Proyectos de MICE y vivienda pública en Tancheon se repiten sin concretarse
Esta vez debe visibilizarse el inicio de obras en IA física y vivienda para jóvenes
Desde 2022 persisten propuestas para flexibilizar la densidad constructiva privada
![El ministro de Tierras, Infraestructura y Transportes Kim Yun-deok (derecha) y el alcalde de Seúl Oh Se-hoon se estrechan la mano tras deliberar sobre la política de vivienda de Seúl, incluido el suministro de viviendas utilizando el parque Yongsan, en un restaurante de Seúl el 26 de agosto. [Foto: Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/27/20260827161001857557.jpg)
Las discrepancias entre el gobierno central y la ciudad de Seúl respecto al suministro de viviendas en el parque Yongsan han llevado al río Tancheon como sitio alternativo y a la flexibilización de la densidad constructiva en proyectos privados de reforma urbana a la mesa de negociaciones. Ambas propuestas han sido promovidas o consideradas en múltiples ocasiones en el pasado, por lo que el interés ahora radica en si finalmente se traducirán en suministro real de viviendas.
Según informó la industria inmobiliaria el 27 de agosto, la ciudad de Seúl ha propuesto al Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transportes un plan que incluye la reubicación del Centro de Reciclaje de Agua de Tancheon ubicado en el distrito Ilwon, Gangnam, y la creación de entre 10.000 y 13.000 unidades de vivienda para jóvenes junto con instalaciones de industria de IA física en las zonas de la Oficina de Carreteras del Este y el Centro de Exhibiciones y Conferencias de Seúl (SETEC). El ministerio ha aceptado recibir la documentación pertinente para su revisión.
La discusión sobre el desarrollo de esta zona se remonta a diez años atrás. Desde 2014, la ciudad de Seúl ha intentado impulsar el desarrollo en la zona de SETEC y la Oficina de Carreteras del Este, pero los planes han sido modificados o aplazados repetidamente. En 2016, se impulsó un desarrollo mixto para reforzar la funcionalidad de la sala de exposiciones obsoleta, y en 2018, cuando la Oficina de Carreteras del Este fue incluida en el plan de suministro de vivienda pública, el plan existente quedó suspendido.
La ciudad de Seúl posteriormente amplió el alcance hasta la confluencia de los ríos Yangjaecheon y Tancheon para reevaluar la dirección del desarrollo. En 2024, completó un estudio de plan maestro para la zona de la confluencia y actualmente está realizando un estudio de viabilidad para la reubicación del centro de reciclaje de agua. Esta vez, la estrategia consiste en desarrollar la zona como un polo regional del sureste que combine la industria de IA física con vivienda para jóvenes.
Los obstáculos que frenaron los proyectos anteriores —la reubicación de instalaciones y la carga financiera del proyecto— persisten. El desarrollo solo es posible si se traslada la funcionalidad del centro de reciclaje a otro lugar, pero la selección de un sitio alternativo no es sencilla. El ministro de Tierras, Infraestructura y Transportes, Kim Yun-deok, señaló que "la selección de un sitio de reubicación para el Centro de Reciclaje de Tancheon es aún más compleja" e indicó que se están discutiendo los problemas relacionados.
Antes de abordar la cifra de suministro de entre 10.000 y 13.000 viviendas, debe resolverse primero cómo se definirá el sitio de reubicación y cómo se financiará. La ciudad de Seúl tiene previsto asegurar los recursos financieros del proyecto utilizando los terrenos de la Oficina de Carreteras del Este y SETEC, además de atraer inversión privada.
Nam Hyuk-woo, investigador del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, señaló que "parece difícil que el suministro de viviendas en el sitio del Centro de Reciclaje de Tancheon se realice en un corto plazo", pero agregó que "en comparación con el parque Yongsan, que requiere enmiendas legales, el proyecto puede impulsarse con mayor velocidad".
La flexibilización de la densidad constructiva tampoco es una solución nueva. Durante el proceso electoral presidencial de 2022, surgió una propuesta para crear las llamadas "zonas residenciales generales de cuarto tipo" aumentando la densidad constructiva hasta un máximo del 500 por ciento. En el Plan de Suministro del 8 de agosto de 2024, el gobierno también presentó medidas para ampliar la oferta en zonas urbanas mediante el aumento de la densidad constructiva en proyectos de reforma y reconstrucción.
En mayo de este año, la ciudad de Seúl elevó el límite legal de densidad constructiva en proyectos de renovación urbana dentro de distritos de promoción de reforma urbana hasta un factor de 1,2 veces. Las zonas de uso mixto ahora pueden alcanzar un máximo del 600 por ciento, y las zonas comerciales generales hasta el 1.560 por ciento. Ahora se propone extender estos beneficios especiales a proyectos privados de reforma urbana para aumentar el suministro.
La ciudad de Seúl considera que permitir una densidad constructiva de 1,2 veces el límite legal en proyectos privados de reforma urbana podría aumentar el volumen neto de viviendas en estos proyectos. Sin embargo, debe resolverse en paralelo la cuestión de las aportaciones públicas derivadas de la mayor densidad constructiva, los criterios de aseguración de vivienda de alquiler y las enmiendas a la Ley de Reforma Urbana.
La ciudad de Seúl explicó que el ministerio ha manifestado su disposición a examinar con apertura la flexibilización de la densidad constructiva en proyectos privados de reforma urbana.
El ministerio ha marcado límites a las interpretaciones expansivas. Un funcionario del ministerio afirmó que "no se ha determinado la dirección de revisión respecto a la flexibilización de densidad constructiva de 1,2 veces en proyectos privados de reforma urbana".
* Este artículo ha sido traducido por IA.