Vencimiento de designación el 25 de agosto en toda Seúl, Gyeonggi e Incheon
Decisión final sobre prórroga tras revisión del Comité Central de Planificación Urbana
Transacciones en región metropolitana caen 35%; viviendas de alto precio bajan 53%... Solapamiento con régimen general es variable
La designación de la "Zona de Permiso de Transacción de Tierras Exclusiva para Extranjeros", implementada para evitar compras especulativas de vivienda por parte de extranjeros, terminará en una semana. Dado que el gobierno ha confirmado los efectos regulatorios desde su implementación, con una reducción de más del 50% en transacciones de vivienda de extranjeros en Seúl, existe gran interés en si se prorrogará.
Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes, la designación de zonas de permiso de transacción de tierras para extranjeros en toda Seúl, 23 municipios de la provincia de Gyeonggi e Incheon vencerá el 25 de agosto. El ministerio planea tomar una decisión final sobre la prórroga tras la revisión del Comité Central de Planificación Urbana. Al introducir el sistema el año pasado, estableció un período de designación de un año y anunció que consideraría la prórroga teniendo en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario.
El régimen de permiso exclusivo para extranjeros se introdujo debido a la preocupación de que, después de las regulaciones crediticias del 27 de junio del año anterior, aumentaran las compras especulativas de vivienda por parte de extranjeros que utilizaban fondos del exterior no sujetos a restricciones financieras domésticas. Las áreas objetivo incluyen toda Seúl, así como 23 municipios de Gyeonggi como Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Ansan, Bucheon, Gwacheon, Hanam y Namyangju, y distritos de Incheon como Jung, Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeyang y Seo.
Para que extranjeros compren viviendas unifamiliares, casas de dos viviendas, apartamentos, casas apareadas o casas multifamiliares en estas áreas, deben obtener permiso del gobierno local. Los extranjeros deben trasladarse dentro de cuatro meses después de la adquisición de la vivienda y residir efectivamente durante dos años, lo que limita efectivamente la compra de viviendas con fines de inversión por parte de extranjeros que no residen en el país.
Al comparar el período de septiembre a diciembre del año pasado y el mismo período de 2024 después de la designación del régimen de permiso, el Ministerio de Tierras encontró que las transacciones de vivienda de extranjeros en la región metropolitana disminuyeron de 2.279 operaciones a 1.481, una reducción del 35%.
Seúl experimentó la mayor disminución. Las transacciones de vivienda de extranjeros se redujeron de 496 operaciones a 243, una caída del 51%. Gyeonggi e Incheon también registraron disminuciones del 30% y 33%, respectivamente. La concentración se observó especialmente en viviendas de alto precio. Mientras que las transacciones de viviendas de hasta 1.200 millones de wones disminuyeron de 2.073 a 1.385 operaciones, una reducción del 33%, las transacciones que superaban 1.200 millones de wones cayeron de 206 a 96, una disminución del 53%. Por nacionalidad, las transacciones de ciudadanos chinos disminuyeron de 1.554 a 1.053 operaciones, una caída del 32%, mientras que las de ciudadanos estadounidenses bajaron de 377 a 208, una reducción del 45%.
Anteriormente, Kim I-tak, Viceministro Principal del Ministerio de Tierras, interpretó la disminución en el volumen de transacciones de vivienda de extranjeros como "una señal de que la demanda que provocaba sobrecalentamiento del mercado está disminuyendo".
Sin embargo, es difícil atribuir la reducción en transacciones únicamente al efecto del régimen de permiso exclusivo para extranjeros. En octubre del año pasado, el gobierno designó toda Seúl y algunas regiones de Gyeonggi como zonas reguladas, lo que sometió los apartamentos de toda Seúl al régimen de permiso general. Esto significa que aunque el régimen de permiso exclusivo para extranjeros termine el 25 de agosto, el sistema de permiso para apartamentos en Seúl no desaparecerá simultáneamente.
Sin embargo, el alcance de aplicación del régimen de permiso exclusivo para extranjeros es más amplio. A diferencia del régimen general de permiso, que se enfoca principalmente en apartamentos en toda Seúl, el régimen exclusivo para extranjeros incluye viviendas en general, desde casas unifamiliares, casas de dos viviendas, casas apareadas hasta casas multifamiliares. Por lo tanto, si termina la designación exclusiva para extranjeros, las obligaciones de permiso separadas y residencia efectiva impuestas a los extranjeros podrían desaparecer en áreas y tipos de vivienda no incluidos en otras zonas de permiso.
Park Won-gap, Experto Principal en Bienes Raíces del Banco Kookmin KB, explicó: "Las compras de vivienda por parte de extranjeros no son tan significativas y no tendrían un gran impacto en el flujo general del mercado", pero añadió que "en regiones con altos volúmenes de transacciones de extranjeros, como Ansan y Pyeongtaek, la demanda podría disminuir en cierta medida".
* Este artículo ha sido traducido por IA.