Las tasas de interés suben a 7,33% con renovaciones de crédito cada tres meses, agravando la carga de amortización del principal
Propietarios de centros de conocimiento enfrentan caída de valores, reducción de créditos y presión de reembolso simultáneamente
Los propietarios de centros de conocimiento industrial enfrentan una situación crítica: caída de valores de activos, reducción de créditos, aumento de tasas de interés y presión para amortizar capital, dejándolos en una encrucijada financiera sin salida.
A, propietario de un centro de conocimiento industrial ubicado en la provincia de Gyeonggi, declaró en una entrevista con esta redacción el 30 de agosto: "Durante la reciente renovación de crédito, enfrento mayor presión por aumento de tasas y evaluaciones recurrentes que requieren amortización de capital".
Durante la renovación de este mes, A experimentó un aumento en la tasa de interés aplicada de 4% a 7,33%, y el vencimiento del crédito cambió a renovaciones cada tres meses. A compró el centro de conocimiento por 410 millones de wones en 2023, financiando 348 millones de wones.
La cuota de amortización de capital, que inicialmente era de 17 millones de wones, se redujo a aproximadamente 10 millones en esta renovación, pero el problema comienza en tres meses. A expresó: "Tengo inquilinos ocupando el espacio, pero los ingresos por alquiler apenas cubren los intereses, tengo que invertir dinero adicional de mi propio bolsillo. Si continúan exigiendo amortización de capital, será insostenible".
El dilema se agrava porque vender la propiedad para resolver la situación es prácticamente imposible. El mercado de centros de conocimiento se inunda con inventario no vendido de constructoras a precios rebajados, lo que desincentiva a los propietarios existentes de intentar la venta. Algunas unidades se comercializan con descuentos de aproximadamente 18% respecto al precio original de venta. En el caso de A, la misma propiedad comprada en 410 millones de wones se ofrece por 320 millones de wones.
Arrendar tampoco es una opción viable. Con aumento de espacios vacíos, los propietarios reducen alquileres para atraer inquilinos. Un ejecutivo de la industria señaló: "Los centros de conocimiento industrial se ofrecen con alquileres tan bajos como 200.000 a 300.000 wones para atraer inquilinos, pero incluso así es difícil, porque los gastos de administración relativamente altos hacen que mantener espacios vacíos sea insostenible".
Las instituciones financieras también han intensificado sus evaluaciones de crédito para propiedades comerciales, incluyendo centros de conocimiento. Un ejecutivo del sector bancario indicó: "Dado el débil desempeño de los centros de conocimiento industrial, los bancos han endurecido los criterios de evaluación. En el pasado, la relación préstamo-valor llegaba al 80%, pero debido a las evaluaciones desfavorables de garantía, ha bajado al 50% en algunos casos". Agregó: "La reducción en créditos garantizados se ha convertido en créditos personales".
El resultado es un círculo vicioso: caída de precios → reducción de valor de garantía → contracción de límites de crédito → inyección de fondos adicionales → subasta.
Eun-hyeon Kang, director del Instituto de Investigación de Subastas de la firma jurídica Myungdo, explicó: "Los centros de conocimiento industrial, que una vez fueron muy demandados, experimentaron gran oferta principalmente en el área metropolitana, pero la sobreoferta y la desaceleración económica redujeron la demanda. Muchos inversores compraron apalancados cuando las restricciones crediticias de las instituciones financieras eran menores, pero ahora con presión crediticia creciente, más propiedades están siendo rematadas".
Incluso después de llegar a la subasta, recuperar pérdidas es difícil. Las propiedades comerciales tienen demanda limitada de compradores en comparación con viviendas, lo que aumenta el riesgo de que no se vendan, y una venta acelerada puede resultar en precios inferiores al valor de mercado. Particularmente, si la tasa de adjudicación disminuye, las pérdidas de los propietarios originales se amplifican y actúan como factor de depresión adicional tanto para precios como para valores de garantía de centros de conocimiento.
Mientras tanto, la reconversión de uso de centros de conocimiento existentes surge como posible solución. El Instituto de Investigación de la Industria de Desarrollo Inmobiliario de Corea presentó en marzo, a través de un informe de investigación política, la conversión a instalaciones residenciales de centros de conocimiento con inventario no vendido como alternativa, requiriendo para ello compromisos de compra de LH, apoyo de financiamiento de políticas, y flexibilización de regulaciones financieras y fiscales.
* Este artículo ha sido traducido por IA.