Aumento de costos de construcción por alza de materiales, mano de obra y sofisticación; sindicatos introducen PM y CM para fortalecer poder de negociación con constructoras
Los costos de construcción en los principales proyectos de reconstrucción de Seúl se acercan a 16 millones de won por 3,3 metros cuadrados, lo que ha llevado a los sindicatos a realizar auditorías de costos. El objetivo es diferenciar entre los aumentos en costos de materiales y mano de obra, así como los gastos derivados de sofisticación y diseño especializado. En proyectos como el Apartamento Eunma y la Unidad 7 de Mokdong, se están incorporando expertos externos para revisar diseños y condiciones contractuales, preparándose así para negociaciones con las empresas constructoras.
Según Hanmi Global reportado el 14 de septiembre, la empresa fue seleccionada como empresa cooperadora de gestión de proyectos de construcción para el proyecto de mejora de reconstrucción del Apartamento Eunma, en consorcio con la Oficina de Arquitectos Integrales Herim. En la etapa previa a la construcción (Pre-con), la empresa revisará el diseño, costos de construcción y condiciones contractuales, y brindará apoyo para identificar medidas de reducción de costos del proyecto.
Recientemente, en los principales proyectos de mejora ubicados en Seongsu, Yeouido y Apgujeong, los costos de construcción han superado los 10 millones de won por 3,3 metros cuadrados. El costo de construcción presupuestado por el sindicato de la Unidad 38-1 del Apartamento Gwangjang de Yeouido es de 15,9 millones de won por 3,3 metros cuadrados, sin incluir impuesto al valor agregado.
Los costos reales de construcción también están aumentando. Según el Centro de Gestión de Costos de Obras de Construcción del Instituto Coreano de Tecnología en Construcción, el índice de costos de construcción de julio alcanzó 138,59 (cifra provisional), un aumento del 0,18% respecto al mes anterior y del 5,78% respecto al mismo período del año anterior. Los precios del acero laminado en caliente aumentaron un 5,68% y los productos de metal para construcción un 4,02% en comparación con el mes anterior.
Un funcionario de una empresa constructora señaló: "El factor más importante en el aumento de costos de construcción es la subida de precios de materiales, seguida por el aumento de la mano de obra". Agregó que el aumento de costos relacionados con seguridad y calidad tras la implementación de la Ley de Responsabilidad por Accidentes Graves, así como las estrategias de sofisticación, también han tenido un impacto significativo.
Sin embargo, es difícil determinar si los costos de construcción en proyectos individuales son apropiados basándose únicamente en el aumento del índice de costos. Esto se debe a que, incluso con la misma superficie, los costos varían según la altura del edificio, el tamaño del sótano, los métodos de construcción y los materiales de acabado. Es necesario separar el análisis del aumento de costos originales de los costos derivados de los niveles de diseño y productos elegidos por el sindicato.
La gestión de proyectos de construcción (PM y CM) complementa la falta de experiencia técnica del sindicato en este proceso. Revisa el diseño, costos de construcción, cronograma, calidad y seguridad, y proporciona apoyo para negociaciones contractuales con las empresas constructoras. También realiza evaluaciones de ingeniería de valor (VE) para reducir costos manteniendo el rendimiento requerido mediante cambios en el diseño o métodos de construcción. Si surgen solicitudes de aumento de costos durante la construcción, se pueden verificar las razones y la base de cálculo.
Un funcionario de Hanmi Global indicó: "La verificación de costos de construcción se lleva a cabo normalmente por la Corporación de Bienes Raíces, pero internamente es necesario revisar y confirmar adicionalmente varios documentos y contenidos con experiencia técnica". Señaló que Apartamento Eunma también planea brindar apoyo en la revisión de contratos antes de la construcción y tareas administrativas.
La Unidad 7 de Mokdong también emitió recientemente un aviso de licitación para seleccionar una empresa de gestión de proyectos de construcción que apoye la selección de la empresa constructora. El presidente del sindicato de la Unidad 7 de Mokdong declaró: "Primero, planificamos proceder con directrices de licitación, propuestas de licitación y contrato preliminar, que es la etapa final de selección de la empresa constructora", agregando que "la defensa de los costos de construcción es nuestro objetivo principal".
Sin embargo, la adopción de PM y CM no garantiza una reducción en los costos de construcción. Se generan costos adicionales de consultoría, y los efectos pueden variar según el alcance de trabajo y la experiencia de la empresa. Al evaluar ahorros, es necesario distinguir si los costos se redujeron bajo las mismas condiciones de diseño y calidad, o si fueron el resultado de ajustes en los materiales de acabado o niveles de instalaciones.
Jeon Young-jun, director del Centro de Investigación de Industria de Construcción del Instituto de Investigación de Industrias de Construcción de Corea, señaló: "El gestor de proyectos de construcción puede compensar la falta de experiencia técnica del sindicato como parte interesada", y agregó que "puede reducir la posibilidad de retrasos en el proyecto y realizar revisiones técnicas para asegurar que el diseño y los planes de construcción no procedan de manera desfavorable para el sindicato". Además, observó que "cada empresa de gestión de proyectos de construcción tiene diferentes campos de especialización y capacidades", señalando que "para proyectos pequeños es difícil invertir costos, por lo que es necesario complementar la experiencia técnica a través de apoyo de políticas o consultoría no residente de diversas formas".
* Este artículo ha sido traducido por IA.