![Vista de complejos residenciales en el centro de Seúl desde el Seoul Sky de la Torre Lotte World en el distrito de Songpa, Seúl, el 11 de agosto de 2026. [Reportera Yuna Hyun, shooting@ajunewscom]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/07/20260907152232435579.jpg)
Vista de complejos residenciales en el centro de Seúl desde el Seoul Sky de la Torre Lotte World en el distrito de Songpa, Seúl, el 11 de agosto de 2026. [Reportera Yuna Hyun, shooting@ajunewscom]
Aunque el Gobierno ha enfatizado el volumen de oferta y la aceleración en el Plan 8·13, siguiendo el Plan 9·7, los expertos señalan que los cuellos de botella en el terreno siguen obstaculizando el inicio real de las obras. Según los análisis, el sector público enfrenta demoras significativas en procedimientos administrativos como la adquisición de terrenos y compensaciones, mientras que el sector privado lucha contra el aumento de costos de construcción y el endurecimiento del financiamiento de proyectos (PF), lo que deteriora la viabilidad empresarial de los proyectos.
El sector público enfrenta obstáculos de "procedimiento" y el privado de "viabilidad empresarial"... Cuellos de botella en los permisos de obra en toda la cadena
Según reportes de la industria inmobiliaria del 7 de septiembre, la reducción de procedimientos previos al inicio de obras, como la adquisición de terrenos y compensaciones, es la variable clave que determina la velocidad de oferta en los proyectos de vivienda pública. Incluso cuando los terrenos están incluidos en los planes de oferta, siguen siendo necesarios pasos adicionales antes de comenzar la construcción real, como la negociación con los propietarios de terrenos.
Seo Jin-hyung, profesor de Derecho Inmobiliario en la Universidad Kwangwoon, señaló que "el problema del sector público es que los períodos de compensación se prolongan durante el proceso de desarrollo de terrenos". Agregó: "dado que la compensación de terrenos debe realizarse mediante negociación y compra con los propietarios, el período se extiende inevitablemente si el propietario se niega a vender el terreno".
Ham Young-jin, director del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, señaló que "en el sector público, lo importante es cuánta velocidad pueden lograr los gobiernos locales y la Corporación de Vivienda y Terrenos de Corea (LH)". Añadió que "la elaboración de planes de reforma de LH y el rediseño organizacional también podrían convertirse en variables que afecten la velocidad de oferta futura".
La oferta de vivienda privada depende de la viabilidad empresarial y las condiciones de financiamiento. Con cargas continuas de costos de construcción y gastos financieros, junto con la contracción del mercado de PF, muchos proyectos han recibido permisos pero no avanzan hacia el inicio de obras.
Ham indicó que "el mayor obstáculo para pasar de los permisos al inicio de obras en los proyectos de vivienda privada es la financiación PF". Explicó: "con la dificultad creciente en la obtención de financiamiento y el aumento de la carga de intereses, está surgiendo el problema de que muchos proyectos no avanzan hacia el inicio real de las obras".
Seo Jin-hyung, profesor de Derecho Inmobiliario en la Universidad Kwangwoon, señaló que "el problema del sector público es que los períodos de compensación se prolongan durante el proceso de desarrollo de terrenos". Agregó: "dado que la compensación de terrenos debe realizarse mediante negociación y compra con los propietarios, el período se extiende inevitablemente si el propietario se niega a vender el terreno".
Ham Young-jin, director del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, señaló que "en el sector público, lo importante es cuánta velocidad pueden lograr los gobiernos locales y la Corporación de Vivienda y Terrenos de Corea (LH)". Añadió que "la elaboración de planes de reforma de LH y el rediseño organizacional también podrían convertirse en variables que afecten la velocidad de oferta futura".
La oferta de vivienda privada depende de la viabilidad empresarial y las condiciones de financiamiento. Con cargas continuas de costos de construcción y gastos financieros, junto con la contracción del mercado de PF, muchos proyectos han recibido permisos pero no avanzan hacia el inicio de obras.
Ham indicó que "el mayor obstáculo para pasar de los permisos al inicio de obras en los proyectos de vivienda privada es la financiación PF". Explicó: "con la dificultad creciente en la obtención de financiamiento y el aumento de la carga de intereses, está surgiendo el problema de que muchos proyectos no avanzan hacia el inicio real de las obras".
El Gobierno lanza otro "plan de aceleración"... ¿Despejará el Plan 8·13 los cuellos de botella?
Un año antes del aniversario del Plan 9·7, el Gobierno presentó el mes pasado el Plan 8·13 de Oferta Rápida, precisamente para aliviar estos cuellos de botella. El Gobierno se comprometió a reducir el período desde el anuncio de candidatos de nuevos terrenos públicos hasta el inicio de obras de 68 meses existentes a 37 meses, logrando una reducción de 31 meses. Para los proyectos privados, el plan incluye la expansión del apoyo financiero a través de garantías de PF de la Corporación de Garantía de Vivienda y Ciudades (HUG) y la Corporación Financiera de Vivienda de Corea (HF) para estimular el inicio de obras.
