suspiraba de alivio mirando hacia Gangnam, las opciones de vivienda para quienes buscaban casas más económicas se volvieron más caras. No se puede afirmar que solo se haya eliminado la demanda especulativa cuando el volumen de transacciones disminuyó. No es conveniente contar como logro a los compradores reales que abandonaron sus compras por falta de fondos.
No se puede celebrar que la brecha regional haya disminuido porque las áreas de precio medio y bajo hayan aumentado. Para quienes ya poseen vivienda, es una apreciación de activos; para jóvenes y parejas recién casadas, representa una barrera de entrada. Aunque la diferencia de precio con Gangnam se reduzca, si la distancia entre el salario y el precio de la vivienda se amplía, la situación habitacional no ha mejorado. La polarización no existe únicamente entre Gangnam y otras áreas de Seúl. También existe entre propietarios e inquilinos en el mismo vecindario.
El arriendo es aún más directo. En el mismo período, los precios de arriendo de apartamentos en Seúl aumentaron un 9,96%, y en Seongbuk un 15,64%. Según datos de Areal, los inmuebles disponibles para arriendo en Seúl disminuyeron un 16,6% entre el 15 de octubre del año pasado y el 10 de este mes. Aunque esto difiere del inventario total de viviendas de alquiler, significa que para quienes buscan un nuevo lugar en arriendo, las opciones se han reducido. Si la compraventa tiene umbrales de préstamo elevados y el arriendo es difícil de conseguir, entonces hay que considerar opciones de alquiler mensual más caras o viviendas más lejanas.
Por ejemplo, si un depósito de arriendo de 500 millones de wones aumenta un 10%, el depósito adicional es de 50 millones de wones. No significa que todos los contratos de renovación suban esa cantidad. Sin embargo, los hogares que han agotado su derecho de solicitud de renovación enfrentan precios al alza al buscar nuevo contrato. Si no tienen ahorros y recurren a alquiler mensual, su capacidad de ahorro disminuye; si se mudan a zonas periféricas, la carga de desplazamiento y cuidado puede aumentar. Mientras la política gana tiempo, los inquilinos gastan más dinero y tiempo.
Por supuesto, la crisis de arriendo no puede atribuirse únicamente a la medida del 15 de octubre, considerando la escasez de oferta y la transición hacia alquiler mensual. Si los inquilinos compran vivienda, la demanda de arriendo también disminuye. Por lo tanto, debe validarse conjuntamente el impacto de la regulación de ocupación real en la oferta y demanda de alquiler por región, y corregirse los efectos secundarios. No es posible superar el vencimiento del contrato actual solo con objetivos de construcción dentro de algunos años. Debe mantenerse la permanencia de los inquilinos existentes mientras se amplían los márgenes de transacción, ajustarse las regulaciones considerando el sobrecalentamiento regional y la situación del arriendo, y acelerar la disponibilidad de vivienda de alquiler público ocupable y apoyo de depósito y alquiler mensual para hogares vulnerables.
La contención de inversión de diferencia de precio es un instrumento de política; la estabilidad habitacional de los ciudadanos es el objetivo final. La explicación de que el instrumento funcionó no significa que se haya alcanzado el objetivo. Es gratificante oír que los precios en Gangnam se han estabilizado. Sin embargo, esa noticia no permite a los inquilinos pagar depósitos de arriendo más elevados.
* Este artículo ha sido traducido por IA.