El gobierno está reorientando rápidamente su política de vivienda hacia Seúl y el área metropolitana. Tras anunciar el suministro de más de 230.000 unidades adicionales en la región metropolitana mediante la medida del 13 de agosto, también se está considerando utilizar terrenos del Parque Yongsan de Seúl para la construcción de viviendas. Mientras tanto, expertos señalan que las provincias reciben un tratamiento uniforme de "eliminación de inventario sin vender" a pesar de que cada región presenta situaciones de mercado significativamente diferentes.
Según el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte y otras instituciones informadas el 24 de agosto, el gobierno está concentrando sus esfuerzos en acelerar la velocidad de suministro mediante medidas que combinan la aseguración de nuevos terrenos públicos en la región metropolitana, el inicio acelerado de proyectos de renovación urbana y apoyo financiero.
En las provincias también se están implementando medidas como la expansión de compras de inventario sin vender después de la finalización de construcción y apoyo tributario y financiero. Sin embargo, la mayoría de estas medidas se aplican bajo el marco general de "inventario sin vender en provincias", y el mercado señala la necesidad de respuestas más segmentadas según cada región. La situación es muy diferente entre áreas donde el inventario sin vender continúa acumulándose, donde disminuye, y donde prácticamente no existe.
En todo el país, el inventario sin vender después de finalización de construcción alcanzaba 29.786 unidades a finales de junio, con aproximadamente el 84% concentrado en las provincias. Regiones como Chungcheong del Sur y Gyeongbuk están adquiriendo características de "mercados congestionados" con inventario sin vender acumulándose nuevamente debido a la coincidencia de nuevas construcciones y existencias previas. En contraste, Daegu y Gyeongnam mantienen inventarios aún significativos pero en tendencia a la baja. Sejong ha registrado solo 43 unidades de inventario sin vender en total. Busan ha reducido el inventario general, pero paradójicamente el inventario sin vender después de la finalización de construcción ha aumentado, haciendo difícil evaluar la situación del mercado basándose únicamente en cifras de inventario.
Un ejecutivo del sector inmobiliario comenta: "Las soluciones no pueden ser las mismas para regiones con alta carga de inventario sin vender después de finalización, como Busan, y regiones sin problemas significativos de inventario, como Sejong, ni para regiones donde la demanda varía según la atracción de industria y empleo. Es necesario segmentar las políticas según las condiciones del mercado en lugar de tratar las provincias como un conjunto uniforme".
Los expertos recomiendan variar la intensidad del apoyo según el grado de riesgo de inventario sin vender. Para regiones con inventario creciente, se debe priorizar el apoyo de liquidez, e incrementar el nivel de respuesta con apoyo tributario o compras públicas conforme aumenta el riesgo.
Por el contrario, expertos advierten que limitar uniformemente los nuevos permisos y construcción incluso en regiones donde el inventario sin vender se agota podría resultar en una escasez de oferta años después de que se resuelva el problema actual de inventario sin vender.
Hwang Kwan-seok, viceinvestigador del Instituto de Investigación de Territorio de Corea, afirma: "En la etapa de atención, es necesario apoyar a los proveedores mediante apoyo de liquidez, y cuando aumenta el riesgo, elevar el nivel de respuesta con medidas de apoyo a la demanda y compra de inventario sin vender".
También se señala que la eliminación del inventario sin vender es simplemente una medida para procesar existencias de viviendas ya construidas y no genera demanda de vivienda real en la región. Dado que la población está disminuyendo, es difícil crear una demanda sostenible solo mediante reducciones tributarias o compras de viviendas ampliadas.
Shin Yong-sang, investigador principal del Instituto de Investigación Financiera de Corea, indica: "La revitalización del mercado inmobiliario provincial en última instancia dependerá de soluciones fundamentales como el desarrollo de ciudades estratégicas por región, expansión de infraestructuras como transporte, hospitales y educación, así como creación de empleo mediante desarrollo de industrias especializadas".
También existe opinión de que se debe actuar con cautela respecto al método mediante el cual el sector público asume uniformemente el inventario sin vender después de finalización. El razonamiento es que si la eliminación de inventario sin vender depende de compras públicas sin ajustes de precios o mejoras en viabilidad de proyectos por parte de las constructoras, podría debilitar el funcionamiento del mercado.
Jo Jeong-heun, presidente del comité de tierra y vivienda de la Ciudadanía por la Práctica de la Justicia Económica, comenta: "Cuando el sector público asume el inventario sin vender, la función de mercado de reducir precios para resolver cantidades no funciona adecuadamente. Es necesario considerar métodos como subastas inversas en las que el gobierno establece el volumen de compra y adquiere al precio más bajo entre los presentados por los operadores".
* Este artículo ha sido traducido por IA.