La cuestión fundamental es si la reducción de procedimientos y el apoyo financiero se traducen realmente en el inicio de obras en los proyectos sobre el terreno. Ham señaló que "como el Plan 8·13 está diseñado específicamente para lograr una oferta rápida, lo crucial es cuánto se puede adelantar el inicio de obras". Agregó: "el apoyo a través de financiamiento PF y compra directa, así como la flexibilización de los requisitos de LTV para operadores de alquiler no residencial, son todas medidas para acelerar la velocidad de oferta".
También es importante cuánto se puede reducir el tiempo requerido para proyectos de renovación urbana. Kim Sang-bong, profesor del Departamento de Economía de la Universidad Hansung, señaló que "la redevelopment requiere un tiempo considerable desde la designación del área de mejora hasta el establecimiento del consorcio, la ejecución del proyecto y la aprobación de distribución de gestión". Añadió: "solo reduciendo el período en cada etapa del proyecto se puede disminuir el tiempo total requerido hasta la oferta real".
Sin embargo, también hay señales de advertencia de que incluso reduciendo procedimientos y aumentando el apoyo financiero, sin viabilidad empresarial subyacente, será difícil atraer la participación privada.
Seo indicó: "no es posible alcanzar el suministro planificado simplemente porque el Gobierno presente políticas, y las condiciones del mercado tampoco son favorables". Continuó: "aunque se promueva el alquiler empresarial, si no hay rentabilidad, no habrá empresas dispuestas a participar en proyectos, por lo que existen límites en lo que las políticas por sí solas pueden lograr para acelerar el inicio de obras".
Incluso si la velocidad de inicio de obras aumenta, inevitablemente habrá un desfase de tiempo antes de que se traduzca en volúmenes reales de ocupación. Sin embargo, según los análisis, si el volumen de ventas preliminares aumenta antes de la finalización, el efecto de expansión de oferta podría manifestarse primero a través del mercado de demanda de vivienda.
Ham señaló que "aunque se acelere todo lo posible, se necesita tiempo para que se traduzca en volúmenes de ocupación tangibles". Agregó: "cuando comienzan las ventas preliminares después del inicio de obras, los demandantes sin hogar pueden sentir tranquilidad al saber que hay oferta disponible, lo que permitirá experimentar el efecto de expansión de oferta antes de la finalización del proyecto".
La cuestión fundamental es si la reducción de procedimientos y el apoyo financiero se traducen realmente en el inicio de obras en los proyectos sobre el terreno. Ham señaló que "como el Plan 8·13 está diseñado específicamente para lograr una oferta rápida, lo crucial es cuánto se puede adelantar el inicio de obras". Agregó: "el apoyo a través de financiamiento PF y compra directa, así como la flexibilización de los requisitos de LTV para operadores de alquiler no residencial, son todas medidas para acelerar la velocidad de oferta".
También es importante cuánto se puede reducir el tiempo requerido para proyectos de renovación urbana. Kim Sang-bong, profesor del Departamento de Economía de la Universidad Hansung, señaló que "la redevelopment requiere un tiempo considerable desde la designación del área de mejora hasta el establecimiento del consorcio, la ejecución del proyecto y la aprobación de distribución de gestión". Añadió: "solo reduciendo el período en cada etapa del proyecto se puede disminuir el tiempo total requerido hasta la oferta real".
Sin embargo, también hay señales de advertencia de que incluso reduciendo procedimientos y aumentando el apoyo financiero, sin viabilidad empresarial subyacente, será difícil atraer la participación privada.
Seo indicó: "no es posible alcanzar el suministro planificado simplemente porque el Gobierno presente políticas, y las condiciones del mercado tampoco son favorables". Continuó: "aunque se promueva el alquiler empresarial, si no hay rentabilidad, no habrá empresas dispuestas a participar en proyectos, por lo que existen límites en lo que las políticas por sí solas pueden lograr para acelerar el inicio de obras".
Incluso si la velocidad de inicio de obras aumenta, inevitablemente habrá un desfase de tiempo antes de que se traduzca en volúmenes reales de ocupación. Sin embargo, según los análisis, si el volumen de ventas preliminares aumenta antes de la finalización, el efecto de expansión de oferta podría manifestarse primero a través del mercado de demanda de vivienda.
Ham señaló que "aunque se acelere todo lo posible, se necesita tiempo para que se traduzca en volúmenes de ocupación tangibles". Agregó: "cuando comienzan las ventas preliminares después del inicio de obras, los demandantes sin hogar pueden sentir tranquilidad al saber que hay oferta disponible, lo que permitirá experimentar el efecto de expansión de oferta antes de la finalización del proyecto".
* Este artículo ha sido traducido por IA.