Costo de desarrollo de clase A en 8 a 10 millones de wones por 3,3 m²… Activos existentes valuados 20-30% más bajo
El mercado de centros logísticos en la región metropolitana de Seúl enfrenta una contracción estructural de la oferta, según un análisis que refleja cómo la restricción en el financiamiento de proyectos (PF) y el aumento de los costos de construcción están limitando los desarrollos nuevos. En este contexto, los activos logísticos de calidad superior están ganando atractivo para la inversión, con grandes inversores globales intensificando sus compras en la región.
Según el informe "Tendencias y perspectivas del mercado de centros logísticos en la región metropolitana" publicado el 23 de septiembre por Shin Young Asset, empresa de servicios inmobiliarios integral, el mercado ha entrado en una fase de caída de suministro estructural debido a la significativa disminución de la viabilidad de nuevos desarrollos.
El costo de desarrollo efectivo actual para centros logísticos de clima controlado de clase A en la región metropolitana ha aumentado a entre 8 y 10 millones de wones por 3,3 metros cuadrados. Por el contrario, los precios de transacción real de centros logísticos de clase A existentes se sitúan entre 5 y 10 millones de wones por 3,3 metros cuadrados, lo que representa una valuación entre 20 y 30% más baja que los costos de nuevo desarrollo. Los precios de activos problemáticos subastados o en ejecución de hipotecas caen entre 4,5 y 5,5 millones de wones por 3,3 metros cuadrados, representando apenas entre 50 y 60% del costo de desarrollo.
Shin Young Asset analiza que esta diferencia de precios actuará como factor limitante para la caída adicional de precios de activos existentes. Con los costos de construcción de nuevos centros logísticos superando los precios de adquisición de activos ya construidos, el atractivo relativo para la inversión en activos de calidad existentes se ha fortalecido.
La reducción de nueva oferta está transformando el comportamiento de los inversores. Mientras que los fondos que persiguen dividendos a corto plazo enfrentan presiones por tasas de interés y apalancamiento adoptando una postura de espera, los inversores institucionales nacionales, inversores estratégicos y grandes capitales globales con capacidad de operación a largo plazo están buscando oportunidades de compra.
El mercado de arrendamiento también se ve afectado por la contracción de oferta. Con la reducción de la oferta de nuevos centros logísticos y la concentración de demanda en activos de ubicaciones privilegiadas, se contrae la tendencia de arrendamientos sin renta (Rent Free). La expansión de contratos con incrementos de renta a tasa fija de 2 a 3% anual y modelos indexados al índice de precios al consumidor (IPC) está mejorando los ingresos operacionales netos (NOI) y la estabilidad de flujos de efectivo en activos de calidad.
Como resultado, las estrategias de inversión en centros logísticos se están dividiendo en dos enfoques. La estrategia "Core" busca adquirir centros logísticos de clase A con arrendatarios de calidad y contratos de arrendamiento a largo plazo a precios por debajo de los costos de desarrollo. La estrategia "Value-Add" consiste en adquirir activos problemáticos en subastas o ejecuciones hipotecarias a precios bajos, para posteriormente modificar su estructura de arrendamiento o uso y aumentar su valor.
Por región, Shin Young Asset analiza que la estrategia de compra selectiva de centros logísticos de primera categoría con ubicaciones de última milla en las zonas oeste y noroeste es efectiva, mientras que en las zonas sureste y sur resulta útil aprovechar la brecha entre precios de transacción normales y precios en subastas.
Won Chang Jin, director de la División de Asesoramiento de Inversiones de Shin Young Asset, señaló: "En este momento, en la región metropolitana de centros logísticos resulta más ventajoso adquirir activos existentes que construir nuevos", y agregó: "En una situación donde la nueva oferta está bloqueada, la escasez de activos de calidad ya construidos continuará aumentando."
* Este artículo ha sido traducido por IA.