Seúl se propone iniciar 310.000 viviendas para 2031
311 proyectos en planificación integrada acelerada; 197 completados
Los 10 principales constructores aseguran 30,9 billones en adjudicaciones... solo 3 licitaciones competitivas
La ciudad de Seúl está acelerando proyectos de rehabilitación y reconstrucción urbana con la planificación integrada acelerada y la flexibilización de índices de aprovechamiento del suelo, pero en la etapa de selección de constructores surgen licitaciones sin competencia. Las empresas constructoras están siendo selectivas con sus ofertas, evaluando la rentabilidad y viabilidad de cada proyecto ante la carga de costos de construcción y financiamiento. La repetición de desiertas y relicitaciones está generando demoras en el ritmo de suministro.
Según informó la administración de Seúl el 8 de este mes, a finales de julio había 311 terrenos bajo planificación integrada acelerada. Para finales de agosto se completaron los trabajos de planificación en 197 de estos proyectos, entre ellos los alrededores de la calle 922 de Sindong-4, Yangcheon-gu, y los alrededores de la calle 305-35 de Sadang-dong, Dongjak-gu.
Seúl está reduciendo el período para la elaboración de planes de ordenamiento y también está ampliando los incentivos de índice de aprovechamiento en zonas con insuficiente rentabilidad. Para la zona de Sindong-4, Yangcheon-gu, se aplicará un coeficiente de ajuste de rentabilidad de 1,63 con una escala de 2.170 unidades, mientras que para la zona de Sadang-dong, Dongjak-gu, se aplicará 1,17 con una escala de 970 unidades. El objetivo es acelerar también los procedimientos posteriores para dar comienzo a la construcción de 310.000 viviendas antes de 2031.
Hasta el 10 de agosto de este año, de 25 proyectos de rehabilitación en Seúl donde los 10 principales constructores según calificación de capacidad constructiva obtuvieron derechos de construcción, solamente en 3 proyectos —Apgujeong 5 Zona, Sinbanpo 19 y 25, Estrategia de Rehabilitación Seongsu 4 Zona— participaron múltiples constructoras. En los otros 22 proyectos (88%), el constructor fue seleccionado sin competencia.
Tampoco los proyectos de escala masiva son excepción. La reconstrucción de apartamentos piloto de Yeouido, con un presupuesto total de 2,16 billones de wones, quedó desierta en la primera licitación con la participación de solo Samsung C&T. En la primera junta de explicación de obra participaron 7 empresas constructoras, pero en la licitación efectiva solo una presentó oferta. En la segunda junta de explicación del 3 de este mes también participó únicamente Samsung C&T. El costo de construcción previsto es de 11,5 millones de wones por 3,3 metros cuadrados.
El complejo residencial Mokdong 10, con un presupuesto total de 2,61 billones de wones, también vio participar solo a Hyundai Engineering and Construction en dos licitaciones, por lo que el procedimiento fue convertido a contratación directa. Hyundai Engineering and Construction fue seleccionada como socio negociador preferente el 26 del mes anterior. El costo de construcción previsto es de 9,9 millones de wones por 3,3 metros cuadrados, con una fianza de licitación de 60 mil millones de wones. El proyecto de reconstrucción de Seongsu 3 Zona, con un presupuesto de 1,83 billones de wones, también enfrentó dos desiertas por la participación exclusiva de Samsung C&T.
Esto contrasta marcadamente con el pasado, cuando 2 o 3 empresas constructoras competían ofreciendo condiciones extraordinarias como prórroga en pagos de aportes de los residentes y amplio apoyo en gastos de mudanza, protagonizando intensas batallas por adjudicaciones. Este año, en Apgujeong, Hyundai Engineering and Construction aseguró la Zona 3 y Samsung C&T la Zona 4, ambas mediante licitaciones exclusivas.
Según el Instituto de Tecnología de Construcción de Corea, el índice de costos de construcción en julio fue de 138,59 (cifra provisional), representando un aumento de 0,18% respecto al mes anterior y 5,78% respecto a julio del año anterior, marcando un máximo histórico. Los costos de construcción son 38,6% superiores a los niveles de 2020.
Además, desde la etapa de licitación es necesario preparar fianzas de centenas de miles de millones de wones, y existen costos significativos en diseño especializado, propuestas de financiamiento y personal de ventas. Cuando falla la adjudicación, es difícil recuperar gastos en diseño y promoción, por lo que cada vez es más común que las constructoras eviten participar desde el inicio en proyectos con bajas probabilidades de éxito.
La mejora en la rentabilidad de los proyectos en favor de los asociados no se traduce directamente en mejores márgenes para los constructores. El aumento del índice de aprovechamiento y los coeficientes de ajuste de rentabilidad ayudan a reducir las cuotas de aporte de los asociados al incrementar el volumen de viviendas de venta libre, pero los constructores evalúan por separado el costo de obra, gastos financieros, plazo de construcción y comercializabilidad. Cuando hay desiertas seguidas de relicitaciones y negociaciones de contratación directa, se requiere más tiempo para la selección del constructor.
Lee Eun-hyeong, investigador del Instituto de Política de Construcción de Corea, señaló que "la carga de costos para las constructoras se ha incrementado debido a las persistentes tasas de interés altas y el aumento de costos de construcción, por lo que están evitando competencias de adjudicación forzadas". Agregó: "Las constructoras están adoptando una estrategia de adjudicación selectiva concentrándose en proyectos de alta rentabilidad". Finalizó diciendo que "como es probable que el problema de costos de construcción persista en el corto plazo, la tendencia de adjudicación selectiva continuará".
* Este artículo ha sido traducido por IA.