Alzas simultáneas de compraventa y alquiler en el norte de Seúl; promedio de nuevos contratos de alquiler en Nowon supera 1 millón de wones mensuales
Aunque aumentan los inicios de obra, la ocupación tardará años; especialistas advierten sobre necesidad de acelerar proyectos en curso
La carga de gastos de compraventa y alquiler también está aumentando en la periferia de Seúl, reduciendo las opciones disponibles para inquilinos sin propiedad. Los nuevos contratos de alquiler registrados en el distrito de Nowon durante el último mes para apartamentos de aproximadamente 59 metros cuadrados de área útil muestran un depósito promedio de 134,19 millones de wones y una renta mensual de 1,08 millones de wones. Con el aumento de precios de las viviendas dificultando la adquisición de propiedad, tanto el capital inicial necesario como los gastos mensuales para inquilinos han aumentado considerablemente.
De acuerdo con un análisis de nuevos contratos de alquiler en apartamentos de 58 a 60 metros cuadrados en el distrito de Nowon, registrados entre el 18 de agosto y el 17 de septiembre según datos del Sistema de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Tierra, Infraestructuras y Transporte, el alquiler promedio fue de 1,077,097 wones mensuales y el depósito promedio de 134,19 millones de wones.
En comparación con el mismo período del año anterior, con un alquiler promedio de 885,000 wones y depósito de 100,97 millones de wones, esto representa aumentos de 21,7% y 32,9% respectivamente. Sin embargo, cabe notar que se comparan contratos nuevos diferentes, incluyendo variaciones según el complejo y condiciones de depósito.
El alquiler promedio anualizado es de 12,93 millones de wones, superior en 2,31 millones de wones al período equivalente del año pasado, que fue de 10,62 millones de wones. La diferencia en depósitos promedio alcanza 33,22 millones de wones. Los inquilinos que financian el depósito mediante préstamo deben además pagar intereses. Tanto la cantidad disponible para gasto mensual como el capital inicial requerido en el momento del contrato se convierten en restricciones al elegir residencia.
Los precios de compraventa también están en alza, particularmente en el noreste de Seúl. Según la "Tendencia Semanal de Precios de Apartamentos de la Segunda Semana de Septiembre" del Instituto Coreano de Bienes Raíces, al 14 de septiembre, los precios de compraventa en apartamentos de Seúl aumentaron 0,17% respecto a la semana anterior. Mientras que los 11 distritos al sur del río Han aumentaron 0,09%, los 14 distritos al norte subieron 0,27%, triplicando el ritmo de alza.
El distrito de Nowon registró un aumento de 0,45%, Jungnang de 0,40%, Gangbuk de 0,26%, y Dobong y Seongbuk cada uno de 0,24%, todos por encima del promedio de Seúl. En los apartamentos Mirung, Miseong y Samho 3cha del distrito de Nowon se reportó un nuevo contrato de compraventa de 59 metros cuadrados el 5 de septiembre con depósito de 360 millones de wones.
Kim In-man, director del Instituto de Economía Inmobiliaria de Kim In-man, señaló: "Ahora que incluso la periferia de Seúl ha visto grandes aumentos de precios, a los inquilinos no les queda más opción que pagar gastos de vivienda más altos o ser desplazados aún más lejos hacia otras regiones".
Ham Young-jin, director del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, explicó: "El reciente impacto del aumento de precios ha alcanzado a quienes se ven obligados a optar por alquiler o semi-compraventa, e incluso a quienes deben mantenerse en Seúl debido a educación de hijos o situación laboral, enfrentando una mayor carga de gastos".
Aunque los inicios de obra de viviendas están en aumento, la oferta de nuevas unidades para satisfacer la demanda de alquiler actual ha disminuido. Según el Ministerio de Tierra, Infraestructuras y Transporte, los inicios de obra de apartamentos en Seúl de enero a julio de este año alcanzaron 14,995 unidades, aumentando 36,1% respecto al mismo período del año anterior. Sin embargo, la ocupación disminuyó 48,7%, de 34,339 unidades a 17,603 unidades. Los apartamentos cuya obra ha iniciado tardan varios años en estar listos para ocupación.
Los especialistas señalan que se necesitan medidas de oferta que vinculen el volumen de inicios de obra con la ocupación efectiva, junto con apoyos para aliviar la carga actual de los inquilinos. Esto incluye expandir programas de compra pública para alquiler, alquiler de compraventa subsidiado y ampliación de oferta de viviendas no tradicionales, que requieren períodos de construcción más cortos que los apartamentos.
Park Won-gab, vicepresidente senior de bienes raíces del Banco Nacional de Corea, afirmó: "El aumento en inicios de obra es un indicador positivo, pero no es un factor que estabilice inmediatamente el mercado de compraventa y alquiler. Una alternativa es construir viviendas de oficina o unidades residenciales urbanas con incentivos de densidad de construcción en zonas de uso mixto o industrial".
Ham señaló: "En definitiva, la solución es la oferta, y los métodos que pueden generar resultados a corto plazo incluyen oferta de viviendas no tradicionales con períodos de construcción reducidos, expansión de compra pública para alquiler y programas de alquiler subsidiado para grupos de bajos ingresos".
* Este artículo ha sido traducido por IA.