Es necesario verificar primero el tipo de proyecto, el agente promotor, la fase de implementación y la fecha base de cálculo de derechos
Kim I-an (nombre ficticio, 31 años), empleado de oficina, observa atentamente cada día al salir del trabajo los carteles de proyectos de renovación colocados en los callejones de su barrio. Ante la proximidad del vencimiento de su contrato de arrendamiento y mientras considera la compra de viviendas multifamiliares o de tipo dúplex con perspectivas de desarrollo, nota carteles que dicen "impulsión de Moatown" y "oposición a proyecto de uso mixto urbano". Kim comenta: "Ambos parecen proyectos que transforman barrios residenciales antiguos en nuevos apartamentos, pero no entiendo por qué la reacción de los residentes es tan diferente".
En medio de la escasez de vivienda, el interés en proyectos de renovación urbana de pequeña escala que aprovechan las zonas residenciales antiguas de Seúl está en aumento. Bien ejecutados, pueden convertirse en una oportunidad para adquirir viviendas multifamiliares de buena calidad. Sin embargo, muchas personas se sienten confundidas por la variedad de tipos de proyectos. Desde proyectos de renovación de viviendas en hilera, casas Moahyu, Moatown, viviendas de arrendamiento a largo plazo cercanas a estaciones de transporte, proyectos de revitalización de zonas de estación, proyectos de vivienda pública urbana de uso mixto, hasta proyectos privados de desarrollo urbano de uso mixto; los nombres resultan similares. ¿Cuáles son las diferencias entre estos proyectos de renovación de pequeña escala?
¿Cuáles son los tipos de proyectos de renovación de pequeña escala?
Los proyectos de renovación de viviendas de pequeña escala se basan en la "Ley de Disposiciones Especiales sobre la Renovación de Casas Abandonadas y Viviendas de Pequeña Escala". De conformidad con la legislación actual, se dividen en: proyectos de renovación autónoma de viviendas, proyectos de renovación de viviendas en hilera, proyectos de reconstrucción de pequeña escala y proyectos de redesarrollo de pequeña escala.
Los proyectos de renovación autónoma de viviendas consisten en que propietarios de viviendas unifamiliares o multifamiliares formen un grupo de consenso comunitario para renovar viviendas antiguas. Los proyectos de renovación de viviendas en hilera renuevan viviendas antiguas manteniendo la estructura de calles existentes. Los proyectos de reconstrucción de pequeña escala se dirigen a viviendas multifamiliares de pequeña escala. Los proyectos de redesarrollo de pequeña escala se enfocanen parcelas pequeñas en zonas de estaciones de transporte o áreas semiindustriales.
Según el tamaño, los proyectos de viviendas en hilera tienen menos de 20.000 metros cuadrados, los de redesarrollo de pequeña escala en zonas de estación o áreas semiindustriales menos de 5.000 metros cuadrados, y los de reconstrucción de pequeña escala son viviendas multifamiliares con menos de 10.000 metros cuadrados y menos de 200 unidades.
Estos proyectos de renovación de pequeña escala tienen la ventaja de que algunos procedimientos, como la designación de zonas de renovación, se simplifican en comparación con los proyectos de redesarrollo convencionales, permitiendo una ejecución relativamente más rápida. Sin embargo, debido al tamaño reducido del proyecto, el volumen de viviendas para venta abierta puede ser limitado, y aumentos en costos de construcción o la disminución de la viabilidad del proyecto pueden llevar a incrementos en las contribuciones de los miembros del consorcio.
¿Casas Moahyu? ¿Moattown?
Moattown es un método de renovación de viviendas de pequeña escala impulsado por el gobierno de Seúl dirigido a barrios residenciales de baja altura donde es difícil asegurar viabilidad mediante proyectos de renovación convencionales. Se caracteriza por la implementación colectiva de viviendas Moahyu, que renuevan múltiples parcelas agrupadas, mejorando así el entorno residencial. El gobierno de Seúl ha anunciado planes para reducir el tiempo hasta el inicio de la construcción en proyectos de Moattown de los aproximadamente 6 años requeridos en proyectos de renovación convencionales (que típicamente toman alrededor de 10 años) a 4 años y medio.
Las casas Moahyu se refieren a proyectos de renovación de viviendas de pequeña escala en los que propietarios de barrios residenciales de baja altura agrupan parcelas adyacentes para desarrollo conjunto por bloques. Moattown agrupa múltiples casas Moahyu en una sola entidad, donde el gobierno de Seúl establece un plan de gestión y renuevan conjuntamente infraestructuras como carreteras, estacionamientos y parques. El gobierno de Seúl proporciona incentivos de planificación urbana, como el aumento de zonas de uso y flexibilización de ratios de ocupación, para mejorar la viabilidad de los proyectos individuales dentro de Moattown, y apoya la renovación conjunta de infraestructuras como carreteras, estacionamientos y parques.
"Desarrollo de zonas de estación": nombres similares con significados distintos
Hay varios proyectos de renovación de pequeña escala con el término "zona de estación" en el nombre. Proyectos de revitalización de zonas de estación, viviendas de arrendamiento a largo plazo en zonas de estación y viviendas de tranquilidad para jóvenes son programas aparentemente similares pero con objetivos y métodos completamente diferentes. Un ejemplo destacado es el proyecto de revitalización de zonas de estación, que aumenta la densidad de desarrollo elevando las zonas de uso alrededor de estaciones de transporte y asegura contribuciones públicas como resultado. Por el contrario, las viviendas de arrendamiento a largo plazo en zonas de estación constituyen un sistema que proporciona incentivos a promotores privados, como la flexibilización de ratios de ocupación, a cambio de destinar una parte de las ganancias de desarrollo a la oferta de viviendas en arrendamiento a largo plazo.
Las viviendas de tranquilidad para jóvenes también son un programa independiente que ofrece viviendas de alquiler para jóvenes y parejas jóvenes en zonas de estaciones de transporte. En el caso de los modelos de arrendamiento privado, los promotores privados son responsables de la ejecución y operación, y pueden combinarse viviendas públicas de alquiler y viviendas de alquiler privadas con apoyo público en un solo complejo.
Proyectos de vivienda pública urbana de uso mixto: sector público versus privado
En el caso de los "proyectos de desarrollo urbano de uso mixto", es necesario distinguir entre el sector "público" y el "privado". Estos proyectos suministran viviendas de calidad en zonas como áreas de estaciones de transporte y barrios residenciales de baja altura, donde el desarrollo mediante métodos privados convencionales es difícil.
Entre estos, los "proyectos públicos de desarrollo urbano de uso mixto" son aquellos en los que organismos públicos como la Corporación Coreana de Vivienda y Ciudad (LH) o la Corporación de Vivienda y Ciudad de Seúl (SH) participan como promotores. Se caracterizan por aumentar la viabilidad del proyecto mediante incentivos diversos como la flexibilización de ratios de ocupación, y acelerar la ejecución simplificando algunos procedimientos como la constitución del consorcio.
Por otro lado, los "proyectos privados de desarrollo urbano de uso mixto" son promovidos por agentes privados como sociedades de fideicomiso o fondos de inversión inmobiliaria en lugar de organismos públicos. De conformidad con la "Ley de Desarrollo Urbano de Uso Mixto" promulgada en febrero del año anterior, se designan distritos de innovación en desarrollo urbano de uso mixto y se pueden aplicar disposiciones especiales regulatorias como la flexibilización de ratios de ocupación para desarrollar de manera integrada instalaciones residenciales, comerciales y de oficinas.
* Este artículo ha sido traducido por IA.