Índice de ocupación del 400% e instalaciones industriales del 30%: ¿Se transformarán las zonas semiindustriales de Yeongdeungpo y Guro?

Aunque el índice de ocupación aumentó al 400%… la reubicación de fábricas, compensación e infraestructura de empleo son clave

• Aunque el índice de ocupación aumentó al 400%… la reubicación de fábricas, compensación e infraestructura de empleo son clave

Vista de los distritos de Yeongdeungpo, Guro y Geumcheon desde el mirador '63 Sky Picnic' del edificio 63 en Yeouido, Yeongdeungpo, Seúl el día 10 [Foto=Yonhapnews]

Las zonas semiindustriales de Yeongdeungpo, Guro y Geumcheon en Seúl han vuelto a destacarse como áreas potenciales de suministro de vivienda a raíz de la medida de vivienda del 8 de agosto y 13 de agosto. Después de que la ciudad de Seúl aumentara el índice de ocupación hasta el 400% como máximo, el gobierno ha decidido reducir también el requisito obligatorio de instalaciones industriales al 30%, lo que ha incrementado significativamente los incentivos para el desarrollo. Sin embargo, quedan numerosos desafíos pendientes antes de que se materialice el suministro real, como la reubicación de fábricas existentes e inquilinos, así como cuestiones de infraestructura de transporte e instalaciones básicas.
Según fuentes del sector del 25 de agosto, las zonas semiindustriales de Seúl abarcan un total de 19,97 kilómetros cuadrados, lo que representa el 3,3% del área total de la ciudad, y más del 80% se concentra en la región sudoeste, incluida Yeongdeungpo, Guro y Geumcheon. Se trata de una zona de uso mixto que puede mantener funciones industriales mientras incorpora al mismo tiempo funciones residenciales, comerciales y de oficinas.
Las zonas semiindustriales han sido mencionadas repetidamente en el pasado como posibles sitios para el suministro de vivienda. La ciudad de Seúl presentó un plan integral de desarrollo en 2009 y un plan de regeneración y revitalización en 2015, pero enfrentó dificultades en el desarrollo debido a la mezcla de instalaciones industriales y residenciales así como a las complejas relaciones de propiedad del terreno.
En 2024, la ciudad de Seúl aumentó el índice máximo de ocupación en las zonas semiindustriales del 250% anterior al 400% máximo al establecer planes de unidades distritales para la construcción de complejos residenciales. Actualmente, en 32 ubicaciones en zonas semiindustriales de Seúl se está promoviendo el suministro de aproximadamente 27.000 viviendas a través de proyectos de mejora urbana y desarrollo.
La medida del 8 y 13 de agosto también modificó las regulaciones sobre instalaciones industriales. El gobierno decidió reducir el límite inferior del requisito obligatorio de instalaciones industriales en las zonas de innovación industrial del 50% al 30%. El objetivo es reducir la carga de las instalaciones industriales para aumentar el espacio disponible para instalaciones residenciales y de oficinas, así como mejorar la viabilidad del proyecto.
También se está promoviendo un plan para que el sector público adquiera y desarrolle directamente terrenos subutilizados, tierras de propiedad pública y terrenos de fábricas destinadas al traslado en zonas semiindustriales. En Seúl hay 21 ubicaciones con terrenos subutilizados de más de 10.000 metros cuadrados que podrían convertirse en candidatos para zonas de innovación industrial, siendo ejemplos representativos el antiguo sitio de Daesung Confectionery en Munrae-dong con aproximadamente 19.000 metros cuadrados.
Sin embargo, la relajación de las regulaciones no se traduce automáticamente en suministro de vivienda. Como hay muchas fábricas e instalaciones industriales en funcionamiento, es necesario resolver los problemas de reubicación comercial y compensación no solo para los propietarios de terrenos sino también para propietarios de fábricas e inquilinos.
También persiste la cuestión de cuánto se debe mantener la función industrial. Aunque se reduce el porcentaje de instalaciones industriales para suministro de vivienda, si se transforma efectivamente una zona semiindustrial en un área residencial, podría debilitarse la base de empleo e industria.
El profesor Ma Gangrae del Departamento de Planificación Urbana e Inmuebles de la Universidad de Chung-Ang afirmó: "Para el desarrollo urbano mixto es necesario incluir centros de industria del conocimiento que desempeñen funciones de empleo", aunque también señaló que "el hecho de que los centros de industria del conocimiento estén enfrentando dificultades debido a la actual recesión económica podría ser una variable importante".
También persisten problemas de transporte e infraestructura básica. Si se construyen grandes complejos residenciales, la carga de transporte existente en la región sudoeste podría aumentar significativamente. En conclusión, aunque se han relajado las regulaciones hasta el 400% de índice de ocupación y el 30% de proporción de instalaciones industriales, para que esto se traduzca en suministro real es necesario resolver simultáneamente la coordinación de intereses, el mantenimiento de funciones industriales y la expansión de infraestructuras básicas.
Song Seung-hyeon, director de Urban and Economy, manifestó: "La región sudoeste tiene terrenos más económicos que otras áreas y hay una necesidad clara de desarrollar zonas industriales envejecidas, por lo que podría haber un volumen considerable de suministro", aunque también añadió: "Existe una necesidad real de acuerdo sobre compensación para las personas que sustentan su vida comercial y hay mucho congestionamiento de tráfico, por lo que debe haber claridad en el desarrollo mixto que combine residencial, oficinas e industria, así como en la garantía de infraestructuras básicas".



* Este artículo ha sido traducido por IA.