Aunque el gobierno está acelerando el suministro de terrenos públicos en la región de la capital, incluidas las ciudades nueva de tercera generación, expertos señalan que la reducción únicamente del período de ejecución de proyectos no es suficiente para lograr los efectos esperados de estabilización del mercado de vivienda en la región metropolitana. La razón es que muchos proyectos ya han experimentado retrasos en sus cronogramas de entrega, y los efectos reales de la oferta solo se materializarán cuando coincidan la ocupación de viviendas, la construcción de infraestructura de transporte regional y el desarrollo de servicios básicos.
Según el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, las ciudades nueva de tercera generación se han promovido desde 2018 con el propósito de aumentar la oferta de vivienda en Seúl y la región de la capital para estabilizar los precios inmobiliarios. Se han planificado aproximadamente 170 000 unidades de vivienda en seis distritos: Wangsuk y Wangsuk 2 en Namyangju, Gyosan en Hanam, Gyeyang en Inchon, Changneung en Goyang y Daejang en Buchon.
Sin embargo, tras el anuncio de las ubicaciones candidatas, se han producido retrasos repetidos en la compensación, demolición de obstáculos, preparación del terreno e investigaciones arqueológicas, lo que ha retrasado significativamente el inicio efectivo de las obras e inicio de ocupación de muchos complejos respecto a los plazos originalmente previstos. Los bloques S-3 y S-4 de Changneung en Goyang han experimentado una prórroga de 15 meses en el período de ejecución, el bloque A10 de Gyeyang en Inchon de 12 meses, y el bloque S-18 de Wangsuk en Namyangju de 19 meses.
Los expertos identifican como el principal problema el retraso en la materialización de los efectos de oferta. Aunque el gobierno acelere el período de inicio de obras de nuevos terrenos públicos, la ocupación de las ciudades nueva de tercera generación ya en construcción requiere un tiempo considerable, lo que limita la capacidad de resolver el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda en la región metropolitana en el corto plazo.
Park Hap-su, profesor adjunto de la Escuela de Posgrado de Bienes Raíces de la Universidad de Konkuk, afirmó: "La razón más importante del retraso en las ciudades nueva de tercera generación radica en los atrasos en la compensación de terrenos", y agregó: "Considerando que el período real de construcción requiere aproximadamente 36 meses para 500 viviendas, reducir el período existente de 60 meses a 30 meses no es físicamente factible".
Sincronizar el suministro de viviendas con la construcción de infraestructura de transporte regional también es un desafío. Puesto que el objetivo fundamental de las ciudades nueva de tercera generación es dispersar la demanda de vivienda de Seúl hacia la región metropolitana, si la infraestructura de transporte como ferrocarriles y carreteras no se materializa cuando comienza la ocupación, podría haber limitaciones para atraer a compradores que buscan vivienda principal.
Yang Ji-young, especialista del equipo Pathfinder Premier del Banco Shinhan, señaló: "Aunque es importante acelerar el suministro de viviendas en las ciudades nueva de tercera generación, la construcción de infraestructura de transporte es igualmente crucial", y añadió: "En el caso de la ciudad nueva de Unjeong en Paju, como la construcción de infraestructura de transporte regional se retrasó, los residentes experimentaron inconvenientes de transporte durante un período considerable".
Continuó: "Para que las ciudades nueva de tercera generación tengan éxito, no solo debe construirse infraestructura de transporte regional, sino también empleos, educación e instalaciones de conveniencia deben desarrollarse en coordinación con el período de ocupación, para que los compradores con demanda real puedan elegir con confianza estas áreas residenciales".
También se ha señalado que en el contexto en que el gobierno está acelerando la reducción del período de ejecución de proyectos, los debates sobre la reorganización de LH no deben convertirse en una variable que afecte el cronograma de suministro. Si el proceso de reestructuración de las funciones de LH, que es responsable de la formación de terrenos públicos, construcción de viviendas y compensación en general, resulta en retrasos en la toma de decisiones o en la velocidad de ejecución de proyectos, el cronograma de suministro podría retrasarse nuevamente.
Seo Jin-hyung, profesor del Departamento de Derecho de Bienes Raíces de la Universidad Kwangwoon, expresó: "Es importante construir infraestructura de transporte en tiempo oportuno antes del suministro de viviendas", y agregó: "Dado que actualmente se están llevando a cabo debates relacionados con la división de LH, es necesario supervisar cuidadosamente el estado de ejecución de proyectos para evitar que surjan problemas en las operaciones relacionadas con la expansión de la oferta".
* Este artículo ha sido traducido por IA.