Presidente de la asociación advierte que reducir beneficios fiscales disminuirá las viviendas en alquiler y aumentará la carga de vivienda para los inquilinos
“Las viviendas que el gobierno espera que salgan al mercado no son casas desocupadas, sino viviendas en alquiler donde actualmente residen inquilinos.”
En medio de medidas gubernamentales para aumentar la carga fiscal a los propietarios de múltiples viviendas a fin de incentivar su venta, Seong Chang-yeop, presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Corea del Sur, argumenta que los arrendadores no deben considerarse únicamente como sujetos de regulación, sino como parte integral de la oferta de vivienda. Sostiene que solo reconociéndolos de esta manera se puede reducir la carga de costos de vivienda en el mercado de alquileres.
Durante una entrevista con Ajou Economics el pasado 21 de agosto en la oficina de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Seocho-gu, Seúl, Seong declaró: “Las viviendas en alquiler registradas fueron estructuradas para que cumplieran obligaciones a cambio de beneficios fiscales. Si el gobierno posteriormente reduce o elimina estos beneficios de forma tardía, la confianza en las políticas se verá inevitablemente erosionada”. Añadió: “Las regulaciones dirigidas a los arrendadores pueden terminar afectando negativamente a los inquilinos”.
Su principal preocupación es la reducción en el volumen de viviendas en alquiler como resultado de la disminución de viviendas en alquiler registradas. Aunque el gobierno intenta estimular la venta de viviendas de propietarios múltiples mediante el aumento de impuestos, existe el riesgo de que las viviendas en alquiler existentes se conviertan en propiedades de uso personal. Esto significaría que la expansión de la oferta en el mercado de compraventa podría traducirse inversamente en una contracción de la oferta en el mercado de alquileres.
Seong enfatizó: “Lo que no debe olvidarse es que las viviendas que el gobierno espera que salgan al mercado no son casas vacías”, subrayando que se trata de “viviendas en alquiler donde actualmente residen inquilinos”.
En particular, expresó preocupación por los inquilinos que han estado bajo restricciones de aumento de alquiler y han vivido a precios por debajo del mercado local. Cuando estos inquilinos necesitan cambiar de vivienda, podrían enfrentarse a cargas financieras significativas. Explicó: “Las viviendas en alquiler registradas han cumplido sus obligaciones, incluida la limitación de aumentos de alquiler del 5%”. Advirtió: “Si los inquilinos sin capacidad de compra se ven obligados a mudarse a precios de mercado más altos de lo previsto, los problemas podrían agravarse”.
Algunas viviendas en alquiler registradas que han estado sujetas a restricciones de aumento de alquiler durante períodos prolongados han desarrollado brechas significativas entre sus rentas y los precios locales. Si estos inquilinos son desalojados durante la venta de la propiedad, sus costos de vivienda podrían aumentar drásticamente de una sola vez.
Seong señaló que si el gobierno reduce retroactivamente los beneficios fiscales ofrecidos al momento del registro, será difícil obtener la participación del mercado en futuras políticas de expansión de viviendas en alquiler. Argumentó que cambiar los beneficios mientras se mantienen otros requisitos como límites de aumento de alquiler y períodos de arrendamiento obligatorio también reducirá la previsibilidad de las políticas.
La situación en el mercado de alquileres de inmuebles no residenciales es aún más preocupante. Con la disminución de la demanda de arrendamiento a largo plazo después de los casos de fraude de arrendamiento total, y el endurecimiento de los requisitos de garantía de seguro, la conversión a alquiler mensual está ocurriendo rápidamente. Si la carga de retención de propiedades para los arrendadores también aumenta, la carga de costos de vivienda para las poblaciones vulnerables podría crecer aún más.
Seong comentó: “Los fraudes de arrendamiento total han tenido un efecto grave, causando que los nuevos inquilinos eviten los contratos de arrendamiento a largo plazo. Después de los incidentes de no devolución de depósitos de garantía, los requisitos de seguros de garantía también se han endurecido, acelerando la conversión a alquiler mensual”. Añadió: “Como la población vulnerable tiende a concentrarse más en inmuebles no residenciales que en apartamentos, la carga de costos de vivienda también está aumentando”.
Aunque reconoce la necesidad de salvaguardas para prevenir fraudes en arrendamiento total, Seong argumenta que si estas medidas causan que los arrendadores normales abandonen el mercado, la base de oferta se debilitará. Enfatizó que es necesario considerar tanto la protección del inquilino como el suministro estable de viviendas en alquiler.
Subrayó la importancia de examinar primero si las condiciones del mercado permiten realmente la venta de viviendas antes de presionar a los arrendadores para que las vendan. Señaló que las propiedades con inquilinos pueden no coincidir con los plazos de venta, y en áreas donde se requieren permisos de transacción de terrenos, los compradores potenciales también pueden estar limitados por requisitos de ocupación personal.
Seong expresó: “Aunque uno quiera vender, si la propiedad está sujeta a una zona de permisos de transacción de terrenos y tiene inquilinos, no es fácil venderla”. Agregó: “Se crea una situación donde se ordena vender, pero en realidad es difícil hacerlo aunque se desee”.
Seong argumentó que en primer lugar debe cambiar la percepción política de ver a los arrendadores simplemente como personas que poseen múltiples propiedades. Aseguró que es necesario distinguir entre la represión de la demanda especulativa de propietarios múltiples y la función de suministro de viviendas en alquiler privadas.
Declaró: “Los arrendadores no deben verse únicamente como sujetos de regulación, sino también como proveedores de vivienda en el mercado de alquileres”. Concluyó: “Solo cuando los arrendadores puedan operar sus negocios de arrendamiento de forma estable, los inquilinos también pueden residir de forma estable”.
También enfatizó la necesidad de escuchar las voces de los participantes del mercado, incluidos arrendadores e inquilinos, durante la formulación de políticas. Argumentó que más allá de si se endurecen las regulaciones, es necesario verificar conjuntamente cómo funcionan realmente las políticas en el mercado.
Seong concluyó: “Los participantes del mercado son quienes sienten directamente el impacto de las políticas, pero sus voces a menudo no se escuchan suficientemente”. Finalizó diciendo: “En las políticas del mercado de alquileres, es necesario no solo escuchar las voces de los arrendadores sino también las de los inquilinos, e incorporarlas en los procesos de política y legislación”.
* Este artículo ha sido traducido por IA.