Introduccción de modelo de acumulación de cuotas y participación en ganancias en cuarto trimestre; reduce carga inicial pero presenta variables en cuotas de uso, recompra y distribución de ganancias
![El 14 de agosto, un letrero de ampliación de carretera en las obras de construcción de un distrito de vivienda pública en la zona de Gangnam, Seúl [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/19/20260819153325899757.jpg)
El Gobierno de Corea del Sur está introduciendo formalmente viviendas con modelo de acumulación de cuotas y participación en ganancias en la venta pública, lo que se espera que amplíe las opciones de adquisición de vivienda propia con menor carga financiera inicial. Sin embargo, como no se trata de una reducción directa del precio de venta, los expertos advierten que es necesario considerar cuidadosamente los costos adicionales de adquisición de cuotas, cuotas de uso, amortización de préstamos y condiciones de disposición para que realmente funcione como una escalera habitacional.
Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte anunciado el 19 de agosto, el modelo de acumulación de cuotas permite adquirir la cuota de propiedad de forma progresiva, mientras que el modelo de participación en ganancias se estructura mediante créditos del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano, compartiendo las ganancias en el proceso de disposición del inmueble. El ministerio anunció el 13 de agosto un plan para expandir ambos modelos en las ventas públicas de vivienda.
El primer proyecto piloto es el bloque A17 de Gwanggyo en Suwon, de la Sociedad de Vivienda y Desarrollo Urbano de Gyeonggi (GH), con licitación pública prevista para octubre. De un total de 600 unidades, 240 unidades con superficie útil de 60 metros cuadrados o menos se suministrarán bajo el modelo de acumulación de cuotas. Los compradores pagarán inicialmente entre el 10% y el 25% del precio de venta y adquirirán el resto de la cuota durante 20 a 30 años.
Si el precio de venta es de 630 millones de won y la cuota inicial de adquisición es del 25%, el monto inicial de adquisición de cuota sería de 157.5 millones de won. Sin embargo, esto no significa comprar un apartamento de 630 millones de won por 100 millones, sino poseer solo una cuarta parte del valor del inmueble inicialmente.
El precio de las cuotas adicionales incluye no solo el precio de venta inicial sino también los intereses de depósito fijo hasta la fecha de adquisición. Para las cuotas no adquiridas, también se debe pagar una cuota de uso establecida en un nivel del 80% o inferior respecto al alquiler de viviendas cercanas.
En un cálculo simulado presentado por GH en 2023, si se adquiere inicialmente el 25% de una vivienda con precio de venta de 500 millones de won por 125 millones y se compran cuotas adicionales cada cuatro años, el monto total de adquisición de cuota en 20 años ascendería a 590 millones de won. A esto se suma la cuota de uso de las cuotas no adquiridas y la amortización del préstamo recibido para la adquisición inicial de la cuota.
Las condiciones de disposición también son variables. El bloque A17 de Gwanggyo incluirá una obligación de residencia de 5 años y restricción de reventa de 10 años. Una vez transcurrido el período de restricción de reventa, la vivienda puede venderse a terceros, pero en el momento de la disposición se comparten las pérdidas y ganancias con el sector público según la cuota de propiedad. Si es necesario disponer de la vivienda antes del período de restricción de reventa, se aplican condiciones como recompra pública.
El modelo de participación en ganancias es una alternativa que utiliza financiamiento de política pública en lugar de dividir las cuotas. Se contempla proporcionar créditos del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano de aproximadamente el 70% del máximo coeficiente de préstamo hipotecario (LTV), compartiendo parte de las ganancias con el sector público al disponer de la vivienda. Sin embargo, el límite de crédito, la tasa de interés y la proporción de distribución de ganancias aún no se han confirmado.
Si los ganadores en ubicaciones privilegiadas obtienen grandes ganancias especulativas, puede surgir controversia sobre la lotería de ventas públicas. Por el contrario, si la proporción del sector público es demasiado alta, los compradores podrían soportar costos y riesgos durante un período prolongado sin lograr un efecto significativo en la formación de activos.
Kim Seong-han, investigador asociado del Instituto de Investigación de la Industria de la Construcción de Corea, señaló que "aunque existe la ventaja de un monto de pago inicial bajo, la carga total de costos puede aumentar significativamente", y agregó que "también es necesario considerar el alquiler de la cuota restante y la carga presupuestaria del sector público".
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Investigación de Políticas de Construcción de Corea, afirmó que "el modelo de acumulación de cuotas tiene el efecto de aumentar efectivamente el LTV cuando se incluyen préstamos", y señaló que "como se trata de un sistema que aún no ha sido validado con certeza, es necesario implementarlo de manera gradual".
El éxito del sistema depende no solo del monto de pago inicial, sino también de los costos que se asumirán durante 20 a 30 años y de las condiciones de disposición. Para que se establezca como una verdadera escalera habitacional, el sistema debe estar diseñado para que los compradores puedan gestionar la adquisición de cuotas adicionales y las cuotas de uso, y las condiciones de salida deben ser claras.
Yoo Seon-jong, profesor del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, comentó que "en última instancia, es un problema que podría resolverse si el Gobierno flexibiliza las regulaciones de préstamos", y agregó que "en una situación donde las regulaciones de préstamos se han endurecido, al intentar resolverlo de otras maneras, el sistema se ha vuelto algo complejo".
* Este artículo ha sido traducido por IA.