Agencia de Desarrollo y Agencia de Activos enfrentan criterios 'opacos' en la distribución de activos y pasivos
Pérdidas por alquiler de 2,7 billones de won: la Agencia de Activos también debe resolver el financiamiento
La reorganización institucional de la Corporación Coreana de Tierra y Vivienda (LH) en funciones de desarrollo y construcción, por un lado, y bienestar residencial y gestión de activos, por el otro, ha elevado a primer plano la cuestión de cómo distribuir una deuda superior a 170 billones de won entre dos nuevas agencias. Los analistas advierten que la separación de los negocios rentables de desarrollo y los negocios de arrendamiento estructuralmente deficitarios podría crear un desequilibrio significativo en la estructura financiera de ambas instituciones, lo que requiere diseñar cuidadosamente no solo la distribución de activos y pasivos, sino también los mecanismos de reembolso futuro.
Según informó el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte el 13 de septiembre, el viceministro primero Kim Yi-taek del Ministerio celebró el 11 de septiembre una "reunión de lanzamiento de la reorganización institucional de LH" con el presidente de LH Lee Sung-hoon y otros funcionarios para discutir las directrices específicas de reorganización y los procedimientos posteriores.
El gobierno presentó a principios de este mes un plan para dividir LH en dos nuevas agencias provisionales: la "Corporación de Desarrollo Urbano y Vivienda" y la "Corporación de Gestión de Activos Urbanos y Vivienda". La primera se encargaría del desarrollo de terrenos urbanos y construcción de viviendas, mientras que la segunda gestionaría el bienestar residencial y la acumulación de activos. El plan establece que parte de las ganancias de desarrollo obtenidas por la agencia de desarrollo se destinaría a la agencia de gestión de activos a través de una cuenta separada del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano. Sin embargo, aún no se han establecido los criterios específicos sobre cuántos activos y pasivos se transferirán a cada agencia, ni cómo se distribuirán los préstamos comunes y los bonos corporativos.
Cómo repartir 173 billones de won en deuda... cada pasivo con su propia 'forma de reembolso'
La deuda total de LH a finales de 2025 ascendió a 173,66 billones de won. De este monto, los préstamos y bonos representan 109,45 billones de won, equivalente al 63,0% del total. Los depósitos de garantía de arrendamiento suman 27,36 billones de won, y los pasivos restantes, incluidos anticipos y provisiones, alcanzan 36,85 billones de won.
El problema es que estos pasivos no pueden dividirse simplemente según el tamaño de los activos o la proporción de operaciones. Los préstamos invertidos en desarrollo de terrenos urbanos y proyectos de venta pueden recuperarse con los ingresos de la venta de terrenos y viviendas, pero los fondos invertidos en viviendas de alquiler público deben recuperarse durante largos períodos mediante ingresos de alquileres bajos. Los depósitos de garantía de alquiler son también deudas de restitución que deben devolverse a los inquilinos.
Las viviendas de alquiler en construcción se encuentran en una situación aún más compleja. Si bien la construcción de viviendas será responsabilidad de la agencia de desarrollo, pero las viviendas de alquiler completadas serán propiedad y operadas por la agencia de gestión de activos, surge la cuestión de qué agencia asumirá los préstamos contraídos durante el proceso de construcción. El tratamiento de bonos corporativos y préstamos comunes que no pueden vincularse directamente a proyectos específicos también requiere criterios separados.
Los activos de LH a finales de 2025 ascendieron a 248,9 billones de won, con un capital de 75,24 billones de won, lo que resulta en una relación deuda-capital de 230,8%. La corporación también posee activos que respaldan la deuda, incluyendo inventarios de 89,36 billones de won e inversiones inmobiliarias de 133,15 billones de won. Sin embargo, el potencial de liquidación es completamente diferente entre activos como terrenos para desarrollo que pueden venderse y viviendas de alquiler público que deben mantenerse a largo plazo.
Ganancias de 2,5 billones en ventas, pero pérdidas de 2,7 billones en arrendamiento
Los resultados recientes por segmento de negocio ilustran claramente este dilema. Según los datos de segmento de negocio de LH, el margen bruto de ganancia del negocio de ventas el año pasado fue de 2,53 billones de won. Por el contrario, el negocio de arrendamiento registró una pérdida bruta de 2,74 billones de won. Aunque otros negocios generaron 270 mil millones de won en ganancias, la ganancia bruta total fue de solo 59,4 mil millones de won. Después de deducir gastos de ventas y administrativos de 700,7 mil millones de won, la corporación registró una pérdida operativa de 641,3 mil millones de won y una pérdida neta del período de 91,8 mil millones de won.
En 2021, la situación era muy diferente. El negocio de ventas generó una ganancia bruta de 8,09 billones de won que compensó la pérdida del negocio de arrendamiento de 1,79 billones de won, y la ganancia bruta total alcanzó 6,31 billones de won. Desde entonces, mientras las ganancias del negocio de ventas han disminuido, las pérdidas del negocio de arrendamiento se han ampliado cada año: 1,94 billones de won en 2022, 2,22 billones en 2023, 2,48 billones en 2024, y 2,74 billones de won el año pasado.
Esto ha convertido en una cuestión crítica cómo asegurar los recursos financieros de la agencia de gestión de activos, que será responsable del bienestar residencial y los activos de arrendamiento después de la división. Actualmente, dentro de una sola corporación, las ganancias generadas por operaciones de venta y desarrollo se reflejan conjuntamente con las pérdidas del negocio de arrendamiento en un solo estado de resultados. Sin embargo, cuando las dos agencias se separen, será necesario un mecanismo separado de transferencia de recursos.
El gobierno tiene previsto que parte de las ganancias de desarrollo generadas por la agencia de desarrollo se destinen a la agencia de gestión de activos a través de un fondo. Sin embargo, la proporción de contribución, el momento y quién absorberá el déficit en años cuando las ganancias de desarrollo sean insuficientes aún no se han definido con precisión.
El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte indica que está evaluando un plan de reorganización institucional que incluya la estructura financiera detallada. Un funcionario del ministerio señaló que "la reorganización tiene como objetivo resolver los conflictos de intereses y la ineficiencia que surgen de la mezcla de operaciones de naturaleza diferente", y agregó que "los planes específicos están siendo evaluados actualmente".
LH también mantiene que aún no existe un plan de distribución de deuda confirmado. Un funcionario de LH indicó que "el Ministerio planea anunciar pronto un plan de reforma que incluya medidas específicas de separación", y expresó que están a la espera del plan de reforma del gobierno.
* Este artículo ha sido traducido por IA.