Desde la adquisición de terrenos hasta la distribución de costos: nuevos procedimientos de coordinación entre organismos resultarán inevitables
"Los límites de la estructura financiera centrada en el desarrollo de terrenos": el gobierno debe rediseñar el sistema de responsabilidad y apoyo
El gobierno avanza en un plan para separar las funciones de desarrollo y construcción de la Corporación de Tierras y Viviendas de Corea del Sur (LH, por sus siglas) de sus funciones de bienestar habitacional y acumulación de activos. En este contexto, la definición de los límites operacionales entre ambos organismos se ha convertido en un desafío fundamental. La vivienda pública constituye un proceso integral que abarca desde la adquisición de terrenos hasta la construcción, operación en arrendamiento y renovación urbana. Por ello, la división debe diseñarse cuidadosamente para evitar que la búsqueda de mayor velocidad en la oferta de viviendas termine multiplicando las etapas de toma de decisiones. Es necesario establecer conjuntamente tanto la autoridad compartida como los criterios de distribución de costos.
El plan de reforma de organismos públicos presentado por el gobierno el 3 de septiembre contempla dividir LH en dos entidades: una "Corporación de Desarrollo Urbano y Vivienda" (denominación provisional) encargada del desarrollo de terrenos y construcción de viviendas, y una "Corporación de Activos Urbanos y Vivienda" (denominación provisional) responsable del bienestar habitacional y la gestión de activos. Se trata de la primera división en 17 años desde la fusión de la Corporación de Tierras de Corea y la Corporación Nacional de Vivienda en 2009. Sin embargo, a diferencia del antiguo régimen de ambas corporaciones separadas, esta propuesta mantiene el desarrollo de terrenos y la construcción de viviendas bajo una sola institución.
El gobierno busca mejorar la velocidad de oferta de viviendas y el desempeño operacional del bienestar habitacional mediante la especialización funcional de cada organismo. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte elaborará los detalles específicos de la reorganización por áreas funcionales.
Aun con la división funcional, persistirán puntos en los que ambos organismos deberán tomar decisiones conjuntas durante la ejecución de los proyectos. Actualmente, estas coordinaciones ocurren dentro de LH, pero después de la división, los proyectos que involucren a ambas entidades requerirán negociaciones formales entre corporaciones y liquidación de costos compartidos.
La fase de construcción y traspaso de inmuebles es un ejemplo paradigmático. Si la corporación de desarrollo construye viviendas de alquiler público y la corporación de activos las adquiere, podrían surgir conflictos de intereses respecto a la calidad, especificaciones técnicas e incluso el precio de adquisición. Los ahorros en costos de construcción en la fase inicial pueden traducirse en mayores gastos de mantenimiento y reparación tras la ocupación. Por tanto, es necesario que la entidad operadora participe desde la etapa de diseño para evaluar conjuntamente tanto los costos de construcción iniciales como los gastos operativos a largo plazo.
Si el precio de adquisición se fija demasiado bajo, la corporación de desarrollo tendrá dificultades para recuperar costos. Si se fija demasiado alto, la corporación de activos enfrentará mayores presiones financieras. Los simples ajustes de precio entre organismos no reducen el costo total. Por esta razón, cuando el Ministerio de Territorio defina los mecanismos específicos de adquisición, debe establecer simultáneamente criterios sobre calidad, momento de transferencia y procedimientos de liquidación de costos.
La resolución de defectos constructivos tras la entrega también presenta desafíos similares. Más allá de las obligaciones de reparación del constructor, debe establecerse claramente quién solicitará las reparaciones y cómo se responderá a los residentes. Para los trabajos de emergencia es fundamental definir cuál institución intervendrá primero y establecer un proceso de liquidación posterior, evitando que mientras se discuta la responsabilidad, los residentes sufran inconvenientes.
En la fase de adquisición de terrenos, las decisiones sobre acumulación de activos y desarrollo se entrelazan. Si la corporación de activos gestiona funciones de banco de tierras y la corporación de desarrollo realiza la construcción, surge la cuestión de cuándo y a qué precio suministrar los terrenos acumulados. Si los costos financieros y administrativos se trasladan completamente al precio de oferta, la carga recaerá en la corporación de desarrollo. Si no se incluyen íntegramente, la corporación de activos asumirá la carga restante. Cuando los cronogramas de desarrollo se retrasen, los costos adicionales de tenencia deben quedar claramente asignados en los planes conjuntos de operación y criterios de suministro.
Existen proyectos como el arrendamiento con compra de terrenos que no pueden dividirse fácilmente entre construcción y operación. Estos proyectos forman un continuo desde la selección de propiedades, evaluación de precios, análisis de derechos, inspección de calidad, reparaciones hasta la operación del arrendamiento. Los compromisos de compra de construcción nueva, en particular, requieren una distribución de funciones que conecte la gestión de calidad previa a la entrega con la responsabilidad de adquisición posterior a la entrega.
Las funciones de ambos organismos se entrelazan nuevamente después de la oferta de viviendas. Si la corporación de activos respalda y opera viviendas de alquiler público antiguas y la corporación de desarrollo ejecuta su renovación urbana, ambas partes deben decidir conjuntamente sobre el momento de la intervención, los costos involucrados, y el reubicamiento y reinserción de residentes actuales. También resulta necesario establecer mecanismos para que la información acumulada durante la operación—sobre defectos, costos administrativos y demandas de residentes—se transmita a las etapas de diseño de nuevas viviendas.
La coordinación con reformas anteriores también constituye una tarea pendiente. Desde 2024, el gobierno transfirió al Servicio de Contrataciones Públicas la selección y contratación de diseñadores, constructores y supervisores para viviendas públicas de LH, con el fin de controlar el favoritismo corporativo y garantizar procesos equitativos, mientras que LH mantiene la gestión de proyectos posteriores a la contratación. Con esta nueva división, se añaden nuevos límites entre corporaciones de desarrollo y operación. Por tanto, se requiere un diseño que mantenga los controles externos existentes mientras evita auditorías duplicadas y vacíos de responsabilidad.
Los puntos críticos del plan detallado que prepare el Ministerio de Territorio incluyen la división de funciones entre ambos organismos y los mecanismos de toma de decisiones para proyectos conjuntos. Resulta especialmente relevante definir quién y hasta cuándo coordinará cuando surjan desacuerdos sobre condiciones de suministro de terrenos o adquisición de viviendas. Igualmente importante es establecer cómo evaluar el desempeño en construcción y operación vinculando efectivamente los resultados con la ocupación real y la resolución de defectos.
Choi Kyung-ho, director del Instituto de Neutralidad Habitacional, comenta: "Anteriormente, el estado confiaba en la empresa pública para que utilizara las ganancias del desarrollo en áreas como la vivienda pública. Tras la división, la corporación de desarrollo se concentrará exclusivamente en desarrollos, mientras que la corporación de activos gestionará y operará diversos activos de vivienda pública. En este proceso, el estado debe asumir la responsabilidad y establecer mecanismos de apoyo para áreas como vivienda pública que generan déficit operativo".
Agrega además: "Con la reducción de capacidad para grandes desarrollos de terrenos tras los proyectos de tercera generación de nuevas ciudades, el modelo anterior de obtener ganancias mediante la venta de terrenos e invertirlas en otros proyectos ha llegado a sus límites. La división de LH puede considerarse como una etapa necesaria en el proceso de construcción de una nueva estructura financiera", concluyó.
* Este artículo ha sido traducido por IA.